Rebus bonus edilizi: dieci casi risolti

di Luciano Ficarelli - 23/05/2024

Il caos normativo che ha stravolto la pacifica applicazione dei bonus edilizi a cui ci si era abituati, rende difficile l’orientamento nel labirinto giuridico anche agli stessi professionisti, oltre ai disorientati contribuenti alle prese con le prossime dichiarazioni dei redditi.

Ad oggi, le vecchie regole sono immutate solo in pochi casi e poche sono le occasioni di utilizzo delle opzioni della cessione del credito o dello sconto in fattura.

Superbonus e bonus edilizi: il rebus normativo

L’intenzione del Governo, infatti, è quella di ridurre al minimo l’impatto delle detrazioni sui conti pubblici e azzerare la circolazione dei crediti. L’ultimo decreto-legge, il D.L. 39 del 29 marzo 2024, va in questa direzione, prevedendo, a partire dal 2028, una riduzione dal 36% (prevista a regime dal 1° gennaio 2025) al 30% dell’aliquota di detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici di cui all’art. 16 bis del D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986, con contestuale riduzione del limite di spesa per unità immobiliare ad euro 48.000 già dal 1° gennaio 2025.

Pertanto, chi ha intenzione di realizzare degli interventi edilizi sui propri immobili è bene che si affretti a stipulare contratti d’appalto o a firmare preventivi per dare immediatamente inizio alle opere. A tal proposito, occorre sottolineare che le persone fisiche, gli amministratori di condominio, i professionisti, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici e le associazioni tra professionisti applicano il “principio di cassa” secondo il quale conta il momento del pagamento della spesa; conseguentemente, chi ha intenzione di iniziare i lavori prima del 31 dicembre 2024 ha la possibilità, a proprio rischio, di anticipare tutto l’importo programmato e potrà utilizzare l’agevolazione con le aliquote ad oggi in vigore.

Il lato positivo della faccenda viene controbilanciato da un evidente, e già conosciuto, lato negativo. La corsa agli interventi agevolati ci ricorda quanto di recente avvenuto nelle varie fasi dell’applicazione del superbonus. Dalla corsa alla realizzazione degli interventi al 30 settembre 2022 per i lavori sulle unifamiliari indipendenti al fine di mantenere l’aliquota del 110% fino al 31 dicembre 2023, passando per l’ultimazione dei lavori entro lo scorso fine anno per non incorrere nella mannaia che ha ridotto drasticamente l’aliquota agevolata dal 110% al 70% per gli interventi sui condomìni. Ciò comporterà una concentrazione di lavoro tra gli operatori del settore in un brevissimo lasso di tempo che provocherà, inevitabilmente, incremento dei prezzi, dilazione dei tempi di consegna, carenza di personale specializzato, nascita (sic!) di nuove imprese senza esperienza, saturazione del mercato per le imprese edili di lungo corso, esaurimento dei materiali prodotti dalle industrie che si terranno ben lontane dall’aumentare la produzione in previsione del crollo verticale che avrà il mondo dell’edilizia a partire dal gennaio 2025.

Alla luce di questa rappresentazione poco entusiasmante, occorre comunque fornire le necessarie informazioni affinchè il contribuente possa agire con decisione e senza tentennamenti. Si è così voluto affrontare il tema in senso pratico, mettendo a disposizione del lettore degli esempi di casi ricorrenti.

Bonus edilizi: dieci casi risolti

I punti fermi su cui sono stati elaborati i casi che seguono e a cui occorre fare riferimento sono i seguenti:

Le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura sono ammesse solo se alla data del 16 febbraio 2023 risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) relative alle spese sostenute per gli interventi di superbonus e, per i condomìni, risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori [D.L. 11/2023 art. 2 comma 2 lettere a) e b)];
Le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura sono ammesse per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici nell’ambito superbonus se risulta presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo alla data del 16 febbraio 2023 [D.L. 11/2023 art. 2, comma 2, lettera c)];
Le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura sono ammesse per gli interventi diversi dal superbonus se alla data del 16 febbraio 2023 risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, oppure, per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori. Nel caso in cui alla data del 16 febbraio 2023 non risultino versati acconti, la data antecedente dell'inizio dei lavori o della stipulazione di un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori deve essere attestata sia dal cedente o committente sia dal cessionario o prestatore mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ai sensi del DPR 445/2000 [D.L. 11/2023 art. 2 comma 3 lettere a) e b)];
Per i tre punti precedenti (lettere a, b e c) alla data del 30 marzo 2024 deve risultare effettuato il pagamento di una spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati [nuovo D.L. 39/2024];
Per il sismabonus acquisti [art. 16, comma 1-septies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63], per l’agevolazione relativa alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune [articolo 16-bis, comma 1, lettera d) del D.P.R. 917/86] e per l’agevolazione relativa ad interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie [articolo 16-bis, comma 3 del D.P.R. 917/86], le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura sono ammesse se alla data del 16 febbraio 2023 risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo [D.L. 11/2023 art. 2 comma 3 lettera c) e nuovo D.L. 39/2024];
Per gli interventi di superamento ed eliminazione di barriere architettoniche di cui all'articolo 119-ter del D.L. 34/2020 le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura sono ammesse relativamente alle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023 [D.L. 11/2023 art. 2 comma 1-bis primo periodo];
Per le spese relative agli interventi di superamento ed eliminazione di barriere architettoniche di cui all'articolo sopra citato sostenute successivamente al 31 dicembre 2023, le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura sono ammesse fino al 30 marzo 2024 se effettuate da condomìni, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa oppure da persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro, determinato ai sensi del comma 8-bis.1 dell'art. 119 del D.L. 34/2020 (quest’ultimo requisito è escluso se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata ai sensi della Legge 104/1992) [D.L. 11/2023 art. 2 comma 1-bis, secondo periodo, e nuovo D.L. 39/2024].
Dal 31 marzo 2024, invece, le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura si applicano soltanto in relazione agli interventi per i quali in data antecedente al 30 marzo 2024 risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario, oppure, se per gli interventi non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori e, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo [nuovo D.L. 39/2024];
Dalla data dell’entrata in vigore del D.L. 39/2024 non sono ammesse cessioni di crediti relative a rate residue per spese sostenute negli anni precedenti a quello in corso [nuovo D.L. 39/2024];
A partire dall’anno 2024 le spese sostenute per tutte le tipologie di interventi nell’ambito dei vari bonus ad oggi in vigore (superbonus, ecobonus, sismabonus, abbattimento barriere architettoniche, sismabonus acquisti, bonus casa) sono detraibili in dieci anni [nuovo D.L. 39/2024].

Vediamo adesso la casistica in dettaglio.