Recupero abitativo sottotetti: chiarimenti dal Consiglio di Stato

Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito esclusivamente nel caso in cui l’edificio sia stato realizzato in maniera legittima oppure, in caso di abusività del manufatto, sia stato sanato prima della presentazione dell’istanza di recupero.

Non si tratta infatti di un’ipotesi aggiuntiva di sanatoria, ma di una procedura che consente di trasformare la destinazione d’uso del sottotetto in abitativa, purché comunque l’edificio in cui si trova sia stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato abusivamente, sia stato previamente sanato ai sensi della legge n. 47 del 1985 o dalla legislazione condonistica successiva questo risulti regolarmente assentito e avente ab origine altra destinazione funzionale (ad esempio volumi tecnici o stenditoi).

Recupero abitativo sottotetti: impossibile su edifici abusivi

A spiegarlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 9 luglio 2024, n. 6081 – chiaramente su una questione precedente alle disposizioni della legge n. 105/2024, di conversione del decreto-legge n. 69/2024, c.d. “Salva Casa” – con cui ha rigettato il ricorso proposto contro il diniego del permesso in sanatoria e dell’istanza di compatibilità paesaggistica, in relazione ad opere di ampliamento realizzate senza titoli in area sottoposta a vincoli paesaggistici ai sensi del d.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

In particolare, Palazzo Spada non ha condiviso la tesi secondo cui gli interventi sarebbero stati effettuati nell’ottica del recupero dei sottotetti esistenti in base a quanto disposto dalla L.R. Campania n. 15/2000, perché l’art. 3 della norma prevede espressamente che l’edificio debba essere stato realizzato in maniera legittima o che, al massimo, debbano essere sanati secondo quanto previsto dalla legge condonistica prima della richiesta di recupero abitativo.

Ciò significa che, in ogni caso, il requisito di “legittimità” deve sussistere per la data di presentazione dell’istanza, in quanto, si precisa: “quest'ultima non è, di per sé, ricollegabile quella portata (astrattamente) sanante, propria della domanda di condono e della domanda di accertamento di conformità, suscettibile di paralizzare l'instaurato procedimento repressivo-ripristinatorio.”

Il recupero abitativo in sostanza non è finalizzato a sanare i sottotetti realizzati abusivamente, ma unicamente a convertire l’utilizzo di locali in edifici già legittimi. La normativa presuppone dunque la precedente sanatoria dell’abuso, non potendo portare ad un’autorizzazione ex post dell’intervento edilizio, né al rilascio ex post dell’autorizzazione paesaggistica.

Ampliamento abusivo in area vincolata: non è sanabile

L’intervento in questione è consistito in particolare nella sostituzione del tetto di copertura, con conseguente innalzamento delle quote di gronda e di colmo e, dunque, la creazione di un ampliamento - nello specifico di quasi 100 metri cubi - della volumetria interna dell’edificio.

Si tratta di un’opera che senza dubbio necessita del Permesso di Costruire per essere realizzata, nonché dell’autorizzazione paesaggistica, se ci si trova in area sottoposta a vincoli.

Non risulta possibile sanare tali lacune in seguito all’intervento, in quanto:

• il permesso di costruire in sanatoria di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) non può essere concesso per un intervento realizzato su area gravata da vincolo paesaggistico in assenza di autorizzazione paesaggistica;
• l’autorizzazione di compatibilità paesaggistica di cui all’art. 167 del Codice dei Beni Culturali può essere rilasciata solo per lavori che non abbiano comportato la creazione di nuovi superfici utili o volumi.

Le opere devono quindi essere considerate abusive, e non possono essere ricomprese tra i lavori di recupero dei sottotetti esistenti.

Allo stesso modo non è possibile appellarsi alla normativa di cui all’art. 11 comma 2 del D.lgs. n. 115/2008 in materia di risparmio energetico, che - ratione temporis vigente - concedeva una deroga ai limiti previsti dalla normativa nazionale e locale in materia di altezze, nella misura massima di 25 cm, qualora l’intervento edilizio fosse finalizzato ad ottenere una riqualificazione energetica dell’edificio.

La concessione della deroga presuppone tuttavia un procedimento di rilascio del titolo abilitativo, non potendo comportare una sanatoria ex post di nuova volumetria di 100 metri cubi recuperato dall’ex sottotetto. Il ricorso dev’essere pertanto respinto.

Recupero sottotetti: le novità nel Salva Casa

Ricordiamo che con la legge del 24 luglio 2024, n. 105, di conversione del Decreto Salva Casa, è stato introdotto all'art. 2 bis del d.P.R. n. 380/2001 il comma 1-quater secondo cui" Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli" .

Viene quindi sempre permesso il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche nel caso in cui l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Queste però le condizioni da rispettare:

• vanno rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• l’intervento non deve modificare la forma e la superficie dell’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• va mantenuta l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Inoltre si salvaguardano le leggi regionali più favorevoli. 

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