Renatino e il superbonus 110% tra doppio salto, CILAS e abusi edilizi

di Redazione tecnica - 20/12/2021

Renatino è un ingegnere attento, preparato e caparbio. Non si scoraggia dopo il primo tentativo andato a vuoto e, considerata, l’eccezionale richiesta del mercato decide di approcciarsi nuovamente al superbonus 110%.

Renatino e il doppio salto di classe energetica

Dopo 18 mesi di studio, Renatino conosce benissimo la normativa anche se in verità è ancora tanto perplesso su alcune disposizioni di questo superbonus che secondo lui avrebbero generato delle stranezze che lui ogni tanto chiama “mostruosità”. Renatino vede il suo collega Carletto lavorare felice per un General Contractor. Carletto si occupa di interventi di riqualificazione energetica e di garantire il famoso “doppio salto di classe” che tutti ormai sanno serve per accedere al superbonus 110%.

Renatino sa che non esiste una “formula magica” per questo doppio salto di classe e che il miglioramento energetico di un’abitazione dipende da tanti fattori che un bravo professionista deve valutare attentamente. Primo fra tutti le reali necessità ovvero, molto banalmente, i consumi. Renatino sa che esiste un rapporto costi-benefici che occorre valutare bene prima di progettare un intervento di riqualificazione energetica.

Renatino si confronta con Carletto e vede che il General Contractor presso cui lavora ha realizzato tantissimi interventi “standard”. A tutti lo stesso cappotto, lo stesso impianto di riscaldamento, gli stessi infissi, l’impianto fotovoltaico e le colonnine di ricarica (anche quando al cliente non importa nulla dell'elettrico). Dei pacchetti chiavi in mano che in effetti non sono costati 1 solo euro ai rispettivi proprietari e che hanno raggiunto tutti i limiti di spesa previsti dalla normativa.

Renatino si chiede che senso ha un cappotto termico in una seconda casa al mare vissuta appena 2 mesi l’anno in estate e che non presenta alcun problema di umidità o un super impianto di riscaldamento a condensazione... Renatino si domanda cosa avrebbero fatto i proprietari di quelle abitazioni se l’intervento gli fosse costato anche solo pochi euro.

Renatino apprezza questo superbonus perché è una grande possibilità per il Paese ma non capisce come mai in tanti stiano pensando solo al guadagno e non alle reali necessità. In fondo sono soldi pubblici, il superbonus indebita le generazioni future quindi andrebbe utilizzato bene.

Ma Renatino non è più tanto ragazzino e, in fondo, a pensarci bene la sua professionalità e deontologia non è che gli abbiano portato granché di buono. Renatino si ricorda che ha pure dovuto vendere la sua bella lampada Flos per pagare l’affitto del suo studio e che annaspa tra la cassa di previdenza, le licenze dei software, l’assicurazione professionale e i tanti corsi di formazione che è costretto a fare per mantenere la quota di CFP necessaria per lavorare come libero professionista.

E dire che Renatino ha sempre pensato che la sua fosse un'attività professionale importante. Renatino riconosce al suo lavoro un ruolo sociale perché è dalle sue decisioni professionali che dipendono molti aspetti che una normativa può solo mettere su carta, ma sono gli architetti, gli ingegneri, i geometri, i geologi...che li mettono in pratica. Renatino pensa che un Paese che vuole investire nel futuro dovrebbe tutelare queste professioni.

Ma, visto che si avvicina il momento di pagare la sua cassa di previdenza, Renatino pensa “ma chi se ne frega, il mercato vuole una affarista? e un affarista avrà”. Renatino decide, quindi, di affiancare un’impresa che gli ha presentato il suo amico Carletto. “Vedrai - gli dice Carletto - lavorerai come non mai e potrai comprarti anche 10 lampade Flos che potrai distribuire nei tuoi diversi studi che aprirai tra Milano e Palermo”.

Renatino e la CILAS

Il primo lavoro che l’impresa gli prospetta è semplicissimo. Si tratta del classico intervento standard: cappottino, impiantino, fotovoltaico, colonnine di ricarica e via verso altri progetti e un conto finalmente rimpinguato.

Renatino, tra l’altro, dopo aver studiato tanto non ha più grossi dubbi e sa cosa deve fare. Il primo passo è la pratica edilizia e trattandosi di un intervento che non prevede demolizione e ricostruzione la situazione è persino più semplice. Una CILAS e via. Non deve neanche far dichiarare al cliente nulla sullo stato legittimo e sa che al posto degli allegati progettuali è sufficiente una “mera descrizione dell’intervento”.

Renatino conosce molto bene l’art. 119, comma 13-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Non gli è ancora chiarissimo se la CILAS è una comunicazione che deroga alle normali procedure ordinarie previste dal d.P.R. n. 380/20001 (Testo Unico Edilizia) ma sa per certo che:

non serve dichiarare lo stato legittimo;
eventuali abusi non fanno decadere il superbonus (derogato l’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001).

Renatino è al primo banco di prova. Finalmente si può prendere le sue responsabilità e mettere un timbro ad un progetto. Renatino ha un bellissimo timbro in ottone che fino ad oggi non ha mai utilizzato perché ogni volta si è sempre trovato davanti dubbi grandissimi e ha preferito lasciar perdere. Renatino è troppo preciso e non lo sa che in Italia non esistono leggi perfette ma si può sempre richiamare una norma “per analogia”, oppure si può sempre far firmare al cliente uno scarico totale delle responsabilità nel caso di problemi.

Sul tema abusi, ad esempio, Renatino si è sempre chiesto come mai nella CILA ordinaria (in alcune Regioni) la parte dell’attestazione di conformità urbanistico-edilizia debba essere firmata dall’interessato e non dal professionista stesso. Che ne deve sapere la signora Maria o il signor Mario di cosa sia uno “stato legittimo”? Ma, in fondo, a Renatino che gli importa? Un bel foglio fatto firmare al cliente e via...siamo tutti più tranquilli.

Renatino, però, ha un bruttissimo difetto: deve sempre provare a comprendere una norma e farsi mille domande. Sulla CILAS, ad esempio, comincia a chiedersi se in effetti il legislatore abbia voluto davvero slegare il bonus 110% dall’eventuale presenza di tutti gli abusi edilizi.

Renatino, infatti, ricorda che esistono due tipologie di abusi:

quelli sostanziali, ovvero interventi realizzati in difformità da quanto prevede la norma e potenzialmente insanabili e da demolire;
quelli formali, ovvero interventi realizzati in assenza di titolo edilizio (permesso di costruire) ma che avrebbero potuto essere realizzati.

Renatino pensa che con questa CILAS il legislatore abbia voluto velocizzare gli interventi con abusi formali o comunque facilmente sanabili. Renatino, infatti, ricorda che decadenza dei benefici fiscali a parte, la Corte di Cassazione ha più volte confermato che la realizzazione di qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un edificio che presenta degli abusi rappresenta una ripresa dell’attività illegittima.

Renatino comprende che ci sono abusi e abusi. Nel caso di piccole difformità sanabili la CILAS è un’ottima opportunità per avviare interventi di superbonus e rimandare la sanatoria (che ai sensi dell’art. 50 del d.P.R. n. 380/2001 fa cessare le cause di decadenza di tutti i benefici fiscali, bonus 110% escluso).

Renatino e lo stato legittimo

Renatino ha un grosso difetto (forse due visto che uno lo avevo già detto): la deontologia per lui viene sempre prima di tutto. E anche in questo caso, benché si tratti di un intervento “standard”, decide di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile prima di presentare la CILAS. Visto che l'impresa vuole un professionista che proceda in modo spedito e non gli crei problemi, Renatino si incatena davanti ai cancelli dello Sportello Unico Edilizia e, dopo uno sciopero della fame di 5 giorni, gli viene accordato l’accesso agli atti in tempi mai visti.

Dalla ricostruzione dello stato legittimo Renatino si rende immediatamente conto che l’edificio presenta una sopraelevazione completamente abusiva e insanabile.

A questo punto gli si presenta davanti una scelta:

informare il cliente dei rischi;
non dire nulla e farsi firmare il foglio di assunzione di responsabilità nel caso di presenza di abusi (che Carletto utilizza sempre e gli ha già dato a Renatino).

Renatino è combattuto e decide per prima cosa di parlarne di nuovo con il suo amico Carletto che immediatamente lo rassicura e gli dice che non è compito suo e che se si mette a fare problemi su queste “quisquilie” non troverà più nessuna impresa disponibile “a farlo lavorare”.

Renatino, però, ricorda che non è l’impresa che lo deve fare lavorare perché il suo committente rimane sempre il proprietario di casa. Renatino non lavora per l’impresa, Renatino fa gli interessi del suo cliente e controlla che l’impresa faccia bene il suo lavoro. E a Renatino questa cosa del doppio salto di classe con interventi da lui ritenuti inutili e della detrazione da utilizzare su un abuso edilizio insanabile...proprio non gli va a genio.

Renatino, dunque, opta per la prima scelta. Renatino forse non diventerà ricco come il suo amico collega Carletto, ma sa che il suo è un lavoro molto importante e ne riconosce il ruolo sociale che forse molti colleghi hanno dimenticato. Renatino è caparbio e non smetterà mai di combattere per quello che ritiene sia giusto, perché professionisti si diventa con un titolo, signori si nasce.

Buon Natale a tutti da Renatino.

N.B.: Questo è il settimo di una serie di storie di Renatino l'ingegnere, ironiche ma non troppo distanti dalla realtà.