Revoca cedolare secca: cosa succede in caso di comunicazione tardiva?

di Redazione tecnica - 02/11/2022

Cosa succede nel caso di tardiva comunicazione della revoca del regime di cedolare secca? Come adempiere al versamento dell’imposta di registro? Sulla questione è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 530/2022.

Cedolare secca e tardiva comunicazione della revoca: la risposta del Fisco

Il caso riguarda un contratto di locazione registrato nel novembre 2020 con regime di cedolare secca. Tale regime consente di assoggettare il canone pattuito ad un'imposta sostitutiva dell'imposta sui redditi delle persone fisiche, delle relative addizionali regionali e comunali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

Pur avendo deciso la revoca di tale regime, a partire dalla fine del 2021, il contibuente non l'ha comunicata all'Agenzia delle Entrate e, conseguentemente, non ha versato l'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento. Considerato che ancora non ha presentato la dichiarazione dei redditi per il periodo d'imposta 2021, il cui termine ordinario di presentazione è fissato per il 30 novembre 2022, chiede quindi se sia possibile usufruire della remissione in bonis, per assoggettare a tassazione ordinaria il canone di locazione e versare, seppur in ritardo, l'imposta di registro.

Il regime della cedolare secca

Il Fisco ha ricordato che l’art. 3 del d.Lgs n. 23/2011 «Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale», ha introdotto nell'ordinamento tributario il regime della c.d. "cedolare secca", che permette al locatore di assoggettare il canone annuo da locazione abitativa «ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione».

Come specificato nel provvedimento di attuazione del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, prot. n. 55394/2011:

l'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima;
è consentita la revoca dell'opzione per le annualità successive. Essa va effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il versamento dell'imposta dovuta, ovvero entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente.

Inoltre l'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. In questo modo, il conduttore che riceve tale comunicazione sa che per il periodo di durata dell'opzione, non è tenuto al pagamento dell'imposta di registro. Stesso discorso vale per la revoca: come chiarito dalla circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, è opportuno che il locatore ne dia preventiva notizia al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell'imposta di registro, tenuto conto anche del fatto che «a decorrere dall'annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione».

La remissione in bonis

Da questo punto di vista, è stato ammesso il ricorso alla remissione in bonis per sanare la tardiva presentazione del modello RLI, «solo se il tardivo assolvimento dell'obbligo di presentazione di tale modello non sia configurabile come mero ripensamento. Ne consegue che non può essere ammesso ad usufruire dell'istituto in esame chi ha effettuato il versamento dell'imposta di registro prima di esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca. Analogamente, non è possibile beneficiare dell'istituto della remissione in bonis per l'anno in corso nei casi in cui il contribuente che corrisponda annualmente l'imposta di registro abbia già versato, nei termini previsti dall'articolo 17 del TUR, l'imposta annuale sull'ammontare del canone».

Il Fisco ha quindi ricordato che la remissione in bonis consente al contribuente di accedere a benefici fiscali o a regimi opzionali la cui applicazione risulta subordinata alla «[...] preventiva comunicazione ovvero ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti [...], laddove il contribuente:

abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento;
effettui la comunicazione ovvero esegua l'adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile;
versi contestualmente l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, secondo le modalità stabilite dall'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e successive modificazioni, esclusa la compensazione ivi prevista».

Sebbene il passaggio dal regime della cedolare secca al regime ordinario non sia propriamente riconducibile a «la fruizione di benefici di natura fiscale o l'accesso a regimi fiscali opzionali», lo stesso costituisce, comunque, un passaggio ad un diverso regime impositivo - che dal punto di vista soggettivo del contribuente potrebbe essere più favorevole - subordinato ad una "preventiva comunicazione".

Conseguentemente, tenuto conto dei motivi di equità e trasparenza che caratterizzano i rapporti con l'Amministrazione finanziaria, la remissione in bonis è applicabile anche alla comunicazione tardiva della revoca del regime qualora si riscontri un comportamento coerente con la scelta comunicata in ritardo.

Remissione in bonis per la revoca del regime di cedolare secca

Pertanto, l'istante potrà ricorrere all'istituto della remissione in bonis per sanare la tardiva comunicazione della revoca dell'opzione per la cedolare secca, qualora dimostri di aver tenuto un comportamento coerente con detta scelta e quindi:

possa provare di aver tempestivamente comunicato al conduttore la propria decisione di revocare l'opzione;
possa provare di non aver corrisposto l'imposta sostitutiva con riferimento al secondo anno di locazione.

Nello specifico, per perfezionare la revoca, l'istante dovrà:

inviare il prescritto modello RLI con la revoca entro il termine di presentazione "prima dichiarazione utile", ovvero entro il prossimo 30 novembre 2022;
versare, senza possibilità di compensazione, «l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, secondo le modalità stabilite dall'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241», ovvero 250 euro;
versare tardivamente, ove non già corrisposta, l'imposta di registro, maggiorata degli interessi e delle sanzioni di cui all'articolo 13, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, riducibili mediante il ricorso all'istituto del ravvedimento operoso di cui all'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472;
assoggettare il canone di locazione ad imposta ordinaria e compilare la dichiarazione annuale in modo coerente con la scelta fatta.

In mancanza di queste condizioni sopra indicate, l'istante potrà revocare il regime della cedolare secca solo dal 1° dicembre 2022.