Ridurre il mutuo: rinegoziazione, surroga o sostituzione?

L’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte delle banche rendono, talvolta, conveniente modificare le condizioni di un mutuo ipotecario già stipulato.

Rata del mutuo: i consigli del Notariato per ridurla

Il Notariato, nella Guida “Mutuo informato”, ha spiegato quali strumenti permettono di ottimizzare il proprio finanziamento, migliorando tassi e condizioni, senza perdere i benefici fiscali.

Tra gli strumenti utili per modificare e ridurre la rata del mutuo, la Guida segnala:

• la rinegoziazione;
• la portabilità (o surrogazione);
• il mutuo di sostituzione.

Rinegoziazione: modificare il contratto con la propria banca

Con la rinegoziazione, vengono modificati i termini del mutuo esistente, come il tasso di interesse o la durata, attraverso un nuovo accordo tra banca e cliente. Introdotta dalla Legge 244/2007, questa procedura non comporta costi aggiuntivi per il mutuatario e può essere formalizzata con una scrittura privata non autenticata.

La rinegoziazione richiede il consenso di entrambe le parti: la banca non è obbligata a concederla, né il cliente può pretenderla unilateralmente. Questa opzione è utile per chi desidera migliorare le condizioni del mutuo senza dover cambiare istituto di credito.

Portabilità o surrogazione: cambiare banca senza costi aggiuntivi

Differente invece la surrogazione, prevista dall’art. 120-quater del Testo Unico Bancario (TUB), che permette di trasferire il mutuo a un’altra banca per beneficiare di condizioni più vantaggiose, utilizzando la stessa ipoteca già esistente. Questo strumento non comporta alcun costo per il mutuatario e garantisce la continuità dei benefici fiscali.

Secondo la normativa vigente, la banca originaria non può opporsi alla surrogazione e deve fornire alla nuova banca l’esatto importo del debito residuo entro 30 giorni lavorativi. In caso di ritardi imputabili alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente con una penale pari all’1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo.

Mutuo di sostituzione: estinguere e ripartire da zero

Nel caso di modifiche più profonde sulle condizioni del finanziamento oppure per ottenere ulteriore liquidità per esigenze personali, si può ricorrere al mutuo di sostituzione. Questa opzione consiste nell’estinguere il vecchio mutuo e sottoscriverne uno nuovo, anche con un’altra banca.

A differenza della surrogazione, il mutuo di sostituzione comporta alcuni costi, come eventuali penali per l’estinzione anticipata e le spese di stipula del nuovo contratto. Tuttavia, questa scelta può rivelarsi conveniente per chi cerca un finanziamento più personalizzato o di importo maggiore.

Quale opzione scegliere?

La scelta tra rinegoziazione, surrogazione e mutuo di sostituzione dipende dalle specifiche esigenze del mutuatario:

• rinegoziazione: ideale per chi vuole migliorare le condizioni del mutuo senza cambiare banca;
• surrogazione: soluzione conveniente per trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi aggiuntivi;
• mutuo di sostituzione: indicato per chi ha necessità di ottenere liquidità aggiuntiva o condizioni più personalizzate.

Per decidere con più facilità, la Guida è completata da un riepilogo dei vari istituti e delle condizioni attuabili per ciascuna casistica:

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