Ristrutturazioni, titoli edilizi e detrazioni fiscali: facciamo chiarezza

di Redazione tecnica - 15/04/2021

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Nell'immaginario collettivo quando si parla di lavori edili, soprattutto di piccoli interventi all'interno di un appartamento residenziale, l'idea è sempre quella di chiamare un operaio o nella migliore delle ipotesi un'impresa e partire con la ristrutturazione.

Indice degli argomenti

Ristrutturazioni, titoli edilizi, detrazioni fiscali e stato legittimo

Che si tratti di ristrutturare un bagno, una cucina o modificare la disposizione interna, l'attività progettuale è vista come un onere utile solo per mettere una firma qui e fare un disegnino lì. Niente di più sbagliato e per tanti motivi.

Uno degli aspetti positivi delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) messe a punto dal Decreto Rilancio e su cui ormai tutti parlano, è aver acceso un faro sulla conformità urbanistica-edilizia dell'immobile.

Oggi tutti sanno che esiste una normativa edilizia, dei titoli abilitativi necessari per intraprendere un'attività e soprattutto l'art. 49 del DPR n. 380/2001 (il Testo Unico Edilizia) che vieta l'utilizzo di detrazioni fiscali nel caso di interventi realizzati abusivamente o su un immobile privo di legittimità. Dove per legittimità o meglio "stato legittimo" (dell’immobile o dell’unità immobiliare) si intende ai sensi dell'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Mentre per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Gli interventi e i titoli edilizi

L'art. 3 del DPR n. 380/2001 definisce le tipologie di intervento edilizio:

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia;
  • nuova costruzione;
  • ristrutturazione urbanistica.

Sulla base della consistenza dell'intervento sono previsti:

  • gli interventi subordinati a permesso di costruire che sono quelli:
    • di nuova costruzione;
    • di ristrutturazione urbanistica;
    • di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (art. 10, comma 1, lettera c) del TUE);
  • gli interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) che sono quelli:
    • di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
    • di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
    • di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c).
  • gli interventi che vanno in edilizia libera, che sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
    • manutenzione ordinaria;
    • installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
    • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
    • opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
    • movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
    • serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
    • opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
    • opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
    • pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
    • aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
  • gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) che sono quelli non riconducibili a nessuno dei precedenti.

Il D.Lgs. 222/2016 e la semplificazione dei regimi amministrativi in materia edilizia

Con il D.Lgs. n. 222/2016 si è compiuto un passo in avanti nella definizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi. La tabella A allegata al Decreto individua puntualmente:

  • l'attività edilizia;
  • il regime amministrativo (edilizia libera, CILA, SCIA o PdC);
  • i riferimenti normativi.

Nel caso, ad esempio, di interventi di manutenzione ordinaria, ovvero interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, si va in edilizia libera.

Nel caso di manutenzione straordinaria leggera, ovvero opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso, è necessario presentare una CILA.

Il Glossario per l'edilizia libera

Con il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 è stato fatto un ulteriore passo in avanti con la definizione di un vero e proprio Glossario per l'edilizia libera che contiene una tabella in cui sono individuate le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n. 42/2004). La tabella, nello specifico, riporta:

  • il regime giuridico dell’attività edilizia libera ex art. 6, comma 1, lettere da a) a e-quinquies), del d.P.R. n. 380/2001 e ex art. 17 del d.lgs. n. 128/2006;
  • l’elenco delle categorie di intervento che il d.P.R. n. 380/2001 ascrive all’edilizia libera (art. 6 comma 1), specificato da quanto previsto dalla tabella A del d.lgs. n. 222/2016;
  • l’elenco, non esaustivo, delle principali opere che possono essere realizzate per ciascun elemento edilizio come richiesto dall’art. 1, comma 2 del d. lgs. n. 222/2016;
  • l’elenco, non esaustivo, dei principali elementi oggetto di intervento, individuati per facilitare la lettura della tabella da cittadini, imprese e PA.

Si tratta di 58 tipologie di opere a cui corrispondono 58 tipologie di elementi relative alle seguenti 12 categorie di intervento:

  1. manutenzione ordinaria (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. a); art.3, comma 1, lett. a) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 1) con 25 principali opere alle quali corrispondono 25 principali elementi;
  2. pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. a-bis) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II -Edilizia- attività 2) con una principale opera alla quale corrisponde un principale elemento;
  3. depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc (d.lgs. n. 128/2006, art. 17) con una principale opera alla quale corrisponde un principale elemento;
  4. eliminazione delle barriere architettoniche (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. b) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 21) con 5 principali opere alle quali corrispondono 5 principali elementi;
  5. attività di ricerca nel sottosuolo (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. c) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 23) con una principale opera alla quale corrisponde un principale elemento;
  6. movimenti di terra (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. d) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 24) con 3 principali opere alle quali corrispondono 3 principali elementi;
  7. serre mobili stagionali (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. e) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 25) con una principale opera alla quale corrisponde un principale elemento;
  8. pavimentazione di aree pertinenziali (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. e-ter) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 27) con 4 principali opere alle quali corrispondono 4 principali elementi;
  9. pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. e-quater) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 28) con una principale opera alla quale corrisponde un principale elemento;
  10. aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. e-quinquies) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 29) con 9 principali opere alle quali corrispondono 9 principali elementi;
  11. manufatti leggeri in strutture ricettive (d.p.r. n. 380/2001, art. 3 comma 1, lett. e-bis) previa comunicazione avvio lavori e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 16) con una principale opera alla quale corrisponde un principale elemento;
  12. opere contingenti temporanee (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett. e-quinquies) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II - Edilizia - attività 26) con 6 principali opere alle quali corrispondono 6 principali elementi,

tutte rientranti nel regime giuridico dell’Edilizia libera.

Edilizia libera e detrazioni fiscali

Nel caso di interventi che vanno in edilizia libera ma possono fruire di una quale detrazione fiscale occorre ricordare che è necessario compilare una autodichiarazione di atto notorio in cui indicare:

  • i dati anagrafici del contribuente (nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza);
  • la dichiarazione di consapevolezza sulle sanzioni previste e sulla decadenza dei benefici ai sensi degli artt. 75 e del DPR n. 445/2000 in caso di false dichiarazioni;
  • gli estremi catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno e categoria);
  • la data di inizio dei lavori;
  • una dichiarazione che gli interventi rientrano tra quelli previsti per la fruizione della detrazione fiscale.


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