Salva Casa: gli architetti sulle novità del Testo Unico Edilizia

di Redazione tecnica - 07/08/2024

Uno strumento di analisi e di approfondimento delle nuove norme introdotte dalla legge n. 105/2024, di conversione del Decreto Salva Casa: nasce con questo obiettivo il ciclo di incontri promosso dall’Ordine degli Architetti di Roma, per agevolare gli iscritti nell’applicazione delle novità introdotte al Testo Unico Edilizia.

Salva Casa: l'approfondimento degli architetti sulle novità del Testo Unico Edilizia

Nel corso degli incontri saranno analizzate le tematiche di maggior interesse per gli architetti, come lo stato legittimo, le tolleranze costruttive, i cambi di destinazione d’uso, le deroghe alle norme di agibilità, il nuovo accertamento di conformità, l’iter per sanare le difformità antecedenti alla legge sull’edificabilità del 1977, le deroghe alle norme di agibilità, le facilitazioni per il recupero dei sottotetti e sottotetti e le novità che riguardano le pergole bioclimatiche.

Spiega il Presidente dell’Ordine, Alessandro Panci: «Abbiamo deciso di organizzare questa serie di incontri dedicati in modo specifico alla legge 105/2024 per fornire ai nostri iscritti un ulteriore strumento di analisi e di approfondimento delle nuove norme introdotte. Mediante l'analisi del testo e il confronto con esperti delle materie interessate dalla cosiddetta legge Salva-casa, l'Ordine mira ad agevolare gli architetti nel loro lavoro quotidiano, ben sapendo che professionisti messi nelle condizioni di poter operare al meglio forniscono una maggior garanzia di soddisfazione dei committenti, che è l’obiettivo finale di tutti i nostri corsi di formazione e aggiornamento professionale».

Il primo appuntamento da fissare in agenda è l’11 settembre, quando esperti del settore giuridico, progettisti, pianificatori e altri professionisti che si occupano a vario titolo di edilizia e urbanistica approfondiranno da molteplici punti di vista caratteristiche e ricadute delle nuove norme introdotte.

Una sessione sarà dedicata anche all’analisi del Testo unico dell’edilizia che, insieme alle ulteriori responsabilità del professionista inizialmente previste dal decreto “Salva-casa” e poi tolte in fase di conversione in legge, era stato un argomento richiamato da Panci nella lettera inviata a presidente e segretari della Commissione Ambiente della Camera nel corso delle audizioni propedeutiche al voto in Aula.

Salva Casa: i temi degli incontri promossi dall'Ordine degli Architetti di Roma

Questi nel dettaglio i temi che saranno affrontati nell’arco degli incontri.

Stato legittimo

Ricordano gli architetti che adesso è possibile dimostrare lo stato legittimo di una singola unità immobiliare senza preoccuparsi di verificare che non vi siano difformità per le parti comuni dell’edificio e viceversa. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, dunque, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni. Allo stesso modo, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari.

Cambio di destinazione d’uso più semplice anche “con opere”

Estensione delle facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso anche per quelli che prevedono opere edilizie. Si precisa anche che, ai fini delle semplificazioni introdotte dal provvedimento, «il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6», ovvero alle attività di edilizia libera.

Tolleranze costruttive e responsabilità dei professionisti

Sottolinea l’Ordine che, come suggerito nella missiva indirizzata alla Commissione Ambiente della Camera, firmata dal presidente Alessandro Panci, è stato eliminato l’obbligo per il professionista – nel caso delle tolleranze – di verificare che l’applicazione di queste non comportasse limitazioni dei diritti dei terzi.

Il decreto ha modificato l’articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive, andando a incrementare il limite del 2% in modo inversamente proporzionale alla superficie utile. Con una modifica approvata alla Camera, si potrà arrivare al 6% nel caso di immobili con quadratura inferiore ai 60mq. Le facilitazioni si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In questo caso, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se le misure previste nel titolo abilitativo si discostano in realtà entro un limite percentuale variabile con la superficie utile.

Inoltre:

le tolleranze del 2% di cui all’articolo 34-bis valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
l’attestazione che il tecnico deve produrre in riferimento alla normativa sismica va riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Variazioni essenziali: le novità sull’accertamento di conformità

L’Ordine segnala che l’accertamento di conformità in sanatoria introdotto dall’art. 36bis, semplificando il requisito della cosiddetta doppia conformità, si applica non più solo alle parziali difformità ma anche alle variazioni essenziali, che includono, tra gli altri, consistenti aumenti di cubatura e di superficie.

Difformità ante Bucalossi: il nuovo iter di sanatoria

Si ricorda che con la legge n. 105/2094 è stata inserita una facilitazione che permette di sanare, seguendo un iter ad hoc, le difformità derivanti da lavori assentiti da titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977 che non sono sanabili con l’accertamento di conformità semplificato (art. 34-bis). È sempre il professionista ad accertare la data di realizzazione dell’intervento e ad attestarla sotto la propria responsabilità se non vi è idonea documentazione probante.

Agibilità: le deroghe al DM 5 luglio 1975

In tema di agibilità, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche nell’ipotesi in cui i locali abbiano un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; nonché nel caso in cui l’alloggio monostanza abbia una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, se è destinato ad una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, se è per due persone.

L’asseverazione può tener conto di tali deroghe al Dm Sanità del 1975 se è rispettato il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal DM n. 236 del 1989. Contemporaneamente, deve essere soddisfatta una delle seguenti condizioni:

i locali devono essere situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie;
deve essere contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Recupero dei sottotetti

Si facilita il recupero dei sottotetti che diventa possibile, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. La deroga è consentita a condizione che vengano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio. Inoltre, non devono essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, e deve essere rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Pergole bioclimatiche in edilizia libera

Novità sulle attività di edilizia libera, che includono adesso anche le pergole bioclimatiche, purché non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Inoltre, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.