Sanatoria abusi edilizi: senza autorizzazione sismica niente doppia conformità

È possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria per un edificio edificato senza alcun titolo e/o autorizzazione utilizzando l’istituto dell’accertamento di conformità (art. 36, d.P.R. n. 380/2001)?

Una risposta poco attenta direbbe di sì, a patto che sullo stesso si possa accertare il requisito della doppia conformità richiesto per la sanatoria di interventi realizzati in assenza/difformità dal permesso di costruire/SCIA pesante.

La Cassazione su doppia conformità e autorizzazione sismica

In realtà l’argomento è molto più complicato ed è stato affrontato dalla Cassazione con diverse pronunce tra le quali ricordiamo:

• la sentenza 11 gennaio 2023, n. 544;
• la sentenza 28 agosto 2023, n. 35851.

Più recentemente la Suprema Corte è nuovamente intervenuta con la sentenza 22 febbraio 2024, n. 7720 che conferma l’orientamento, ormai pacifico, secondo il quale il requisito della doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione, è da escludere nel caso di opere eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica, necessaria per la loro realizzazione.

Il caso di specie

Il caso oggetto del nuovo intervento degli ermellini è molto complesso e ci consente di approfondire alcuni aspetti relativi:

• all'acquisizione al patrimonio della Pubblica amministrazione dell'immobile abusivo;
• alla eventuale sanatoria di abusi edilizi realizzati in zona vincolata;
• alle possibilità di richiedere la sanatoria senza autorizzazione sismica

Nel caso di specie, per stessa ammissione della parte ricorrente, la sanatoria mediante accertamento di conformità:

• è stata richiesta dopo l'acquisizione dell'immobile alla pubblica amministrazione;
• riguarda una struttura completamente abusiva, realizzata in zona vincolata e sulla quale non è possibile individuare una parte autorizzata.

L’acquisizione a patrimonio comunale

Nel caso sia decorso il termine (90 giorni) previsto per ottemperare all’ordine di demolizione, l’art. 31, commi 3 e 4, del d.P.R. n. 380/2001 prevede che il bene e l’area di sedime siano acquisite gratuitamente al patrimonio del comune.

Sul punto la Cassazione ha confermato che l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva al patrimonio disponibile della Pubblica amministrazione non è incompatibile con l'ordine di demolizione emesso dal giudice con la sentenza di condanna, e con la sua successiva esecuzione ad opera del Pubblico ministero, ostandovi soltanto la delibera consiliare che abbia stabilito l'esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento delle opere abusive.

Il principale effetto dell’acquisizione al patrimonio della Pubblica amministrazione è che viene meno l'interesse alla revoca o alla sospensione dell'ordine di demolizione. Il bene, infatti, ormai è di proprietà dell'Ente e sullo stesso nessun interesse giuridico può essere rivendicato dal privato, ormai terzo estraneo alle vicende giuridiche dell'immobile.

Viene, inoltre, confermato che l’ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione dell'opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro 90 giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire emessa dall'Autorità amministrativa, determina l'automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'opera e dell'area pertinente, indipendentemente dal fatto che l'ingiunzione contenga una puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale. Dunque, anche in caso di mancata indicazione di tali aree, l'indagato per il reato edilizio, oramai privo della disponibilità giuridica del bene, non è legittimato a chiederne il dissequestro e la restituzione.

Area vincolata e fiscalizzazione

Tralasciando l’aspetto della proprietà (di per sé dirimente), interessante è la parte della sentenza che entrando nel merito del caso rileva come l'abuso edilizio si estenda a tutto l'immobile realizzato in difetto del necessario titolo abilitativo.

La stessa perizia disposta ha accertato che la struttura risulta essere completamente abusiva e non è possibile individuare una parte autorizzata.

Proprio per questo motivo è completamente da escludere qualsiasi possibilità di sanzione alternativa alla demolizione (fiscalizzazione dell’abuso) di cui all’art. 34, comma 2, del Testo Unico Edilizia, perché le opere sono state realizzate in zona vincolata e del tutto sprovviste del titolo.

La citata fiscalizzazione dell'abuso è consentita per le opere eseguite in parziale difformità, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. In questo caso il dirigente dell'ufficio preposto dispone, in luogo della demolizione, una sanzione ammnistrativa.

Tale sanzione, però, non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai essere ritenute "in parziale difformità", atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizza.

Autorizzazione sismica

Altro aspetto fondamentale affrontato dai giudici di Cassazione riguarda la possibilità di sanatoria nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

Come già confermato dalle sentenze citate in premessa, in tema di reati edilizi, il rispetto del requisito della doppia conformità richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

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