Sanatoria edilizia 2025: come gestire difformità e abusi dopo il Salva Casa

di Gianluca Oreto - 07/02/2025

Nel contesto normativo attuale, la gestione delle difformità edilizie e degli abusi rappresenta una sfida cruciale per proprietari, tecnici e amministrazioni comunali. Con l’avvento della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) e le successive modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE), il concetto di sanatoria edilizia ha assunto nuove dimensioni e implicazioni, rendendo necessaria una revisione delle prassi operative in vista del 2025.

In questo articolo, esploreremo in dettaglio come affrontare le nuove procedure di sanatoria, analizzando le differenze tra interventi realizzati in parziale e totale difformità, e variazioni essenziali, e forniremo indicazioni pratiche per adeguarsi a un sistema normativo in continua evoluzione. La nostra guida si propone di chiarire i nuovi meccanismi e di offrire strumenti efficaci per navigare le incertezze normative, con un focus particolare sulle opportunità e le criticità introdotte dalle recenti riforme.

Lo stato legittimo per la valutazione delle difformità

Premesso che ogni volta che si osservano discrepanze tra il progetto approvato e l'opera realizzata, è interessante notare come questi adattamenti “possano” diventare illeciti che richiedono la sanatoria edilizia. In tal senso, è sempre opportuno chiarire alcune differenze tra:

difformità edilizie;
tolleranze;
abusi formali;
abusi sostanziali.

Differenze che partono da una condizione di base: lo “stato legittimo” dell’immobile o della unità immobiliare, recentemente aggiornato con la modifica al comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE. Nella sua versione attuale, lo stato legittimo può essere:

ricostruito per gli immobili realizzati in epoca in cui era obbligatorio il titolo edilizio;
desunto per gli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio il titolo edilizio.

Nel primo caso sarà possibile utilizzare alternativamente il titolo abilitativo;

che ha previsto la costruzione o che ha legittimato la stessa;
“rilasciato o assentito” che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio;

integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In questo caso, il legislatore ha operato una distinzione tra:

titoli edilizi primari (serie A);
titoli che “concorrono” alla determinazione dello stato legittimo (serie B).

I primi sono quelli rilasciati o formatisi per silenzio-assenso, in applicazione delle seguenti disposizioni:

art. 34-ter – Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
art. 36 – Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità;
art. 36-bis – Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di va-riazioni essenziali;
art. 38 – Interventi eseguiti in base a permesso annullato;

previo pagamento delle relative sanzioni.

I secondi, sono elementi che concorrono alla dimostrazione dello stato legittimo ma non sono veri e propri titoli edilizi e possono essere considerati nel caso di:

pagamento delle sanzioni di cui:
- all'art. 33 - Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
- all'art. 34 - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
- all'art. 37, commi 1, 3, 5 e 6 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
- all'art. 38 - Interventi eseguiti in base a permesso annullato (ridondanza normativa con i titoli edilizi primari);
dichiarazione di cui all'articolo 34-bis (Tolleranze costruttive).

Nel caso di immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio il titolo edilizio, lo stato legittimo può essere desunto attraverso:

planimetrie catastali di primo impianto o documenti d’archivio;
riprese fotografiche, estratti cartografici o atti notarili con valore probatorio;

e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tale documentazione potrà essere utilizzata anche nel caso in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi. In tale caso occorre sempre dotarsi di una attestazione di indisponibilità del titolo edilizio da parte dell’amministrazione.

Una volta ricostruito lo stato legittimo (che è una condizione meramente progettuale), sarà necessario verificare che ci sia corrispondenza tra questo e lo stato di fatto in cui versa l’immobile. Qualsiasi discrepanza tra i due stati deve essere considerata una difformità edilizia.