Sanatoria edilizia dopo ordine di demolizione: la Cassazione spiega quando si può

Nel caso di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia la pubblica amministrazione emetta un ordine di demolizione, il responsabile dell'abuso deve provvedere nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione. Lo prevede il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che definisce una precisa procedura che si conclude con l'acquisizione gratuita al patrimonio del comune del bene e dell'area di sedime.

Ordinanza di demolizione e permesso di costruire in sanatoria

La giurisprudenza è anche stata chiara nell'ammettere l'incompatibilità dell'ordine di demolizione con un permesso di costruire in sanatoria, sia quando quest'ultimo è stato conseguito prima dell'ingiunzione che dopo, ma solo a determinate condizioni. Se ne parla anche nella sentenza della Corte di Cassazione 2 marzo 2022, n. 7293 che ci consente di consolidare alcuni aspetti ormai chiari relativi alle tempistiche e alla possibilità per il proprietario di mantenere l'immobile.

Prima di addentrarci nel caso oggetto del nuovo intervento della Cassazione, è bene ricordare un principio consolidato che riguarda il momento della presentazione dell'istanza di sanatoria edilizia e le sue possibilità di ottenerla.

Se l'ordine di demolizione è emesso dopo la presentazione di un'istanza di accertamento di conformità, entro i termini previsti per il silenzio-rifiuto (60 giorni dall'istanza), l'ordine stesso risulta illegittimo. Se, invece, l'ordine è stato emesso prima, l'istanza di sanatoria ne sospende solo l'efficacia al fine di evitare, in caso di accoglimento, la demolizione di un’opera che, pur realizzata in assenza o difformità dal permesso di costruire, è conforme alla strumentazione urbanistica vigente. In questo secondo caso, quindi, l’efficacia dell’atto sanzionatorio è soltanto sospesa nell'attesa che il giudice si pronunci sulle possibilità di ottenere la sanatoria dell'abuso.

Sanatoria edilizia dopo ordine di demolizione: la nuova sentenza della Cassazione

Nella nuova sentenza della Corte di Cassazione viene aggiunto un importante aspetto relativo alla titolarità del bene e, quindi, alla legittimità del soggetto che presenta un'istanza di sanatoria successiva all'ordine di demolizione.

Nel caso di specie, infatti, il Tribunale ha rigettato il ricorso presentato per la sospensione dell'ordine di esecuzione della demolizione di un immobile abusivo disposta con sentenza del 2005, divenuta irrevocabile nel 2020. A giustificazione della istanza rivolta al giudice della esecuzione il richiedente aveva allegato il fatto che fosse stata presentata, nel 2020, una richiesta di rilascio di permesso a costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il Tribunale, avendo dato atto che l'ingiunzione amministrativa del 2002 ad eseguire, entro il termine di 90 giorni dalla sua comunicazione, la demolizione del manufatto abusivo era rimasta lettera morta, osservava che, per effetto di tale inottemperanza, non giustificata dal fatto che avverso di essa l'attuale ricorrente avesse proposto impugnazione di fronte agli organi della giurisdizione amministrativa, si era determinato l'effetto traslativo al patrimonio del Comune dell'immobile in questione e dell'area di sedime del medesimo.

Sulla base del dato secondo il quale la domanda di sanatoria, del cui deposito, peraltro, il ricorrente non aveva neppure fornito sicura documentazione, in ogni caso era inaccoglibile in quanto promanante da soggetto non più legittimato alla sua proposizione, il Tribunale rigettava la richiesta.

Il ricorso in Cassazione

In Cassazione il ricorrente ha lamentato l'illegittimità della ordinanza in quanto l'istante non aveva ricevuto la comunicazione della intimazione amministrativa a demolire l'immobile, motivo per il quale non si era determinato il fenomeno di trasferimento della proprietà dell'immobile abusivo al Comune né vi era stata alcuna materiale immissione del detto Comune nel possesso dell'immobile medesimo e la eventuale trascrizione del titolo dominicale a favore del Comune sarebbe stata illegittima.

Le conferme della Corte di Cassazione

La Cassazione ha, però, rilevato che il ricorrente si sia attardato nel proprio ricorso a contestare l'efficacia, a suo dire inficiata da un preteso vizio di notificazione, dell'ordine amministrativo di demolizione a lui impartito dalla amministrazione comunale.

Il tema del procedimento sarebbe, infatti, l'eventuale sospensione o revoca dell'ordine di demolizione contenuto nella sentenza emessa nel 2005 e divenuta definitiva nel 2020. Secondo la giurisprudenza di Cassazione, la sospensione dell'ordine di demolizione potrebbe essere giustificata dal rilascio di un permesso a costruire in sanatoria anche successivo alla definitività della sentenza in cui esso è conglobato, trattandosi di provvedimento logicamente incompatibile con l'ordine di demolizione.

Deve, però, rilevarsi che non consente di conseguire un tale effetto la mera pendenza della richiesta di concessione del detto permesso né la pendenza del procedimento giurisdizionale volto alla impugnazione del rigetto della istanza in questione, potendo un tale effetto conseguirsi solamente laddove vi sia la ragionevole previsione di una sollecita definizione del procedimento amministrativo ovvero giurisdizionale in senso favorevole per l'istante.

Nel caso di specie, prescindendo dalla avvenuta notificazione o meno dell'ordine di demolizione emesso in sede amministrativa, non appare giustificata la possibilità di sanatoria considerato che si tratta di opere in zona soggetta a vincolo paesaggistico e contrassegnata da alto rischio alluvionale ed avendo, d'altra parte, il Tribunale rilevato persino la circostanza che non vi sono neppure elementi certi in ordine alla avvenuta presentazione della istanza di permesso edilizio in sanatoria da parte del ricorrente.

Per questo motivo il è stato dichiarato inammissibile e la demolizione confermata.

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