Scadenza Sismabonus acquisti: l’importanza di un rogito dettagliato per evitare problemi

Accedere a un bonus edilizio a ridosso della sua scadenza normativa non è un’operazione facile. Da un lato, infatti, è necessario comprendere ogni passo della “lista” di cose da fare entro la fatidica data per far sì che non manchi all’appello alcun requisito tecnico e fiscale. Dall’altro, però, e non meno importante, bisogna agire con prudenza, e “proteggersi” dalle peggiori eventualità future, prima tra tutte la possibilità di vedersi recapitare un recupero fiscale.

La fretta, infatti, è una grande nemica, e può mettere i bastoni tra le ruote di chi si appresta a comprare un immobile antisismico usufruendo del Sismabonus-acquisti (DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies). Per accedervi, in particolare, serve che sia stato finalizzato il contratto definitivo di compravendita entro l’imminente 31 dicembre 2024, e la sua formulazione non può essere presa sottogamba.

L’operazione, per essere gestita al meglio, richiede di mettere in campo alcune accortezze contrattuali, utili ad alleggerire le spiacevoli situazioni in cui potrebbe trovarsi l’acquirente per “colpa” del costruttore, dal cui comportamento dipende in sostanza il buon andamento della pratica.

Non è detto, poi, che col finire del 2024 bisognerà dire addio al Sismabonus-acquisti. Il disegno di Legge di Bilancio per il 2025 approvato dall’Esecutivo e attualmente allo studio del Parlamento prevede infatti di prorogarlo fino al 2027, ma intende anche ridurne la percentuale, cosicché certe pratiche spesso impiegate dai costruttori/venditori in sede di cessione del credito non dovranno sfuggire all’attenzione degli acquirenti, come vedremo.

La stipula del contratto entro l’anno

L’art. 16, co. 1-septies del DL 63/2013 è chiaro nello scandire i tempi del Sismabonus-acquisti.

La norma, infatti, prevede lo “sconto” fiscale sul prezzo di acquisto dell’immobile se questo deriva da interventi di demolizione e ricostruzione “eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile”.

Insomma, entro 30 mesi dall’ultimazione degli interventi, e comunque entro i termini di vigenza della detrazione (come ribadito a più riprese dalle Entrate), l’immobile deve essere “alienato”.

Ma cosa significa “alienazione”?

A chiarirlo è stata la Corte di Cassazione, spiegando con la sentenza n. 30723/2024 che non è possibile “retrodatare” l’avvenuta cessione della proprietà dell’immobile a un momento precedente la stipula del rogito di compravendita. La Suprema Corte ha cioè chiarito che “nel contratto preliminare la cessione delle detrazioni è connessa alla “futura” vendita (quale modalità di pagamento del prezzo di acquisto) e quindi alla esistenza stessa degli alloggi”, concludendo dunque che “la tesi difensiva che era sufficiente questo contratto preliminare per realizzare il presupposto della “alienazione” dell’immobile appare infondata”.

In sostanza, allora, per accedere correttamente al Sismabonus-acquisti sarà necessario redigere il rogito notarile entro il 31 dicembre 2024.

CONTINUA A LEGGERE

© Riproduzione riservata