Decreto Semplificazioni: in Gazzetta Ufficiale le modifiche al Superbonus 110%

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 219 del 31 maggio 2021 il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77​ recante "Governance del Piano nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure​". Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale arrivano anche le conferme alle disposizioni previste dall'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per il superbonus 110%.

Superbonus 110%: un pieno di modifiche

Ecco che dopo il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, dopo la legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) e dopo il Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 (ancora da convertire in legge), arriva il quarto correttivo alla disciplina del Superbonus 110%.

Un correttivo che ha un duplice obiettivo:

• allargare la platea di beneficiari;
• eliminare la barriere all'ingresso che ha rallentato l'accesso al bonus 110%.

Decreto Semplificazioni: tutte le modifiche al Superbonus 110%

Ecco di seguito tutte le modifiche che il nuovo Decreto Legge n. 77/2021 apporta alla disciplina del Superbonus 110%:

• vengono inseriti nel comma 4 gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche che diventano trainati anche dal sismabonus; in particolare, alla fine del comma 4 è inserito il seguente periodo: “Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’art. 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione”;
• viene previsto l’inserimento del comma 10-bis che lega i limiti di spesa per le unità immobiliari alla superficie complessiva dell’immobile; in particolare “10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell'immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito. Il titolo di comodato d'uso gratuito è idoneo all'accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all'entrata in vigore della presente disposizione”;
• infine la modifica più discussa, quella relativa al comma 13-ter che viene completamente sostituito dal seguente: “13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.”. 2. Restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto”.

Superbonus 110% in CILA

Per quanto concerne quest'ultima modifica, come dal nome del Decreto Legge (appunto Semplificazioni), viene prevista una disciplina speciale e semplificata (forse...) per gli interventi che accedono al bonus 110%. Per questi interventi, fatta esclusione per quelli con demolizione e ricostruzione, si risolve quello che è stato il problema che ne ha rallentato l'applicazione fino ad ora: l'accesso agli atti per la verifica di conformità urbanistica-edilizia.

Un problema acuito con il periodo di pandemia che ha evidenziato tutte le difficoltà di accesso agli atti, nella maggior parte dei casi ancora cartacei. E proprio per questo motivo, soprattutto per incentivare gli interventi sugli edifici plurifamiliari (condomini in primis) si è deciso di intervenire su quattro importanti aspetti:

• la definizione dell'intervento edilizio che adesso è universalmente definito come manutenzione straordinaria;
• il titolo edilizio;
• lo stato legittimo;
• la decadenza delle detrazioni fiscali.

Superbonus 110%: manutenzione straordinaria, CILA e stato legittimo

Viene, innanzitutto, definito che tutti gli interventi che accedono al superbonus 110% che non comportano demolizione e ricostruzione possono essere considerati come manutenzione straordinaria. Su questi l'intervento potrà essere avviato dietro presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) in cui il tecnico non dovrà più verificare lo stato legittimo e non dovrà più investigare nei meandri degli archivi edilizi alla caccia di un documento che non si trova più, che si è perso o che non esiste.

Superbonus 110%: la decadenza del beneficio

Questo velocizza il processo ma a nulla sarebbe servito se il Decreto Semplificazioni non avesse previsto un'altre importante disposizione (che, ricordiamo, non modifica il DPR n. 380/2001 o altre norme fiscali): i criteri di decadenza del beneficio fiscale. Viene previsto che sugli interventi di superbonus che non prevedono demolizione e ricostruzione la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) opera esclusivamente nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
• non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 dell'art. 119 del Decreto Rilancio.

Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Cosa significa? che in realtà non si può parlare di vera semplificazione ma di salto all'ostacolo. Viene bypassato il problema della conformità iniziale, quello della decadenza del beneficio ma non si risolve un grande e grosso problema.

Per non perdere il beneficio è, infatti, previsto che la CILA dovrà rappresentare coerentemente lo stato dei luoghi. Il professionista incaricato, quindi, avrà due strade davante:

• rappresentare lo stato dei luoghi fedelmente (difformità incluse);
• "non vedere" e quindi non indicare le piccole e grandi difformità presenti.

Nel primo caso lo Sportello Unico Edilizia (SUE) avrà tutte le carte per diniegare la CILA e sanzionare il contribuente per eventuali difformità. Nel secondo caso, invece, il professionista potrebbe prendersi delle responsabilità che non gli competono.

L'asseverazione del progettista

Ricordiamo pure che nel modello di CILA c'è una sezione chiamata "ASSEVERAZIONE DEL PROGETTISTA" in cui c'è scritto:

"Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo,

ASSEVERA

che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli  strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti,  nonché  che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali  dell'edificio".

Questa sezione dovrà semplicemente restare vuota per gli interventi che accedono al superbonus oppure si dovrà attendere una modifica alla modulistica edilizia?

La sanatoria delle difformità costruttive

La vera semplificazione sarebbe stata quella di affrontare senza demagogie uno degli aspetti più importanti e sottovalutati del settore edilizio: le piccole difformità costruttive (oltre il 2%) di cui è affetto il patrimonio edilizio regolarmente assentito. Un tema noto a tutti: dai professionisti che si occupano di pratiche edilizie, passando per le pubbliche amministrazioni, per arrivare alla categoria dei notai che si occupano dei rogiti immobiliari.

Una semplificazione che dovrà necessariamente passare per la riscrittura del DPR n. 380/2001, la cui bozza è già pronta e che ci auguriamo sia presente nell'agenda di questo Governo.

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