Sismabonus-acquisti e trasferimento di cubatura: come funziona?

di Gianluca Oreto - 19/05/2022

Quello della cessione di cubatura è un argomento molto delicato che investe profili di natura edilizia, urbanistica e fiscale. Un tema che è stato "tipizzato" dall'art. 5 del D.L. n. 70/2011 (Decreto Sviluppo) e che è tornato alla ribalta con la nascita del sismabonus-acquisti.

Sismabonus-acquisti: la demolizione e ricostruzione

L'art. 16, comma 1-septies del Decreto Legge n. 63/2013 prevede, infatti, la possibilità di accesso al sismabonus nel caso di demolizione e ricostruzione di edifici in zona a rischio sismico 1, 2 e 3, con riduzione del rischio sismico, realizzato da imprese di costruzione. Diversamente da quello ordinario, il sismabonus-acquisti è fruito direttamente dall'acquirente dell'unità immobiliare antisismica.

Sismabonus-acquisti: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Sul sismabonus-acquisti riceviamo una nuova domanda che merita di essere approfondita:

Sono un costruttore e dovrei realizzare un intervento edilizio di “nuova costruzione” previa demolizione di un edificio, con ampliamento volumetrico e aumento del numero di unità immobiliari. La volumetria aggiunta però non deriverà solo dal completamento dell’indice di fabbricabilità fondiaria del lotto, bensì anche da un “trasferimento di cubatura” da un altro lotto limitrofo. Vorrei sapere se la vendita delle unità immobiliari derivanti dal suddetto intervento potrà essere agevolata con il Sismabonus-acquisti.

Domanda che ho girato al nostro esperto di sismabonus e di aspetti di natura fiscale, ing. Cristian Angeli.

Sismabonus-acquisti: la risposta dell'esperto

Quando due lotti edificabili sono contigui è consentito ai relativi proprietari di mettersi d’accordo per effettuare, nei limiti consentiti dal piano regolatore, una cosiddetta “cessione di cubatura”, totale o parziale, dall’uno all’altro. Un vero e proprio “travaso” della volumetria edificatoria.

Con tale operazione, che deve essere oggetto di un preciso contratto di cessione tra le parti e che, ai sensi del comma 2-bis dell’articolo 2643 del CC, deve essere resa pubblica mediante trascrizione, se uno dei lotti possiede un alto indice di edificabilità e se nell’altro è presente un edificio da demolire, si può creare un mix perfetto per massimizzare i vantaggi derivanti dal “sismabonus acquisti”.

Le condizioni per beneficiare del Sismabonus acquisti

Le condizioni essenziali che consentono a un intervento edilizio di accedere al “sismabonus acquisti”, ovvero all’agevolazione fiscale prevista ai sensi dell’art. 16, co. 1-septies, del D.L. 63/2013, sono sostanzialmente tre. Nello specifico l’intervento:

deve riguardare la demolizione di un intero edificio
deve determinare la riduzione del rischio sismico, che deve essere attestata nei modi previsti dal DM58/2017
deve essere effettuato da una impresa che risulti anche proprietaria dell’immobile di partenza.

Poi ci sono condizioni più particolari, coni d’ombra che sono stati via via messi in luce da vari pronunciamenti dell’Agenzia delle Entrate. Vediamone alcuni:

il titolo edilizio può essere anche un Permesso a Costruire (interpello n. 19/2021)
l’intervento può essere indifferentemente classificato come ristrutturazione edilizia o come nuova costruzione, articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del d.P.R. n. 380 del 2001, purchè rispetti quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti (interpello n. 557/2020)
il massimale viene determinato in base al numero di unità immobiliari derivanti dall’intervento e non da quelle esistenti ante operam (interpello n.70/2021)
l’agevolazione spetta anche se gli interventi di demolizione e ricostruzione determineranno una variazione della superfice coperta, del volume, dell'altezza massima e del numero di piani (interpello n.366/2020)
l’agevolazione spetta anche in caso di cambio di destinazione d’uso dell’immobile (interpello n. 19/2021)
il Sismabonus acquisti si applica anche nell'ipotesi in cui la demolizione riguardi un fabbricato e la ricostruzione avvenga su un terreno distante qualche centinaio di metri dall'area di sedime preesistente (interpello n. 478/2021)
non è necessario pagare con bonifico parlante, ma va bene anche il bonifico ordinario (interpello n. 5/2020)
i lavori possono essere eseguiti in proprio dall’impresa proprietaria o anche affidati in appalto a terzi (interpello n. 213/2020)
è possibile beneficiare del sismabonus acquisti anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione e siano stati ultimati i lavori riguardanti l'intero fabbricato (interpello n. 5/2020)
il Sismabonus acquisti può essere cumulato con l’Ecobonus, a patto di tenere separata la contabilità delle spese (interpello n.70/2021)
spetta anche per l’acquisto del solo garage (interpello n.19/2021)
l’acquisto delle unità immobiliari deve avvenire entro e non oltre 30 mesi dalla fine lavori e comunque entro il 31/12/2024.

Lo strano caso degli immobili ricostruiti mediante trasferimento di cubatura

L’Agenzia delle Entrate ha quindi chiarito un ventaglio di casistiche molto ampio che permette di fruire con relativa tranquillità del Sismabonus acquisti, nella misura del 75, del 85 o del 110% della spesa sostenuta ed entro il limite di 96.000euro per ogni unità immobiliare.

È rimasto tuttavia un punto scoperto, poiché manca un pronunciamento esplicito da parte dell’Amministrazione finanziaria che confermi la possibilità di avvalersi del Sismabonus acquisti nel caso di trasferimento di cubatura, ovvero quando la volumetria dell’edificio risultante dall’intervento sia la somma dei diritti edificatori derivanti da due lotti contigui.

Ad esempio, se sul lotto A erano presenti solo 2 unità immobiliari e il progetto prevede la costruzione di 10 unità a seguito della cessione dei diritti edificatori del limitrofo lotto B, è lecito chiedersi se il Sismabonus acquisti spetti solo per 2 delle 10 unità ricostruite, quindi con un massimale di detrazione pari a 96.000euro cadauna per un totale di 192.000euro, oppure per tutte e 10, con un massimale di 960.000euro.

Risposta al quesito

Il caso proposto dal gentile lettore presenta, in sintesi, quattro aspetti particolari: a) si tratta di una “nuova costruzione” derivante dalla demolizione di un edificio preesistente, b) l’edificio che verrà ricostruito sarà volumetricamente più grande, c) avrà un numero di unità maggiore di quello di partenza, d) verrà attuato un trasferimento di cubatura.

Per quanto riguarda il titolo edilizio (punto a), l’incremento volumetrico (punto b), il maggior numero di unità immobiliari (punto c), non ci sono dubbi in merito alla compatibilità con il Sismabonus acquisti, poiché come abbiamo visto l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in modo esplicito su tutti questi aspetti.

In merito alla possibilità di applicare l’agevolazione alla vendita delle unità immobiliari ricostruite grazie alla cessione di cubatura dal lotto confinante (punto d) l’unica “pezza d’appoggio” per giustificare l’operazione è rappresentata dall’interpello n. 194 del 26/06/2020. In questo interpello – riferito al sismabonus ordinario – l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di fruire delle detrazioni fiscali anche nel caso in cui il contribuente sia titolare dei soli diritti edificatori (e non degli immobili). Inoltre è stato chiarito che il contratto di cessione di cubatura produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari, come ben specificato a pag. 5: “si fa presente che … il contratto di cessione di cubatura - e, nel caso di specie la cessione dei diritti di rilocalizzazione - concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari. Ciò sulla base del prevalente orientamento della Corte di Cassazione, secondo il quale la cessione di cubatura è "quell'atto, a titolo oneroso attraverso il quale il proprietario del fondo, cui inerisce una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sé stante, lo trasferisce definitivamente all'acquirente, a beneficio del fondo di costui".

Si ritiene pertanto che la risposta al quesito, alla luce di quanto sopra e per analogia con il Sismabonus ordinario, possa essere positiva, ovvero tutte le unità immobiliari risultanti dalla ricostruzione del nuovo edificio potrebbero beneficiare del Sismabonus acquisti, incluse quelle derivanti dal trasferimento di cubatura. Si tratta però di una interpretazione, priva di conferme ufficiali.

Considerazioni di buon senso

In ambito tecnico-fiscale il buon senso non conta. Bisogna sempre basarsi sulle leggi e sui documenti di prassi. Nel dubbio è consigliabile inoltrare un quesito all’Agenzia delle Entrate tramite lo strumento dell’interpello.

Qualche considerazione, però, può esser fatta.

Partiamo da un dato certo. Il Sismabonus acquisti spetta per un numero di unità immobiliari almeno pari a quelle che c’erano prima della demolizione, ovvero a quelle costruite nello “stato post” in base agli indici edificatori del lotto. Nel caso dell’esempio fatto sopra di sicuro spetterebbe su due delle dieci unità.

Ora ragioniamo un attimo. Se, nonostante il rilascio dell’autorizzazione comunale, il Sismabonus acquisti fosse precluso per le unità immobiliari derivanti dal trasferimento di cubatura, otto nel caso dell’esempio, quale potrebbe essere la discriminante al contempo equa, oggettiva e neutrale che consentirebbe al costruttore di scegliere su quali delle dieci unità che costituiscono il nuovo immobile applicare il beneficio fiscale?

Si potrebbe pensare a un criterio temporale, in base al quale potrebbero essere “premiati” soltanto gli acquirenti che per primi stipulano il rogito, fino al raggiungimento del numero di unità agevolabili (due nel caso dell’esempio), escludendo così i successivi acquirenti “ritardatari”.

Oppure si potrebbe pensare a un criterio di “valore”, in base al quale potrebbero beneficiare del “sismabonus acquisti” solo coloro che scelgono gli appartamenti più grandi o costosi, escludendo i meno “spendaccioni”.

Nell’una e nell’altra ipotesi, per quanto inattuabili, si porrebbe anche il problema di capire quando e come il costruttore dovrebbe formalizzare l’assegnazione del bonus alle varie unità immobiliari.

È evidente che tutti i suddetti criteri, teorici e privi di qualunque riscontro di prassi, peccano di equità e, discrezionalmente, creerebbero un disequilibrio tra i soggetti beneficiari della detrazione, ovvero gli acquirenti delle unità immobiliari.

Alla luce di questa analisi appare chiaro che necessita una spiegazione ufficiale da parte degli Enti preposti.

Ringraziamo l’ing. Cristian Angeli per il prezioso contributo e restiamo come sempre a disposizione per eventuali approfondimenti.