Sismabonus condomìni 2024: la detrazione passa al 70% ma c’è una soluzione alternativa

di Luciano Ficarelli - 22/12/2023

Ci sono molti cantieri che, per la difficoltà di reperire le risorse necessarie per affrontare le spese, hanno tardato l’inizio dei lavori nella speranza che ci fosse una proroga delle agevolazioni al 110%. Purtroppo, non sarà così (se non per improbabili pseudo-proroghe dal profumo più politico che tecnico) ed allora non è raro sentire alcuni addetti ai lavori al superbonus 110%, versione sismabonus, che intenderebbero transitare dal 110% al “sismabonus ordinario” con aliquota del 75% o dell’85% e non al 70% così come previsto dal comma 8-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020 in caso di spese sostenute nel 2024.

Il sismabonus ordinario e il super-sismabonus

Per analizzare correttamente gli aspetti normativi, occorre fare riferimento in primis all’art. 16 del Decreto-legge n. 63 del 4 giugno 2013 il quale stabilisce che, per quanto riguarda il sismabonus ordinario, qualora gli interventi siano realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali, le detrazioni dall'imposta spettano nella misura del 75 per cento se dagli stessi interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, e dell'85 per cento se il passaggio è di due classi. Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a euro 96.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

La norma che regola il “super-sismabonus” è invece inserita nell’art. 119 D.L. 34/2020 al comma 4 in cui il legislatore ha affermato che per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell'articolo 16 del D.L. 63/2013, l'aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento.

Quest’ultima norma è determinante per l’Agenzia delle Entrate che, con la Circolare 28 del 25 luglio 2022, stabilisce un principio indiscutibile: non è possibile passare dal “super sismabonus” al “Sismabonus ordinario”. Ecco il testo evidenziato a pagina 54-55 della Circolare: “Si ricorda che, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 per gli interventi di riduzione del rischio sismico effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici residenziali, o su edifici non residenziali che al termine dei lavori diventino a destinazione residenziale, si applica la disciplina del Superbonus non sussistendo la possibilità per il contribuente di scegliere quale agevolazione applicare. In sostanza, per i soggetti destinatari del Superbonus che effettuano interventi antisismici su immobili ammessi a tale agevolazione l’aliquota di detrazione è elevata al 110 per cento senza la possibilità di applicare le aliquote di detrazione indicate nel citato art. 16 del D.L. n. 63 del 2013. Resta fermo, invece, che la disciplina “ordinaria” del Sisma bonus si applica in tutti gli altri casi esclusi dal Superbonus”.

In sostanza, se sussistono tutte le condizioni per l’applicazione del super-sismabonus, il contribuente non ha scelta: si applica l’art. 119 del D.L. 34/2020 con le aliquote del 110% fino a tutto l’anno 2023, del 70% nell’anno 2024 e del 65% nell’anno 2025.

Le condizioni per il super-sismabonus

Si ricorda che le condizioni per utilizzare il super-sismabonus sono:

A - Gli interventi devono essere effettuati da:

Condomìni;
persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
organizzazioni non lucrative di utilità sociale (di cui all’articolo 10, del decreto legislativo n. 460/1997), organizzazioni di volontariato (iscritte nei registri di cui alla legge n. 266/1991) e associazioni di promozione sociale (iscritte nei registri nazionali, regionali e delle provincie autonome di Trento e Bolzano, previsti dall’articolo 7 della legge n. 383/2000).

B- Gli immobili devono essere situati in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3.

C – Le unità immobiliari devono avere destinazione abitativa oppure, se non lo sono ad inizio lavori, lo devono essere a fine lavori con esplicita indicazione sul titolo abilitativo.

Se il committente dei lavori accolse benevolmente quest’obbligo, non immaginando cosa sarebbe accaduto con il blocco della cessione dei crediti e le difficoltà di portare a termine i lavori entro il 31 dicembre 2023, oggi non potrà esserne grato. Infatti, dal 2024 l’aliquota scenderà inevitabilmente al 70% e poi al 65% nell’anno 2025 e, in applicazione del principio evidenziato dall’Agenzia delle Entrate, non si potrà passare dal 110% all’85% in presenza di una riduzione di due classi di rischio sismico o al 75% in presenza di una riduzione di una classe.

Pur non condividendo questa linea, bisogna prenderne atto e trovare le soluzioni alternative.

Soluzione alternativa: l'eco-sismabonus

Una su tutte è quella di utilizzare l’eco-sismabonus, di cui al comma 2-quater.1 dell'articolo 14 D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, adatto soprattutto per coloro che i lavori li hanno appena iniziati e non potranno mai raggiungere il 30% dei lavori al 31 dicembre 2023 per poter asseverare il primo SAL e fruire della cessione o dello sconto in fattura del 110% sulle spese relative agli interventi realizzati (si ricorda che, se si volessero portare le spese in detrazione nella dichiarazione dei redditi, esse vanno sostenute tutte entro il 2023 anche se gli interventi non sono stati ancora realizzati).

Il comma citato prevede che “per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente articolo e dal comma 1-quinquies dell'articolo 16, una detrazione nella misura dell'80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell'85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio”.

L’applicazione di questa agevolazione è ammessa in vigenza della legge sul superbonus, versione sismabonus, in virtù del fatto che l’articolo 14 del D.L. 63/2013 non è espressamente richiamato dal comma 4 dell’art. 119 D.L. 34/2020.

In pratica, viene mantenuto il limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare presente nell’edificio con le stesse regole viste per il superbonus (si contano le unità immobiliari accatastate presenti nell’edificio prima dell’inizio lavori e non si considerano nel computo le unità immobiliari distaccate dall’edificio stesso), ma si aggiunge, per ogni unità immobiliare, il limite di 40.000 euro che ci ricorda il limite di spese agevolate previsto nel super-ecobonus per l’isolamento termico dell’edificio sulle parti comuni. A conti fatti, la detrazione per gli interventi che determinino almeno due classi di riduzione del rischio sismico sarà pari a 115.600 euro per ogni unità immobiliare.

Poiché l’agevolazione si applica sugli edifici esistenti, è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l'opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 e non in un intervento di nuova costruzione.

Sull’argomento è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 419 del 29 settembre 2020 che ha voluto sottolineare lo specifico utilizzo dell’agevolazione degli interventi finalizzati al risparmio energetico sulle sole parti comuni dell’edificio e che interessano l'involucro dell'edificio stesso con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo nonché quelli diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell'allegato 1 del decreto interministeriale del 26 giugno 2015 "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici".

Poiché si tratta di agevolazioni per l’efficientamento energetico, gli edifici interessati dall'agevolazione devono essere dotati di impianti di riscaldamento, presenti negli ambienti in cui si realizza l'intervento di risparmio energetico agevolabile. Tale condizione è richiesta per tutte le tipologie di intervento, ad eccezione dell'installazione dei pannelli solari e dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Se contestualmente agli interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, detraibili all’80% o all’85%, vengono effettuati anche interventi di sostituzione di finestre comprensive di infissi, di installazione delle schermature solari che insistono sulla stessa superficie di involucro oggetto dell’intervento di isolamento termico e interventi sugli impianti comuni, spettano le stesse detrazioni, con le stesse percentuali, sempre se questi interventi siano inseriti nella stessa relazione tecnica di cui al Decreto relazioni tecniche (articolo 2, comma 2, del decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020). A differenza del superbonus, però, per questi ulteriori interventi non spettano dei limiti di spesa autonomi e sono, dunque, compresi nell’unico limite di 136.000 euro per unità immobiliare.

Le detrazioni in argomento sono state introdotte nell’articolo 14 del D.L. 63/2013, dedicato al risparmio energetico qualificato. Pertanto, si ritiene che si debbano applicare le regole dell’ecobonus (bonifico parlante, la redazione dell’Attestazione di Prestazione Energetica a fine lavori, l’asseverazione dei requisiti tecnici e di congruità delle spese e l’invio della scheda tecnica ecobonus all’Enea, il tutto nel rispetto dei limiti di congruità dell'ecobonus). Per quanto riguarda invece gli interventi di riduzione del rischio sismico, si dovranno presentare gli Allegati B, B-1 e B-2.

Esempio pratico

La Signora Laura, ai sensi dell’art. 2, comma 2 lettera c) del D.L. 11/2023, ha richiesto il Permesso di Costruire prima del 17 febbraio 2023 per la demolizione e ricostruzione dell’edificio di sua proprietà composto da 3 unità immobiliari, mantenendo di conseguenza la possibilità di ottenere lo sconto in fattura o di cedere il credito. Poiché ha presentato la richiesta del PDC prima del 25 novembre 2022, ha anche diritto a fruire del 110%. Ha intenzione di realizzare anche interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni e la sostituzione degli infissi, ma solo nel dicembre del 2023 ha potuto sottoscrivere un contratto per la monetizzazione del credito. Questo non le permette di realizzare almeno il 30% degli interventi per effettuare il primo stato di avanzamento lavori, documento indispensabile per cedere al 110% il credito maturato o ottenere lo sconto in fattura dall’impresa esecutrice. Laura sa bene che, anche nel caso in cui fosse riuscita a realizzare il 30% nel 2023, sarebbe passata al 70% nel 2024 e ha fatto il seguente teorico ragionamento:

Importo lavori = € 400.000
30% realizzati teoricamente nel 2023 = € 120.000 tutti scontati al 100%
70% da realizzare nel 2024 = € 280.000

Delle 280.000 euro da realizzare, il 70% è scontato in fattura; mentre il 30%, pari ad € 84.000, è pagato direttamente da Laura all’impresa.

Se, invece, l’intervento venisse agevolato all’85% con l’eco-sismabonus, il calcolo è presto fatto:

Limite di spesa ammesso per le tre unità immobiliari = € 408.000 (€ 136.000 x 3)
Importo agevolato: € 400.000 x 85% = € 340.000 scontati dall’impresa.
Importo a carico di Laura = € 60.000

Dunque, nonostante l’aver supposto di raggiungere il 30% dei lavori al 31 dicembre 2023 e non pagare nulla per quel SAL, con il passaggio all’agevolazione in argomento ci sarà un risparmio di 24.000 euro.

Ovviamente, se nemmeno il SAL al 30% fosse raggiunto, la convenienza al passaggio all’eco-sismabonus sarebbe maggiore. Infatti, in quel caso l’importo da pagare per Laura sarà pari ad € 120.000 (il 30% di 400.000 euro).

Il titolo edilizio

Escludendo dall’argomento qui proposto la CILAS, quale titolo artatamente previsto per agevolare l’accesso al Superbonus, il titolo edilizio presentato quando ci sono interventi di ristrutturazione ai sensi dell’art. 3, comma 1 lettera d) del d.P.R. 380/2001 è il Permesso di Costruire oppure, in base alle leggi delle Regioni di riferimento, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Infatti, ai sensi dell'art.10 del d.P.R. 380/2001 “sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia “pesante” “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni. Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività”.

In questi titoli non c’è il riferimento alla tipologia di agevolazione, né tantomeno è previsto dalle leggi che debba esserci. Del resto, le leggi fiscali sono indipendenti da quelle urbanistiche, nonostante il malsano tentativo del legislatore degli ultimi tre anni di fondere in un coacervo di norme il mondo delle agevolazioni edilizie.

Per tale motivo, non ci sono ostacoli all’abbandono del superbonus per fruire del più vantaggioso eco-sismabonus, poiché non c’è bisogno di presentare un nuovo titolo edilizio che farebbe perdere la possibilità al committente di ottenere lo sconto in fattura o di avere la possibilità di cedere il credito a terzi.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità