Sismabonus e pertinenze: facciamo i conti

Tra le difficoltà operative riscontrate nella valutazione degli interventi e nella presentazione dei progetti di Superbonus 110%, vi è il calcolo dei limiti di spesa.

Superbonus e limiti di spesa

Vuoi perché sin dal primo momento è stato presentato con lo slogan "ristruttura casa gratis", ma un aspetto ancora poco chiaro (soprattutto a chi vuole valutare questi interventi) è il concetto di spesa ammissibile e limite di spesa.

La norma prevede, sia per l'anima eco che per quella sisma, una serie di spese ammissibili, tra le quali rientrano anche quelle per i professionisti direttamente connessi agli interventi, e alcuni limiti di spesa che variano in funzione della tipologia di immobile.

Riferendoci al Sismabonus 110% (art. 119, comma 4 del D.L. n. 34/2020) è opportuno ricordare che questa detrazione si applica agli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica sulle parti strutturali.

Per questi interventi la norma prevede un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare che compone l'edificio. È chiaro, dunque, che un edificio unifamiliare, quale sia la sua volumetria, potrà godere di un solo massimale. Un edificio plurifamiliare, invece, avrà tanti limiti di spesa quante le unità immobiliari che lo compongono.

E le pertinenze? Come si calcola il limite di spesa nel caso in cui siano presenti delle pertinenze? Ne abbiamo parlato con il nostro esperto di Sismabonus, l'ing. Cristian Angeli.

Il concetto di pertinenza

Domanda - Partiamo dalle basi, cos'è una pertinenza e quando può essere presa in considerazione nel calcolo dei limiti di spesa?

La nozione di pertinenza è espressa dall’art. 817 del Codice Civile, secondo il quale un bene può essere inteso tale quando si è in presenza di due presupposti essenziali.

Il primo è che deve avere un obiettivo carattere strumentale rispetto al bene principale per un migliore uso di quest’ultimo (presupposto oggettivo); il secondo è che deve esserci volontà del proprietario della cosa principale diretta a porre la pertinenza in un rapporto di asservimento (presupposto soggettivo).

Le pertinenze immobiliari hanno sempre avuto un rilievo particolare in termini tributari e pertanto ci sono state molteplici prese di posizione da parte dell’Agenzia delle Entrate, che le ha via via regolamentate con vari provvedimenti (si vedano ad esempio le circolari n.1/1994, n.19/2001, n.38/2005, n.12/2007 e le risoluzioni n.240230/1983, n.25/2005, n.32/2006, n.149/2008). Poi ci sono state numerose sentenze della Cassazione, che ne hanno definito le caratteristiche e i presupposti applicativi.

Volendo fare una sintesi possiamo dire che sono “pertinenze” le cose immobili di cui all’art. 817 C.C., catastalmente classificate in categorie diverse da quelle abitative, utilizzate in modo durevole a servizio di unità immobiliari adibite ad abitazione principale di una persona fisica. A differenza di quanto alcuni credono possono essere pertinenze di una unità abitativa non solo gli immobili classificati catastalmente nelle categorie C/2, C/6, C/7, ma anche un giardino o un’area scoperta, un lastrico solare (cat. F/5), un magazzino sotterraneo (cat. B/8), o persino un oratorio privato (cat. B/7).

Non è una materia semplice.

Per questo ho messo a punto una specie di check list, che può essere utile per comprendere se un bene immobile può essere ritenuto pertinenza di un altro. A tal fine i controlli da fare sul bene “minore” sono i seguenti:

• Appartiene ad una categoria catastale non residenziale?
• È destinato in modo durevole, «effettivo e materiale» a servizio o ad ornamento dell’altro bene?
• Ha un autonomo valore di mercato?
• Paga l’IMU?
• Può avere una potenziale autonomia funzionale e reddituale?
• Determina un «miglior uso» del bene principale?
• Appartiene allo stesso proprietario del bene principale?
• Ha dimensioni «modeste e ridotte» rispetto alla cosa principale?
• Vi è «effettiva volontà» (espressa o tacita) del proprietario del bene principale a porlo in un rapporto funzionale di asservimento?
• Esiste un «rapporto economico-giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale», anche sulla base delle dimensioni e del valore catastale?
• Vi sono indicazioni relative al vincolo pertinenziale nell’atto di acquisto del bene?
• Se si tratta di una autorimessa, è stata realizzata in base alla legge 122/1989?

Così una baracca, un posto auto, un forno, un garage, un ripostiglio, una legnaia, una soffitta, un locale di sgombero… Ma anche un muro di cinta, una piccola piscina, una scala o una tettoia. Sono tutti esempi di pertinenze. E ce ne sarebbero molti altri.

È per questo che è importante definire un criterio generale che permetta di riconoscere i connotati di una pertinenza.

Non riconoscerle, soprattutto quando si tratta di Superbonus, può significare buttar via molto denaro o, peggio, incorrere in violazioni e decadenze.

Per quanto riguarda, poi, la possibilità di prenderle in considerazione per il calcolo dei limiti di spesa bisogna fare riferimento alle circolari 24/E e 30/E dell’Agenzia delle Entrate, che hanno chiaramente stabilito che il Superbonus spetta per interventi eseguiti “su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze” e “su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio”.

Ma per capire meglio questi aspetti e, soprattutto, per capire quando una pertinenza può fungere da moltiplicare dei massimali del Superbonus (in particolare del Super Sismabonus) è opportuno fare riferimento ad alcuni casi pratici.

Tettoie, cantine e garage

Domanda - Edificio plurifamiliare con 3 unità immobiliari e una tettoia comune. Quant'è l'ammontare di spesa massimo consentito?

La Circolare 30/E, al par. 4.1.1, specifica che il Superbonus spetta per interventi eseguiti “su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio”.

Si desume quindi che l’agevolazione è riconosciuta, oltre che per le abitazioni, per gli immobili inquadrati come pertinenze delle “singole unità immobiliari”.

Non essendo specificate le caratteristiche costruttive e tipologiche di questa “tettoia comune”, si desume che potrebbe trattarsi di una “pertinenza condominiale” (art. 1117CC p.to 2), cioè di uno spazio comune coperto che potrebbe essere destinato, ad esempio, a parcheggio.

Se si volesse comprendere il corretto inquadramento del bene (per accertare la possibilità di inserirlo nel Superbonus), bisognerebbe risalire all'atto costitutivo del condominio, nel quale è normalmente specificata la natura e la proprietà di ciascuna parte che costituisce il fabbricato.

Con queste premesse, in risposta al quesito, l’ammontare massimo di spesa nel caso di edificio plurifamiliare costituito da 3 unità immobiliari e da una tettoia comune, sarà riferibile alle sole 3 unità immobiliari residenziali, con totale esclusione della tettoia dall’ambito agevolativo, trattandosi di una pertinenza condominiale e non di una pertinenza “di singole unità immobiliari”.

Domanda - Edificio plurifamiliare con 10 unità immobiliari e 10 garage esterni al fabbricato. Quant'è l'ammontare di spesa massimo consentito?

La risposta al quesito è contenuta ancora nella circolare 30/E, al par. 4.1.1, ove è specificato che il Superbonus spetta per “singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio”. Inoltre la medesima circolare 30/E, al p.to 4.4.4, aggiunge che “Ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”.

Quindi nel caso di un edificio plurifamiliare con 10 unità immobiliari e 10 garage, se questi ultimi risultano esterni al fabbricato, ovvero collocati “in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi”, l'ammontare di spesa massimo consentito sarà pari a 960.000,00euro iva inclusa, da spendersi per interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale.

Domanda - Edificio plurifamiliare con 3 unità immobiliari e 4 garage nello stesso fabbricato. Quant'è l'ammontare di spesa massimo consentito?

La risposta si trova nella Circ. 24/E, al p.to 3, ove è scritto, “L’importo massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari. Per esempio, se l’edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità). Essa sarà attribuita ai condòmini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea”.

Lo conferma la circolare 30/E, al par. 4.4.4 con un altro esempio: “In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8”.

Quindi un edificio composto da 3 unità immobiliari e da 4 garage pertinenziali posti all’interno del fabbricato principale non c’è dubbio che potrà fruire di un limite di spesa per interventi sulle parti comuni pari a 96.000x7=672.000,00 iva inclusa.

Da quanto sopra emerge una particolarità: ai fini del Superbonus una unità immobiliare può possedere anche più di due unità pertinenziali agevolabili.

Domanda - Edificio plurifamiliare con 3 unità immobiliari e 4 cantine pertinenziali di 7 metri quadri cadauno. Quant'è l'ammontare di spesa massimo consentito?

Assumendo che le 4 cantine siano interne al fabbricato, ovvero abbiano parti comuni con esso, alla luce delle motivazioni riportate nelle risposte che precedono, il limite di spesa massimo sarà pari a 7*96.000,00=672.000,00 euro iva inclusa.

Si precisa che la superficie delle unità immobiliari non rileva in alcun modo nel calcolo dei limiti di spesa e così anche un locale di appena 7mq si porta dietro l’intero plafond di 96.000,00euro.

Domanda – Edificio plurifamiliare con 3 unità immobiliari e 4 posti auto pertinenziali posti nel piano seminterrato. Quant’è l’ammontare di spesa massimo consentito?

Qualora i posti auto siano posizionati nel piano seminterrato dell’edificio plurifamiliare oggetto dell’intervento agevolabile, e nell’ipotesi che siano pertinenziali delle soprastanti unità abitative e che siano accatastati autonomamente, il limite di spesa complessivo va calcolato tenendo conto anche di tali pertinenze.

Con riferimento al quesito, dunque, l’ammontare di spesa massimo sarà pari a 7*96.000,00 = 672.000,00 euro iva inclusa.

Il concetto di pertinenza negli edifici unifamiliari

Domanda - Un edificio unifamiliare con una pertinenza staccata dal fabbricato gode di un unico limite di spesa? È possibile intervenire solo sulla pertinenza stessa?

La risposta è affermativa a entrambi i quesiti.

Ma è opportuno precisare che nel caso del Superbonus il plafond di spesa non deriva dall’immobile pertinenziale bensì dal fabbricato abitativo principale. Tale plafond può essere spalmato, a scelta, sulla sola abitazione, in parte sull’abitazione e in parte sulla pertinenza, oppure solo sull’immobile pertinenziale.

È un aspetto importante poiché dimostra che, in caso di abitazione singola + pertinenza il limite di spesa è unico. A tal proposito la Circ. 24/E, p.to 2.1.4, precisa che “L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente”.

Ulteriore conferma si trova nella Guida AdE Sismabonus, al par. 2, ove è scritto che “Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio”.

In merito alla seconda parte del quesito, ovvero alla possibilità di intervenire solo sulla pertinenza, la circolare 30/E, al p.to 4.1.1, ha eliminato ogni dubbio poiché recita: “Si ritiene, pertanto, che un intervento trainante possa essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale”.

Domanda - Un edificio unifamiliare con una pertinenza nello stesso fabbricato gode di un unico limite di spesa? È possibile intervenire solo sulla pertinenza stessa?

In merito alla natura dei limiti di spesa si richiamano i concetti espressi nella precedente risposta. Per quanto riguarda invece la possibilità di intervenire solo sui locali pertinenziali facenti parte del fabbricato principale, risulta difficile immaginare, anche dal punto di vista esecutivo, un’opera antisismica (nell’ipotesi di Sismabonus) che interessi solo la cantina o il garage e non il resto del fabbricato. Vale infatti il principio espresso più volte dal CSLLP, in base al quale gli interventi antisismici devono riguardare l’intera unità strutturale.

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