Soppalco, ampliamenti, vincoli paesaggistici e condono edilizio: interviene il TAR

La realizzazione ex novo di un soppalco che determina ampliamenti è un intervento che necessita obbligatoriamente del Permesso di Costruire, e che non può essere oggetto di condono edilizio se conseguito all’interno di un’area sottoposta a vincoli paesaggistici, tantomeno mediante il meccanismo del silenzio-assenso.

La normativa sancisce infatti l’impossibilità di sanare gli abusi “maggiori” nelle aree vincolate, a prescindere dall’eventuale parere delle Autorità preposte alla tutela del vincolo e anche dalla verifica della conformità dell’opera agli strumenti urbanistici.

Soppalco: quando è obbligatorio il Permesso di Costruire

A ribadirlo è il TAR Lazio con la sentenza n. 21170 del 26 novembre 2024, che rigetta un ricorso per l’annullamento del diniego del condono - richiesto ai sensi del DL. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003 (Terzo Condono Edilizio) - per la realizzazione ex novo di un soppalco che ha comportato un ampliamento di circa 20 mq della superficie utile residenziale, in area sottoposta a vincoli di tutela ai sensi del D.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

I giudici del TAR chiariscono che la disciplina edilizia relativa al soppalco - ovvero lo spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale, interponendovi un solaio - dev’essere valutata caso per caso, a seconda delle specifiche caratteristiche del manufatto.

Ebbene, il soppalco può essere realizzato senza richiedere alcun titolo edilizio, esclusivamente nel caso in cui “lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone”, e non sia stato conseguito alcun incremento di superficie o volumetria.

Risulta sempre obbligatorio il Permesso di Costruire, invece, se il soppalco è di dimensioni non modeste, comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente e produce incrementi delle superfici dell’immobile, con conseguente incremento anche del carico urbanistico.

Nel caso in esame, spiegano i giudici, l’intervento è qualificabile a tutti gli effetti come una ristrutturazione “pesante”, e rientra quindi tra gli interventi subordinati alla richiesta del Permesso di Costruire di cui all’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Terzo Condono in area vincolata: non vale il silenzio-assenso

Nell’ottica del condono edilizio, invece, l’intervento conseguito rientra tra gli abusi “maggiori” di cui alla Tipologia 1 dell’Allegato 1 del DL 269/2003.

Ebbene, l’art. 32 dello stesso decreto dispone che possono essere oggetto di condono edilizio in area vincolata esclusivamente le opere “minori” elencate alle Tipologie 4, 5, 6 dell’Allegato indicato - se conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela - mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria gli abusi riconducibili alle Tipologie 1, 2, 3 - a prescindere dalla conformità e anche dall’eventuale parere dell’Autorità.

La L.R. Lazio n. 12/2004 interviene qui in senso ancor più restrittivo, perché impedisce la sanatoria in area vincolata anche per le opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo.

Ne consegue da ciò, peraltro, che sulle domande di sanatoria che hanno per oggetto opere realizzate in zona vincolata, non possa neanche configurarsi la formazione del silenzio-assenso.

Il titolo autorizzativo tacito, infatti, può formarsi soltanto se l’istanza di sanatoria possiede tutti i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta, mentre, l’assenza anche di uno solo di questi impedisce in origine che il procedimento possa avviarsi.

In zona sottoposta a vincoli, anche qualora la domanda di condono dovesse avere i requisiti per un riscontro positivo, sarebbe comunque obbligatorio l’ottenimento del previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela, pertanto non potrebbe mai essere ammesso il rilascio del titolo per silenzio-assenso.

Il condono edilizio per opere abusive realizzate in area vincolata non può, dunque, mai essere assentito per silentium. Il ricorso dev’essere rigettato.

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