Sopraelevazioni: qual è la distanza legale consentita?

La distanza legale di costruzioni dalle vedute, disciplinata dall’art. 907 del codice civile, non è derogabile e risponde al preciso limite di tre metri. Lo ricorda la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12202/2022, inerente il ricorso del proprietario di un appartamento situato a un piano rialzato, ricoperto da lastrico solare di proprietà esclusiva di un altro condomino, che aveva realizzato una nuova costruzione in sopraelevazione e un balcone aggettante munito di sporti, a distanza inferiore a quella legale dalla sottostante veduta del suo immobile.

Distanze legali tra edifici: la distanza dalle vedute

Dopo che il Tribunale e la Corte d’Appello hanno rigettato il ricorso, il proprietario ha interpellato la Corte di Cassazione per omessa applicazione dell’art. 907 c.c., il quale dispone che:

• quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905.
• se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
• se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

In questo caso, il giudice d’appello non ha tenuto conto del fatto che la costruzione era stata edificata a distanza inferiore a quella di tre metri prescritta dall’art. 907, ragion per cui la richiesta di demolizione avrebbe dovuto essere accolta a prescindere da ogni valutazione in concreto se la costruzione stessa fosse o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l'esercizio della veduta.

Inoltre, la Corte di appello avrebbe erroneamente richiesto la prova della comproprietà della colonna d'aria soprastante il lastrico solare in capo al ricorrente per il riconoscimento dell'indennità di sopraelevazione che, trova il suo fondamento nella necessità di una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente all'avvenuta esecuzione della sopraelevazione stessa.

La sentenza della Corte di Cassazione

Gli ermellini hanno accolto il ricorso: il giudice di appello non ha rilevato che per il balcone, determinante un incremento di superficie dell'unità immobiliare soprastante, della quale costituiva un prolungamento, andava applicata - in relazione al rispetto della distanza dalla corrispondente sottostante finestra-veduta dell'immobile del piano rialzato, la disciplina prevista proprio dall'art. 907 c.c., la cui prescrizione  contemplante il rispetto della distanza minima di tre metri, ha natura assoluta. 

Al riguardo la giurisprudenza della Corte ha più volte precisato che la disposizione dell'art. 907, terzo comma, c.c., secondo cui le nuove costruzioni in appoggio al muro devono rispettare la distanza di tre metri dalla soglia delle vedute preesistenti, deve essere intesa nel senso che tale distanza opera, anche in senso verticale, nei riguardi delle costruzioni sottostanti non solo le finestre ma anche i balconi con riguardo al loro piano di calpestio.

Come spiegano gli ermellini, il termine "costruzione" non va inteso in senso restrittivo di manufatto in calce o in mattoni o in conglomerato cementizio, ma in quello di qualsiasi opera che, qualunque ne sia la forma e destinazione, ostacoli l'esercizio di una veduta.

La distanza di tre metri dalle vedute prescritta dall'art. 907 c.c. per le nuove costruzioni, al pari di ogni altra distanza prescritta dalla legge per disciplinare i rapporti di vicinato, ha carattere assoluto, essendo stata predeterminata dal legislatore in via generale ed astratta, senza che al giudice sia consentito alcun margine di discrezionalità, sia nella valutazione della esistenza della violazione della distanza, sia nella valutazione relativa alla dannosità e pericolosità della posizione della nuova costruzione rispetto alla veduta del vicino.

Sopraelevazione e indennizzo a condomini 

Per quanto riguarda la proprietà della colonna d’aria, la Corte ricorda che costituisce sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c., non solo la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, bensì anche la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano.

Sulla base di tale presupposto si deve affermare che, in tema di condominio, la proprietà della colonna d'aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare), non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; questo non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l'esonero dall'obbligo di corrispondere agli altri condomini l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c. , salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e, perciò, conseguente rinunzia all'indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti.

In altri termini, l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c, non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127, quarto comma, c.c.

Il ricorso è stato quindi accolto, confermando che la distanza legale dalle vedute da rispettare deve essere pari almeno a tre metri e che in caso di sopraelevazione sul lastrico solare, il proprietario può esercitare il proprio diritto previo indennizzo concordato con gli altri condomini.

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