Stato Legittimo: come cambia dopo il Decreto Salva Casa

di Gianluca Oreto - 27/05/2024

È ancora presto per trarre delle conclusioni definitive sul Decreto Salva Casa di prossima pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Al momento conosciamo solo il testo del provvedimento entrato e approvato dal Consiglio dei Ministri ma non sappiamo se lo stesso sia stato rimaneggiato rispetto a quello che sarà pubblicato.

Sono poche, puntuali e per certi versi condivisibili (alcune no) le novità che riguardano il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), tutte focalizzate sugli aspetti chiave: lo stato legittimo e la sanatoria degli abusi edilizi (di cui abbiamo già scritto).

Lo stato legittimo

In questo approfondimento ci concentreremo sulle piccole modifiche che riguardano proprio l’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia, provando a comprenderne la ratio. Per farlo occorre preliminarmente visualizzare le due versioni del citato comma 1-bis, periodo per periodo:

Art. 9-bis, comma 1-bis, Testo Unico Edilizia Vigente	Art. 9-bis, comma 1-bis, Testo Unico Edilizia Post modifiche Decreto Salva Casa
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.	Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
	Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.	Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui ~~al secondo periodo~~ al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Può una “o” al posto di una “e” stravolgere completamente il significato di una disposizione? La risposta dovrebbe essere “no” ma in questo caso è altresì opportuno comprendere il perché di una “o” al posto di una “e”.

Nell’attuale versione, oltre al titolo che ha legittimato la costruzione dell’immobile, è necessario produrre anche quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare. Una ridondanza che, probabilmente, è dovuta al fatto che “così com’è formulato” oltre al titolo rilasciato dalla P.A. (ovvero solo il permesso di costruire), è possibile inserire anche gli altri (SCIA, CILA). Con la nuova formulazione, si potrà utilizzare:

il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile o dell’unità immobiliare, quando non hanno subito alcuna modifica;
il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare ma solo se “rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”, dunque si potrà utilizzare solo il permesso di costruire.

Gli effetti della sanzione alternativa alla demolizione

L’aspetto più interessante riguarda il nuovo secondo periodo che contiene alcune disposizioni palesemente ridondanti e altre innovative.

Secondo questa nuova disposizione, allo stato legittimo concorrono (e non poteva essere altrimenti) i titoli rilasciati o formati ai sensi:

dell’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”;
del nuovo art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” sul quale è stato previsto il silenzio-assenso (e per questo si parla di titoli “formati” oltre che rilasciati);
dell’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato” che al comma 2 già prevede che il pagamento della sanzione alternativa alla demolizione produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria.

Ma alla determinazione dello stato legittimo concorrono anche (ed è questo l’aspetto veramente innovativo) il pagamento delle sanzioni previste:

dall’art. 33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”;
dall’art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”;
dall’37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”, commi 1, 3, 4, 5 e 6;
dall’art. 38, ma era già stato previsto poche righe prima ed è comunque una disposizione ridondante come quella di cui agli artt. 36, 36-bis e 37 che prevedono già la sanatoria dell’abuso;
dalla dichiarazione di cui all’articolo 34-bis ovvero quella rilasciata dal tecnico sulle tolleranze costruttive che sono cambiate notevolmente.

La parte decisamente più interessante riguarda le sanzioni alternative alla demolizione di cui agli artt. 33 e 34, il cui pagamento adesso produrrà gli stessi effetti del permesso in sanatoria, al pari di quanto prevede già l’art. 38.

Nulla di innovativo da segnalare sull’ultimo periodo del comma 1-bis che coordina solo le nuove disposizioni inserite.