Stato legittimo post Salva Casa: la posizione del Consiglio di Stato

Quali sono i titoli edilizi da considerare per determinarne la conformità urbanistico-edilizia? Quali sono le implicazioni delle novità introdotte dal “Salva Casa”? Ma, soprattutto, un abuso edilizio raffigurato graficamente all’interno di un permesso di costruire rilasciato dal Comune può essere considerato sanato?

Stato legittimo post Salva Casa: interviene il Consiglio di Stato

Sono solo alcuni degli interrogativi affrontati dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 1382 del 18 febbraio 2025, che ha esaminato il concetto di stato legittimo dell’immobile, alla luce delle recenti modifiche normative e delle interpretazioni offerte dal MIT nelle Linee di indirizzo e criteri interpretativi.

Ricordiamo che la definizione di “stato legittimo” contenuta nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) è stata recentemente aggiornata dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa). Un importante aggiornamento sul quale da mesi tecnici della P.A. e liberi professionisti si confrontano per comprenderne pienamente la portata applicativa.

L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 definisce lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare facendo riferimento:

• al titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la realizzazione;
• al titolo edilizio che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio riguardante l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Inoltre, così come prevede il citato comma 1-bis:

• sono ricompresi tra i titoli che determinano lo stato legittimo anche quelli rilasciati o formati in applicazione delle procedure di cui agli artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni;
• “concorrono” allo stato legittimo il pagamento delle sanzioni di cui agli art. 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, oltre che la dichiarazione di cui all’art. 34-bis.

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, nelle proprie linee guida, ha ribadito che il concetto di stato legittimo va interpretato in modo da garantire una maggiore certezza del diritto, consentendo agli immobili regolarizzati attraverso determinati strumenti normativi di acquisire un pieno riconoscimento giuridico.

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