Stato legittimo e Salva Casa: la verifica di legittimità dei titoli pregressi

di Gianluca Oreto - 14/11/2024

Alla base delle più importanti disposizioni inserite nel Testo Unico Edilizia (TUE) dal Decreto Salva Casa vi è certamente la nuova definizione di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Stato legittimo: cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Preliminarmente, è opportuno ricordare che il legislatore italiano si è accorto del vuoto normativo relativo alla definizione di stato legittimo solo nel 2020, colmandolo con la pubblicazione della Legge n. 120/2020 di conversione del D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), mediante la quale è stato aggiunto all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) il comma 1-bis.

Tale comma 1-bis è stato successivamente modificato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa). Di seguito le due versioni del comma 1-bis, suddivise per singolo periodo (in grassetto le novità post D.L. n. 69/2024):

Versione post Decreto Semplificazioni	Versione post Decreto Salva Casa
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.	Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
	Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.
	Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.	Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia	Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Dall’analisi dei diversi periodi presenti nella versione post Decreto Salva Casa è possibile trarre le seguenti considerazioni.

Per la ricostruzione dello stato legittimo, necessario per avviare un nuovo intervento edilizio o vendere l’immobile, il legislatore ha previsto diverse fattispecie:

gli immobili realizzati in un’epoca nella quale era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;
gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;
i casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.