Strutture edilizie leggere: definizioni, titoli edilizi e giurisprudenza

di Redazione tecnica - 16/09/2021

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Parlare di pergolati, pergotende, tettoie, verande e gazebo non è mai semplice. Ci riferiamo, chiaramente, alla loro corretta definizione e inquadramento dal punto di vista edilizio. La dimostrazione è l'enorme quantità di interventi da parte della giurisprudenza di ogni ordine e grado che, soprattutto negli ultimi anni, ci ha consentito di sciogliere qualche dubbio interpretativo.

Indice degli argomenti

Pergolati, pergotende, tettoie, verande e gazebo: le definizioni

Partiamo dalla cosa più semplice, ovvero la definizione puntuale di queste strutture edilizie su cui ci vengono in aiuto:

Pergolato - Struttura, aperta su almeno tre lati e nella parte superiore, realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, e non stabilmente infisso al suolo. Si compone di un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), viene classificato dal punto di vista edilizio come una tettoia.

Pergotenda - Si può considerare un arredo esterno se è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile.

Tettoia - È una struttura aperta su tre lati che integra la struttura principale. Può essere utilizzata come riparo ed aumenta l'abitabilità dell'immobile oltre ad avere una maggiore consistenza e impatto visivo. L'allegato A all'intesa 20/10/2016 la definisce come "Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali".

Veranda - Viene realizzata su balconi, terrazzi, attici o giardini. È caratterizzata da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. L'allegato A all'intesa 20/10/2016 la definisce come "Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili".

Gazebo - Nella sua configurazione tipica, è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili. Spesso il gazebo è utilizzato per l'allestimento di eventi all’aperto, anche sul suolo pubblico, e in questi casi è considerata una struttura temporanea. In altri casi il gazebo è realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi.

I titoli del Testo Unico Edilizia

Dopo aver correttamente inquadrato di quale struttura edilizia stiamo parlando, si può passare all'inquadramento edilizio e, quindi, alla verifica se il manufatto rientra tra quelli previsti all'art. 6 (edilizia libera), 6-bis (CILA), 10 (permesso di costruire), 22 (segnalazione certificata di inizio attività) o 23 (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Per comprendere quale titolo edilizio è necessario, andiamo ad analizzare gli articoli del testo unico edilizia.

Edilizia libera - fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42), i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

  • gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (manutenzione manutenzione ordinaria, articolo 3, comma 1, lettera a) del DPR n. 380/2001);
  • gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
  • le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, come definiti alla voce 32 dell’allegato A al regolamento edilizio-tipo, adottato con intesa sancita in sede di Conferenza unificata 20 ottobre 2016, n. 125/CU, ai sensi dell’articolo 4, comma 1-sexies, del presente testo unico, o degli impianti di cui all’articolo 87 del codice delle comunicazioni elettroniche, di cui al decreto legislativo 1° agosto 2003, n. 259, posti su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici o collocati a terra in adiacenza, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  • le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Il Glossario per l'edilizia libera le opere contingenti temporanee ovvero quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 26).

Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) - rientrano nel regime della CILA gli interventi che non sono non riconducibili a quelli previsti per l'edilizia libera, ma neanche al permesso di costruire e alla SCIA.

Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA art. 22) - Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria (articolo 3, comma 1, lettera b) del testo unico edilizia), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
  • gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (articolo 3, comma 1, lettera c) del testo unico edilizia), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, comma 1, lettera d) del testo unico edilizia), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c) del testo unico edilizia;
  • le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
  • le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA art. 23) - in alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

  • gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c) del testo unico edilizia;
  • gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
  • gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Tali interventi sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 16 del testo unico edilizia.

Permesso di costruire - Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

  1. gli interventi di nuova costruzione;
  2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Pergolati, pergotende, tettoie, verande e gazebo: quale titolo serve

Ciò premesso, per una corretta valutazione della struttura e della necessità o meno di richiedere un titolo abilitativo, bisogna quindi considerare:

  • dimensioni struttura;
  • funzionalità;
  • natura dei materiali utilizzati;
  • amovibilità della struttura.

Vediamo, dunque, di "incrociare" elemento e titolo edilizio.

Pergolato - se di limitate dimensioni, non stabilmente infisso al suolo e in assenza di vincoli, non necessita di titoli abilitativi edilizi. Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale) o nel caso di vincoli, è assoggettata tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie. Sull'argomento è recentemente intervenuto il TAR Lazio con la sentenza n. 7809/2021 mediante la quale ha chiarito che un pergolato di grosse dimensioni, su un lastrico solare, in centro storico oltre alla SCIA necessita anche di autorizzazione sismica da parte del Genio Civile.

Pergotenda - se di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d’uso degli spazi esterni e facilmente ed immediatamente rimovibile, va in edilizia libera. Sulla pergotenda è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3393/2021 con la quale ha chiarito che "La qualificabilità dell’intervento in termini di pergotenda, ovvero un’opera precaria sia dal punto di vista costruttivo sia da un punto di vista strettamente funzionale, esclude la necessità di titolo edilizio, a meno che non determini una evidente variazione di sagoma e prospetto dell’edificio".

Tettoia - per la costruzione delle tettoie, venendo completamente a mancare il concetto di precarietà, serve il permesso di costruire. Concetto ribadito dalla Terza Sezione Penale della Corte di Cassazione con la sentenza 14 gennaio 2021, n. 1277.

Veranda - La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, che viene quindi trasformato per sagoma, volume e superficie. Di conseguenza, è necessario il preventivo rilascio di permesso di costruire. Tesi confermata dal Consiglio di Stato con la recente sentenza n. 5774 del 2021.

Gazebo - se diretto a soddisfare esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosso al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, va in edilizia libera. Nella sua configurazione tipica (sentenza del Consiglio di Stato n. 306 del 25 gennaio 2017), il gazebo è una struttura con le seguenti caratteristiche:

  • struttura leggera;
  • non aderente ad altro immobile;
  • coperta nella parte superiore ed aperta ai lati;
  • realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale;
  • talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.

Su questi ultimi, è da segnalare l'intervento del Tribunale Amministrativo per la Campania (sentenza n. 4286/2019) che ha negato la possibilità che alcuni gazebo di grosse dimensioni potessero rientrare tra gli interventi previsti dall'allegato A al DPR n. 31/2017 (interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica) o che potessero essere assoggettati a semplice CILA.



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