Superbonus 110%: 4 problemi da risolvere in Legge di Bilancio 2022

di Gianluca Oreto - 16/11/2021

Entro fine 2021 il Parlamento pubblicherà la nuova Legge di Bilancio 2022 e quale momento può essere migliore per intervenire su una materia complessa e ancora piena di problematiche come quella del Superbonus 110%.

Dopo 18 mesi di modifiche, chiarimenti, ripensamenti e confronti con tanti professionisti che si sono ritrovati ad applicare le disposizioni contenute nell'art. 119 del Decreto Rilancio n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ho provato ad individuare alcune delle problematiche più urgenti da affrontare (e risolvere) sul superbonus 110%.

1. Superbonus 110%: l'orizzonte temporale

Si sta parlando tanto delle proroghe relative al superbonus 110%. Non si è, però, evidenziata la problematica relativa all'orizzonte temporale degli interventi trainati in condominio. L'attuale versione dell'art. 119 del Decreto Rilancio prevede un orizzonte temporale al 30 giugno 2022 e delle eccezioni che riguardano solo alcuni soggetti beneficiari, ovvero:

i condomini al 31 dicembre 2022;
le persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici plurifamiliari al 31 dicembre 2022 solo se al 30 giugno 2022 hanno realizzato il 60% del SAL;
gli IACP al 30 giugno 2022, oppure se entro questa data hanno raggiunto il 60% del SAL al 31 dicembre 2023.

Mi sono posto il problema degli interventi trainati realizzati da persone fisiche all'interno del condominio. Una lettura scevra da considerazioni di natura tecnica imporrebbe che le persone fisiche abbiano la scadenza al 30 giugno 2022, sia che si tratti di interventi trainanti (ad esempio su un edificio unifamiliare) sia che l'intervento riguardi degli interventi trainati (realizzati ad esempio all'interno di un'unità immobiliare all'interno del condominio). Mentre il condominio può realizzare l'intervento trainante fino al 31 dicembre 2022, il singolo condomino (persona fisica) potrà realizzare gli interventi trainati solo fino al 30 giugno 2022.

Dal punto di vista tecnico è chiaro che per la verifica del doppio salto di classe energetica, l'apporto degli interventi trainati potrebbe essere determinante. Ma come comportarsi esattamente?

La soluzione migliore potrebbe essere quella (non di un chiarimento da parte dei Ministeri, dell'Agenzia delle Entrate o dell'Enea) di una modifica normativa che agganci l'intervento trainato a quello trainante.

2. Superbonus 110%: gli interventi di ecobonus e i vincoli del Codice dei beni culturali

Altre problematica, discussa recentemente con il collega e amico Arch. Mario Caruso, riguarda una sottigliezza (che tanto sottigliezza non è) dell'art. 119, comma 2 del Decreto Rilancio. Questo comma parla degli interventi trainati di efficientamento energetico.

Ad un certo punto si scrive:

"Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3".

Una lettura, anche qui asettica, di questo comma porterebbe a ritenere che la possibilità di realizzare gli interventi trainati senza aver realizzato uno degli interventi trainanti di cui al comma 1 vale:

se l'edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
se gli interventi isolamento o sostituzione dell'impianto sono vietati dai regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali.

Una sottigliezza? Non tanto se consideriamo che di vincoli (di qualsiasi natura) il territorio nazionale ne è pieno e nel comma in questione non si fa alcuna differenza tra tipologie di vincolo né si fa riferimento al fatto che gli interventi trainanti siano vietati dal Codice dei beni culturali. Si potrebbe dire che in presenza di qualsisia vincolo di cui al D.Lgs. n. 42/2004, è possibile realizzare i soli interventi trainati senza i trainanti. Cosa che una lettura "ampia" e "critica" del comma 2 porta a non ipotizzare. Ma anche su questo occorrerebbe una scrittura e quindi una modifica puntuale del comma 2.

3. Superbonus 110%: demolizione e ricostruzione solo come ristrutturazione edilizia

Sui contenuti del comma 2 si potrebbe (giustamente) rispondere che è "evidente" che la parte "Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42" sia riferita all'impossibilità di realizzare uno degli interventi trainanti del comma 1. Ma occorre sempre riferirsi alla norma come fatto dal Ministero dei beni culturali (oggi Ministero della Cultura) con la nota prot. 26340 del 21 settembre 2021, nel parlare degli interventi di demolizione e ricostruzione.

L'art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio ha, infatti, previsto che "Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

Nella definizione di ristrutturazione edilizia, l’articolo 3, comma 1, lettera d), DPR n. 380/2001 ha escluso gli interventi con demolizione e ricostruzione realizzati su immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, qualora non siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente o siano previsti incrementi di volumetria.

Per questa definizione (correttamente) il Ministero della Cultura ha informato le Soprintendenze che tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano aumento di volumetria, realizzati in presenza di uno qualsiasi dei vincoli di cui al D.Lgs. n. 42/2004, non possono essere considerati "ristrutturazione edilizia". Benché piani casa e strumenti urbanistici consentano la possibilità di realizzare ampliamenti volumetrici o modifiche dell'immobile (sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio) e sebbene gli stessi non abbiano vincoli di cui alla Parte II del Codice dei beni culturali, in area in cui insiste un vincolo paesaggistico è possibile demolire e ricostruire modificando l'immobile ma, non essendo possibile qualificare l'intervento come "ristrutturazione edilizia", non si può utilizzare il superbonus 110.

Un aspetto che andrebbe affrontato in Legge di Bilancio 2022.

4. Il perimetro di applicazione del Superbonus 110% e la CILAS

Di questa problematica ne ho discusso con il collega e amico Ing. Cristian Angeli. Ai sensi del comma 13-ter, quando si rientra nel campo di applicazione del superbonus 110% e non è prevista demolizione e ricostruzione dell'edificio, bisogna utilizzare la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Superbonus 110%, la cosiddetta CILAS. Ma non sono chiarissime alcune disposizioni.

Nel caso di intervento misto, lo stesso quaderno dell'ANCI afferma:

Per gli interventi che prevedono contemporaneamente opere soggette a benefici fiscali di cui al Superbonus e altre opere non rientranti in tali benefici, occorre comunque presentare sia la CILA “Superbonus”, sia attivare il procedimento edilizio relativo per le opere non comprese, anche contemporaneamente.

La domanda è semplicè (o quasi): Nel caso di realizzazione di un intervento di superbonus 110% che sfora i massimali previsti, per le spese "non coperte" da detrazione fiscale sarà necessaria la presentazione di altra comunicazione (la CILA ordinaria) o titolo edilizio (la SCIA)?

La domanda non è bizantina, perché se realizzo ad esempio un intervento di sismabonus 110%, una cerchiatura che non rientra nel massimale ma viene realizzata insieme agli altri interventi soggetti a CILAS, non necessiterebbe del titolo edilizio richiesto dal DPR n. 380/2001?

La domanda si presta a due diverse risposte: si o no.

NO. Se non necessita di altro titolo (e la norma lo dovrebbe esplicitare onde evitare una faticosa ricostruzione futura dello stato legittimo), allora problemi non ne abbiamo ma restano seri dubbi sulla defizione futura di stato legittimo.

SI. Ma se necessitasse del relativo titolo, il problema si complica:

se in fase di computo ho già previsto di sforare i limiti di spesa, già so che mi serve un altro titolo;
ma se in fase di esecuzione modifico l'intervento oppure semplicemente mi accorgo di aver fatto degli errori e ho superato il limite di spesa, dovrei in corso d'opera fare una variante al progetto e presentare ad esempio la SCIA.

Qui è il bug, il comma 13-quinquies prevede che "In caso di varianti in corso d’opera, queste sono comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata". Letteralmente significa che io la SCIA come variante la posso presentare solo a fine lavori. Ma se per interventi che necessitano di SCIA posso in corso d'opera regolarizzare con una SCIA tardiva dietro pagamento di una sanzione di 516 euro (art. 37, comma 5 del d.P.R. n. 380/2001), dopo il fine lavori potrò regolarizzare l'intervento solo con un accertamento di conformità (art. 36 del d.P.R. n. 380/2001), che comporta oneri diversi.

Esistono anche altre problematiche (molte potrebbero essere generate dalla stessa Legge di Bilancio 2022 e dal Decreto anti-frode, di quest'ultimo si attende una conversione in legge degna di un Paese che vuole definirsi civile), una molto grande riguarda la compilazione della CILAS ma ne parlerò in separato articolo.