Superbonus 110% e accorpamento: il Fisco sui limiti di spesa

Situazione abbastanza frequente: edificio composto da tre unità immobiliari, due accatastate quali A/2 (abitazioni) e una accatastata come C/6 (garage). Contestualmente all’intervento di adeguamento sismico e di efficientamento energetico, usufruendo delle detrazioni di cui all'articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (Superbonus), verrà effettuato il cambio di destinazione d'uso del garage (C/6) e l'accorpamento dello stesso all'unità abitativa A/2. Come si calcolano i limiti di spesa per accedere al superbonus 110%?

Superbonus 110% e accorpamento: nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate

A chiarire ogni dubbio ci pensa l’Agenzia delle Entrate con la risposta 17 settembre 2021, n. 608 ad oggetto “Superbonus - calcolo dei limiti di spesa per interventi su due unità residenziali ed un garage, con contestuale cambio di destinazione della pertinenza e suo accorpamento ad una delle unità residenziale - Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)”.

Dopo aver ricordato i presupposti normativi che hanno dato luce alle detrazioni del 110%, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che a seguito della modifica apportata al Decreto Rilancio dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021), dal 2021 il superbonus può essere utilizzato anche “dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

Il calcolo dei limiti di spesa

Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l'agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Anche in tale ultima ipotesi i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio (cfr. articolo 119, comma 10 del decreto Rilancio).

Come chiarito in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio". Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi, incluse le pertinenze.

L’orizzonte temporale

In riferimento all’orizzonte temporale di riferimento, il Fisco ha confermato che ai sensi del Decreto Rilancio e delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2021 e dal Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 convertito con modificazioni dalla Legge 1 luglio 2021, n. 101, il bonus 110% può essere applicato alle spese sostenute dall’1 luglio 2020 al 30 giugno 2022 con alcuni distinguo che possono essere riassunti nel seguente prospetto:

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