Superbonus 110% e ambito di applicazione: chi ne è responsabile?

Il disegno di Legge di Bilancio 2022 ha finalmente intrapreso al Senato il suo percorso di approvazione che tra le altre cose avrà il compito prorogare e modificare le detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste dal Decreto Rilancio.

Superbonus 110% tra proroga e richieste di modifica

Benché sia indubbio che il superbonus 110% abbia risvegliato il settore dell'edilizia dal un torpore che lo ha accompagnato negli ultimi 15 anni, è altrettanto evidente che il Governo stia valutando:

• la sostenibilità economica della misura che, ricordiamo, consente una detrazione di 110 euro per ogni 100 euro di spesa;
• le criticità emerse in questo anno e mezzo di applicazione.

Lasciando agli economisti le valutazioni sulla sostenibilità, oggi parleremo di alcune criticità che riguardano l'applicazione del bonus 110%: il perimetro applicativo, il calcolo dei limiti di spesa e i suoi effetti. Perché, è bene ricordarlo, se sballa il calcolo dei limiti di spesa o se si esce dal perimetro applicativo del Superbonus ci sono delle responsabilità importanti, che ad oggi non è chiaro su chi ricadono. Men che meno sono chiari gli effetti che riguardano il regime edilizio della CILAS, come da ultima modifica del D.L. n. 77/2021.

Ne ho parlato con il collega ing. Cristian Angeli, esperto di Sismabonus, a cui ho posto alcune interessanti domande.

Superbonus 110%: il calcolo dei limiti di spesa con le pertinenze

Domanda - L'art.119 del D.L. n.34/2020 prevede dei precisi limiti di spesa che derivano dalla configurazione dell'edificio, da cui dipende anche il "valore" delle eventuali pertinenze. A chi compete stabilire se un fabbricato può essere trattato come unifamiliare o plurifamiliare e quindi il calcolo dei limiti di spesa?

Per la legge italiana la responsabilità non è del tecnico strutturista, che deve fare il progetto e attestare, nelle varie fasi, la riduzione del rischio sismico e la congruità dei prezzi. Non è nemmeno del progettista architettonico, che deve fare solo la CILAS. Tanto meno del fiscalista, che deve apporre il visto di conformità sulla base di valutazioni tecniche fatte da altri. Quindi non è di nessuno dei soggetti tenuti ad avere una polizza di assicurazione per coprire eventuali ammanchi nelle casse dello Stato.

Ricade, per esclusione, sul Committente dei lavori, colui che beneficia delle detrazioni fiscali. Su questo non ci piove.

Ma è difficile pensare che il proprietario dell’immobile possa districarsi tra parti comuni, pertinenze, unità strutturali e condominialità.

È normale che si affidi ai suoi professionisti che però, almeno nel Sismabonus, non sono direttamente responsabili di questo specifico aspetto, tutt’altro che secondario.

Il non corretto inquadramento dell’edificio, ad esempio l’erronea attribuzione di un plafond di spesa a una pertinenza che non presenta parti comuni con il fabbricato principale, può comportare lo sforamento dei limiti economici, con conseguente decadenza della CILAS per “non corrispondenza al vero delle attestazioni”. Questo scenario potrebbe configurarsi indipendentemente da tutto il resto, anche se il progetto è perfetto, anche se gli interventi sono stati correttamente realizzati.

L’unico contributo chiarificatore è pervenuto in tal senso dalla Commissione di Monitoraggio del Sismabonus che, con parere num. 5/2021, ha specificato che spetta al “professionista incaricato” attestare “l’appartenenza dell’intervento ad una singola unità immobiliare o ad un condominio…”.

Non è legge, ma è quantomeno una conferma di ciò che vado dicendo da tempo.

Nelle pratiche del 110% è opportuno che venga nominato un professionista esperto che si occupi principalmente del coordinamento delle varie attività e che, con una perizia (se possibile giurata), metta nero su bianco gli aspetti strategici che stanno alla base del Superbonus, tra cui i massimali spettanti. A tutela del committente e dei vari tecnici che, in caso di problemi connessi alla determinazione del limite di spesa o all’inquadramento dell’edificio, verrebbero chiamati in causa alla ricerca di corresponsabilità.

Il professionista in questione, come dice giustamente la Commissione, deve essere “incaricato”. Può coincidere con il progettista/asseveratore o, nel rispetto dei principi deontologici, può anche essere un soggetto terzo, trattandosi di una responsabilità di natura privatistica che esula dagli obblighi normativi fissati dal Decreto e dalle Entrate.

Il calcolo del massimale

Domanda - Proviamo a semplificare, riuscirebbe a definire un algoritmo o una tabella che spieghi meglio come andare a determinare il limite massimo in funzione delle unità immobiliari e delle pertinenze?

Che ingegnere sarei se non fossi in grado di inventare una formula? Eccola, max=96.000*(n+p), intendendo con max il massimale e con n e p rispettivamente il numero di unità immobiliari e il numero di pertinenze interne.

Potrebbe essere questa l’equazione del Sismabonus che, nel caso di edifici plurifamiliari, permette di calcolare i limiti di spesa ammessi a detrazione.

Risolverla è semplicissimo. Il problema è tarare correttamente n e p ed è qui che serve l’aiuto di un professionista esperto, che conosca la stratificazione normativa che regola la materia e che riesca a individuare le parti comuni e a inquadrare correttamente le pertinenze.

Non è difficile. Basta avere dimestichezza con il catasto, con l’antisismica e con le regole fiscali introdotte a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Rilancio e cambiate, queste ultime, alcune decine di volte in un anno.

Dall’algoritmo sopra individuato si può ricavare anche una matrice che, sempre dopo aver capito se ci sono pertinenze e quante sono le unità immobiliari principali, permette di determinare il plafond di spesa derivante dal Sismabonus.

La presentazione della CILAS

Domanda – Una volta definito il limite di massima spesa, come dice lei, con l’aiuto di un “professionista esperto” ed eventualmente con una perizia che giustifichi la provenienza del plafond, si può procedere con la presentazione della CILAS o ci sono altre incombenze?

La presentazione della CILAS (con gli allegati necessari) rappresenta un atto irreversibile, a meno di annullare tutto, in quanto essa può essere variata solo alla fine dei lavori. Quindi bisogna avere le idee chiare prima di mandarla avanti, anche perché rappresenta sì una semplificazione procedurale, ma non è un bazooka che spazza via tutti i problemi. Anzi, usando un approccio prudenziale, emerge che l’ambito di efficacia della CILAS potrebbe essere più ristretto del previsto.

Quindi bisogna avere sotto controllo un po' tutto, i limiti di spesa, l’inizio e la durata dei lavori, i materiali che si useranno…

Presentare la CILAS in fretta e furia (come in realtà oggi ci chiedono molti clienti), può rappresentare un autogol perché essa “copre” solo gli interventi che rientrano nel limitato ambito descritto dall’art. 119, commi da 1 a 4, con tutte le precisazioni tecniche in essi riportate.

L'ambito di applicazione e le conseguenze

Domanda – Dunque, ing. Angeli, vorrebbe dire che se si esce dal perimetro del Superbonus descritto dall’art. 119, anche in termini di durata dei lavori o di importi, la CILAS non basta più e serve un titolo edilizio ordinario?

È un rischio concreto. Di questo argomento non ha mai parlato nessuno, siamo i primi a tirarlo fuori ed è un tema molto antipatico da affrontare ed anche un po' cervellotico. Ma una lettura cattivissima del decreto potrebbe portare qualcuno, un domani, a ritenere che il mancato rispetto dei parametri che definiscono l’ambito di applicazione degli interventi di cui all’art. 119 determini la necessità di un titolo ordinario abbinato alla CILAS. Esattamente come si deve fare quando si eseguono opere che non centrano niente con il Superbonus.

Un bel problema da gestire in cantiere, soprattutto in caso di imprevisti. Può accadere infatti che dalle previsioni di progetto emergano importi inferiori ai massimali, o tempistiche compatibili con le scadenze, mentre in opera un inconveniente (nei cantieri non mancano mai le sorprese) faccia sballare i programmi.

Quindi se si è partiti in tutto relax con una CILAS, come in realtà consentirebbe il decreto, in questi casi si potrebbe aprire uno scenario straordinariamente delicato.

Per comprenderlo bisogna studiare a fondo l’art.119, disarticolarlo nelle sue parti più intime e intersecarlo con il linguaggio dell’Agenzia delle Entrate.

Proviamo, come al solito, a sintetizzare.

L’art. 119 del DL 34/2020, al comma 13ter, ha previsto che “Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)”.

Parafrasando significa che, agli occhi di qualcuno, sempre un domani, “gli interventi” che non rispettano in toto i parametri dell’art. 119 del DM 34/2020, potrebbero NON costituire manutenzione straordinaria e quindi NON essere realizzabili mediante CILAS.

Si tratta quindi di capire qual è l’esatto perimetro del Superbonus, fuori dal quale non vige il regime semplificato.

Non è facile senza interpretazioni ufficiali...

L’art. 119 descrive una serie di interventi ammessi al Superbonus (i noti interventi di isolamento termico, antisismici, etc). Ma non si limita ad elencarli, no, vi associa anche un “ammontare complessivo delle spese” che, ad esempio, nel caso dell’isolamento termico delle superfici opache verticali, comma 1, lettera a), deve essere “non superiore” a 50.000euro per gli edifici unifamiliari. Non sto a ripetere tutte le casistiche di cui ai commi successivi perché sono note.

Poi l’art. 119 pone anche altre condizioni per “gli interventi”. Dice ad esempio che i materiali devono essere certificati CAM, definisce le “unità immobiliari funzionalmente indipendenti”, specifica che le spese devono essere “sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022”…

Insomma, qualcuno potrebbe ritenere che “gli interventi” a cui fa riferimento il comma 13-ter, descritti dall’art. 119 siano da intendere non solo in termini di categorie di opere (isolamento di pareti, sostituzione di impianti, interventi antisismici, etc), ma anche in funzione di altri requisiti, di varia natura che, essendo disciplinati da un decreto, devono per forza essere rispettati.

Il perimetro di efficacia della CILA semplificata verrebbe così segnato da una serie di paletti piuttosto ravvicinati, che ne limiterebbero molto il raggio d’azione. Alcuni sono noti mentre altri, da questo punto di vista, non sono mai stati messi in luce da nessuno.

Ad esempio le scadenze rappresentano uno di questi paletti. Se si eseguono spese inerenti agli interventi oltre il 30 giugno 2022 o oltre il 31 dicembre 2022 (caso delle unifamiliari e degli edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità), si esce dal perimetro del Superbonus e quindi la CILAS non basta più?

Un altro di questi paletti potrebbe essere identificato nelle certificazioni CAM. Se si usano materiali non certificati si esce dal perimetro del Superbonus e la CILAS non basta più?

Un altro ancora potrebbe essere identificato nei limiti di spesa fissati dall’art. 119 (50.000 per l’isolamento delle superfici opache verticali, 96000 per Sismabonus, etc). Se si superano questi parametri, si esce dal perimetro del Superbonus e la CILAS non basta più perché gli interventi a cui fa riferimento il comma 13-ter non sono più considerabili di “manutenzione straordinaria”?

Sono domande alle quali qualcuno, un domani, potrebbe rispondere sostenendo che, per giustificare le eccedenze, sarebbe stato necessario un titolo edilizio aggiuntivo, una SCIA ad esempio o una CILA ordinaria.

Peccato però che non è così facile integrare la CILAS con un titolo edilizio successivo (che si andrebbe a sovrapporre ad essa), se non in modalità “sanatoria”. Soprattutto quando ci sono di mezzo opere strutturali già in parte realizzate.

Per non parlare poi delle ripercussioni inerenti alla dichiarazione di stato legittimo dell’immobile.

È uno scenario che fa tremare le vene ai polsi, che disorienta e che, nella sua indeterminazione, sconcerta. Sembra di muoversi in un campo minato.

L'Agenzia delle Entrate cosa dice?

Domanda – L’Agenzia delle Entrate si è espressa su questo argomento?

Non ci sono prese di posizione, né risposte ad interpelli. Sarebbe davvero utile un chiarimento del Fisco. Con un po' di fiuto però è possibile intuire, la cosa non stupisce, che l’Agenzia delle Entrate abbia già espresso una visione restrittiva degli interventi ammessi al Superbonus.

Nella parte introduttiva delle risposte a interpello infatti scrive spesso che “Relativamente agli interventi ammessi al beneficio, […] il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici indicati nel comma 1 dell'articolo 119 e agli interventi antisismici indicati nel comma 4…”

Quindi per l’AdE gli interventi ammessi sono quelli descritti dall’art. 119, che deve essere letto nella sua interezza (commi da 1 a 4), comprendendo pertanto anche i vari parametri tecnici, tra cui il rispetto dei limiti di spesa, delle scadenze temporali, etc.

Esiste una soluzione?

Domanda – Ingegnere, il problema è chiaro e condivisibile. Ora però ci sveli la soluzione.

Nel mare magnum del Superbonus ci sono poche risposte che possono essere definite “soluzione”.

Può essere delineata, al massimo, una modalità di lavoro che forse, dopo un anno e mezzo di esperienza, potrebbe risultare più corretta di altre.

È la modalità della prudenza e della conoscenza, dello studio, dell’applicazione e della pianificazione. Sono questi gli unici ingredienti che, messi insieme, possono permettere di evitare problemi imprevisti e potenzialmente fatali.

Infatti se le cose sono definite nei dettagli, come in realtà si dovrebbe fare sempre, indipendentemente dal Superbonus, con rilievi accurati, progetti esecutivi, computi metrici analitici e coordinandosi con l’impresa esecutrice (a cui compete la definizione dei tempi e la conferma dei costi), la possibilità di errori o di incongruenze rispetto ai dettami dell’art. 119 si riduce ai minimi termini.

Non si annullano i rischi ma in un certo senso si tengono sotto controllo.

Così ad esempio, nei casi dubbi, quelli in cui si rischia di sforare i massimali o le scadenze, è sempre consigliabile abbinare alla CILAS - preventivamente - un titolo ordinario, che però presuppone la piena legittimità dell’immobile sul quale si interviene.

Ringraziamo l’ing. Cristian Angeli per il prezioso contributo e restiamo come al solito disponibili per Vostri commenti.

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