Superbonus 110%: applicabile all'edificio con più di 4 unità immobiliari?

Vorrei poter avere dei riferimenti normativi e/o delucidazioni nel caso di interventi di superbonus 110% minicondominio unico proprietario dove la percentuale della superficie residenziale non supera il 50% richiesto. In questo caso quali interventi sono possibili? Solo sulla parte residenziale e comunque nei termini validi per i condomini (31/12/2023)?

Superbonus 110%: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Oggi provo a rispondere a Raffaele D. che pone una domanda molto "singolare" che riguarda l'utilizzo delle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) previste dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). La domanda è singolare oltre che incompleta perché:

• da una parte manca un'informazione fondamentale per poter rispondere in maniera compiuta: l'esatta composizione delle unità immobiliari costituenti l'edificio;
• dall'altra è viziata da un errore di fondo: un edificio con più unità immobiliari e unico proprietario non potrà mai costituire un condominio.

Condominio e parti comuni: i soggetti beneficiari

Dopo questa opportuna premessa, è necessario ricordare la formulazione dell'art. 119 del Decreto Rilancio ed in particolar il riferimento al "condominio", secondo quanto chiarito più volte dall'Agenzia delle Entrate, il bonus 110% spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”, nella accezione giuridica prevista dal codice civile all’articolo 1117 e che, invece, sono esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

Questo ad eccezione degli edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate posseduto da uno o più persone fisiche (art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio).

Superbonus 110%: il caso degli edifici fino a 4 u.i.

Sempre l'Agenzia delle Entrate ha più volte ricordato (come nella risposta n. 461 del 7 luglio 2021) che il conteggio delle unità immobiliari che compongono l'edificio plurifamiliare posseduto da unico proprietario per rientrare tra i soggetti indicati nel citato art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio, va effettuato senza considerare le pertinenze. Pertinenze che, invece, vanno considerate negli edifici plurifamiliari nel calcolo dei limiti di spesa.

Il proprietari o comproprietario persona fisica di edifici fino a 4 unità immobiliari rientra, dunque, tra i soggetti beneficiari del superbonus. Ma, come per tutti gli edifici plurifamiliari (anche in condominio) e come chiarito dal Fisco nella circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, il superbonus riguarda le spese sostenute per interventi effettuati:

• su singole unità immobiliari residenziali;
• su parti comuni di edifici residenziali.

La residenzialità dell'edificio

Va, dunque, verificata la residenzialità dell'edificio ovvero la percentuale di superficie residenziale rispetto quella non residenziale:

• se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è maggiore di quella complessiva delle non residenziali, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni;
• se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è minore di quella complessiva delle non residenziali, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

Se l'edificio del nostro lettore è composto al massimo da 4 unità immobiliari, non solo potrà utilizzare il superbonus 110% ma potrà farlo con le stesse scadenze previste per i condomini dal primo periodo del comma 8-bis, art. 119 del Decreto Rilancio:

• 110% fino al 31/12/2023;
• 70% nel 2024;
• 65% nel 2025.

Superbonus 110%: il caso degli edifici con più di 4 u.i.

Nella domanda posta dal nostro gentile lettore si parla di minicondominio con unico proprietario senza, però, specificare il numero di unità immobiliari che compongono l'edificio. È bene ricordare che l'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito (per ultimo nella circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, par. 2.1.4) che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

La nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.

Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio essendo invece necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi. Ciò comporta che:

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
• se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del Superbonus.

Se, dunque, le unità immobiliari costituenti l'edificio del nostro lettore fossero più di quattro non si rientrerebbe tra i beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio e non si avrebbe completamente accesso al superbonus 110%.

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