Superbonus 110% e frazionamenti: il calcolo dei limiti di spesa con le pertinenze

di Redazione tecnica - 11/12/2021

Se c'è un argomento che ancora non risulta correttamente inquadrato da contribuenti e professionisti è il calcolo dei limiti di spesa per gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%: cosa prevede il Decreto Rilancio

Molti colleghi pensano ancora di poter fare "semplicemente" l'architetto, l'ingegnere o il geometra. Di poter progettare o dirigere un cantiere senza conoscere le principali misure fiscali a disposizione dei contribuenti e che naturalmente necessitano di conoscenze ibride.

Invece, a monte di qualsiasi intervento di ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria è sempre importante conoscere le possibilità di detrazione previste, i requisiti, gli adempimenti e i limiti di spesa. Soprattutto questi ultimi risultano ancora più importanti quando, complice le opzioni alternative alla detrazione (sconto in fattura e cessione del credito), il contribuente deve aver chiaro quali sono le spese a cui deve andare incontro.

Nelle detrazioni fiscali messe a punto dall'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) i limiti di spesa sono funzione:

dell'intervento realizzato;
della tipologia di edificio/immobile su cui si va ad intervenire.

Prendendo come riferimento (ad esempio) l'isolamento termico a cappotto, la norma prevede distinti limiti di spesa:

per gli edifici plurifamiliari:
- 40.000 euro moltiplicati per le prime 8 unità immobiliari;
- 30.000 euro per le successive unità immobiliari oltre le prime 8;
per gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti: 50.000 euro.

Ciò su cui si è discusso tanto è il ruolo delle pertinenze nel calcolo dei limiti di spesa. La pertinenza va tenuta in considerazione sempre? E come gestire eventuali frazionamenti degli immobili? Ne abbiamo discusso con il nostro esperto di Sismabonus, Ing. Cristian Angeli, con il quale siamo tornati ad approfondire il tema prendendo come riferimento 4 distinte casistiche:

i condomini (art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio);
gli edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità autonomamente accatastate con unica proprietà o comproprietà (art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio);
gli edifici unifamiliari (art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio);
le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti (art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio).

Il ruolo delle pertinenze dentro la sagoma di un condominio

Domanda 1 - Le pertinenze dentro la sagoma di un condominio hanno un ruolo nel calcolo del limite di spesa?

Eccome se hanno un ruolo. Hanno un ruolo determinante, perché ciascuna si porta dietro un intero massimale di spesa, esattamente come un appartamento, spendibile per interventi di efficientamento delle parti comuni. Pensiamo al caso di una palazzina con 10 abitazioni e 10 cantinette, anche piccole, di quelle in cui si ripongono le biciclette. Il limite di spesa per il sismabonus potrà essere determinato con riferimento a 20 unità immobiliari, anche se gli appartamenti sono da 100mq e le cantine da 5mq ciascuna. 1.920.000 euro, tanta roba… Solo due le condizioni: le pertinenze (le cantine dell’esempio) devono essere autonomamente accatastate e devono avere “parti comuni” con le unità immobiliari principali che costituiscono l’edificio. Condizione, quest’ultima, sempre verificata se si tratta di una palazzina a sviluppo verticale, più incerta se si tratta di un condominio orizzontale.

Il ruolo delle pertinenze fuori la sagoma di un condominio

Domanda 2 - E se la pertinenza fosse fuori la sagoma del condominio?

Lei dice “fuori sagoma”… Non so se è una domanda a trabocchetto, ma il caso è interessante. Una pertinenza fuori sagoma potrebbe essere rappresentata dal classico garage sviluppato su un lato dell’edificio, magari aggiunto in epoca successiva.

Una pertinenza fuori sagoma può avere o non avere parti comuni con il fabbricato principale, dipende se è strutturalmente continua (unica unità strutturale) oppure se è semplicemente affiancata, oppure ancora se presenta caratteristiche tipologiche che la rendono un corpo a se stante. Bisogna tener conto infatti che, anche laddove vi sia continuità costruttiva, l’unità strutturale si interrompe se i corpi di fabbrica presentano rigidezza diversa (caso tipico un edificio molto alto affiancato a uno molto basso).

Quindi per capire se una pertinenza “fuori sagoma” è portatrice di un autonomo plafond di spesa occorre entrare nel merito della natura e delle caratteristiche della stessa.

Diverso il caso della pertinenza “staccata” dal fabbricato condominiale. In tal caso non c’è speranza. Le pertinenze che non presentano parti comuni non sono portatrici di alcunché in termini di massimali di spesa, né su di esse può esse speso il plafond derivante dal fabbricato principale, proprio perché non presentano parti in comunione con esso.

Il ruolo delle pertinenze negli edifici plurifamiliari con unico proprietario

Domanda 3 - Negli edifici plurifamiliari con unico proprietario indicati al comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio che ruolo giocano le pertinenze?

Questo caso, seppure molto ricorrente alla luce dei frequenti frazionamenti immobiliari che vengono effettuati in quest’ultimo periodo con la finalità di rientrare nelle proroghe, non è trattato in alcun modo dai decreti e dalle circolari, creando un vuoto imbarazzante. Per fortuna l’Agenzia delle Entrate lo ha riepilogato nella risposta n. 608/2021, scrivendo quanto segue:

“L’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. (…).

Come chiarito in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in "condominio". Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto censite in catasto all'inizio degli interventi edilizi, incluse le pertinenze (cfr. risposta al quesito 4.4.6 della circolare 30/E del 2020)”.

Pertanto, a tutti gli effetti, gli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari di proprietà di una persona fisica o in comproprietà sono assimilati ai condomini, come indicato dalla risposta alla Commissione Finanze. In questo caso, pertanto, vale la regola generale e quindi saranno agevolabili solo le pertinenze incluse nell’edificio, che presentano parti comuni con esso.

Il ruolo delle pertinenze negli edifici unifamiliari

Domanda 4 - Edifici unifamiliari. Le pertinenze hanno autonomo limite di spesa?

No, niente da fare. Il motivo è sempre lo stesso, mancano le parti comuni. Potrebbe sembrare una contraddizione (perché ai condomini si e alle unifamiliari no?), ma in realtà non lo è poiché si può parlare di esistenza di “parti comuni” solo se l’edificio risulta composto da almeno 2 unità immobiliari principali, mentre non esistono se l’edificio è composto da una sola unità immobiliare, oppure da più unità immobiliari, ma delle quali una sola principale e tutte le altre ad essa pertinenziali. Lo stabilisce la circolare dell’Agenzia delle Entrate del 8.7.2020 n. 19, p. 249.

Il ruolo delle pertinenze per le unità immobiliari autonome

Domanda 5 - Unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti, presenti all'interno di un edificio plurifamiliare. L'eventuale pertinenza gioca un ruolo?

Come dicevo nella risposta precedente dipende se la pertinenza appartiene o meno all’edificio. Se sta dentro allora è portatrice di un autonomo plafond di spesa e su di essa, ovvero sulle parti che presenta in comune con l’edificio, può essere “spesa” una quota parte del massimale complessivo. Se invece sta “fuori”, ovvero è staccata, quindi non presenta parti in comunione, significa che è una cosa a sé stante, e i costi di ristrutturazione non possono rientrare in alcun modo nel 110.

Ricordo inoltre che, ai fini del Sismabonus (sapete che io mi riferisco sempre a quello quando parlo), non è importante il concetto di indipendenza funzionale e ingresso autonomo. Come ha stabilito la Commissione di Monitoraggio ciò che conta è l’unità strutturale, ed è a essa che occorre riferirsi per individuare sia le dimensioni dell’edificio a cui fare riferimento, sia la condominialità, sia le parti comuni.

Il ruolo delle pertinenze e il frazionamento degli edifici

Domanda 6 – Ing. Angeli, l'eventuale frazionamento di un edificio in quali casi consente la moltiplicazione dei limiti di spesa?

Praticamente sempre, purché sia effettuato in modo regolare e prima dell’inizio dei lavori.

Ciò vale per le unità unifamiliari che, mediante un frazionamento, possono essere trasformate in plurifamiliari.

Vale anche per gli edifici plurifamiliari, le cui unità possono essere ulteriormente frazionate ed eventualmente donate a terzi (basta anche solo trasferire la nuda proprietà) per costituire dei condomini, allontanando così le scadenze del Superbonus.

Vale anche per i condomini, le cui unità o le cui pertinenze – dimensioni permettendo – possono essere suddivise per aumentare il moltiplicatore dei massimali di spesa.

Questo principio, particolarmente generoso, lo ha stabilito l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 30/E al p.to 4.4.6 ove è scritto: “nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Attenzione però a non sbagliare. Se, per qualche motivo, il frazionamento avviene dopo l’inizio dei lavori oppure viene effettuato contestualmente alla pratica edilizia di Superbonus, esso non produce effetti ai fini della determinazione del plafond di spesa, che deve essere sempre riferito allo stato ante.

Attenzione anche alla parte urbanistica e fiscale, perché è vero che la Circolare parla di “unità immobiliari censite in Catasto”, ma non basta sistemare solo il Catasto, o meglio il censimento in catasto presuppone sempre la regolarità urbanistica dell’immobile…

Effettuare il frazionamento di una unità edilizia non è uno scherzo. Serve infatti una pratica edilizia, servono dei lavori di divisione, serve l’aggiornamento catastale, lo sdoppiamento delle utenze e l’attribuzione di un numero civico.

Si, anche il numero civico. È un obbligo disposto dal DPR 30 maggio 1989, n. 223 “Approvazione del nuovo regolamento anagrafico della popolazione residente”, il quale recita “A costruzione ultimata e comunque prima che il fabbricato possa essere occupato, il proprietario deve presentare al comune apposita domanda per ottenere l'indicazione del numero civico…”

Nei casi previsti dal DPR380 e dai regolamenti comunali, a seconda della tipologia di opere che si vanno a fare, serve anche il rilascio dell’agibilità.

Solo così il frazionamento può ritenersi compiuto e, lo dico per i ritardatari, non sono cose che si fanno in una settimana.

Ah dimenticavo. Servono anche dei pagamenti, si quelli di una volta, quelli normali, che giustifichino il lavoro dell’impresa (che magari ha aperto o chiuso una porta) o dell’idraulico che ha sistemato i collettori e quello del tecnico che ha fatto la pratica edilizia. E di conseguenza servono delle fatture.

La tendenza (e il rischio) è quello di mescolare le complesse pratiche di Superbonus con quelle “semplicissime” di frazionamento e fare “un tutt’uno”, perché nel più sta il meno.

Questo approccio, un domani, potrebbe incuriosire il Fisco.