Superbonus 110% e cappotto termico: spese ammissibili e ripartizione in condominio

di Gianluca Oreto - 07/04/2022

L'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) prevede l'ormai nota detrazione fiscale del 110% (superbonus) per alcuni specifici interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Superbonus 110%: i riferimenti normativi

Entrando di più nel dettaglio, prendendo come riferimento i soli interventi trainanti (che accedono direttamente al bonus 110%), la norma eleva al 110%, fino al 30 giugno 2022 ma con alcune eccezioni differenziate per soggetto beneficiario, la detrazione fiscale già riconosciuta:

dall'art. 14 del D.L. n. 63/2013 (ecobonus ordinario);
dall'art. 16, commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013 (sismabonus ordinario).

Due detrazioni che esistono ormai da qualche anno e sulle quali sono già stati chiariti molti dubbi.

Superbonus 110%: il cappotto termico in condominio

Oggi rispondo alla domanda che mi arriva da Valerio P. sull'utilizzo del bonus 110% per l'intervento di cui all'art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio, ovvero l'isolamento termico delle superfici opache.

Il condominio dove abito sta valutando di isolare termicamente la facciata. Quali sono le spese ammissibili al superbonus 110% e come dovranno essere ripartite tra i condomini? Devo escludere le unità immobiliari non riscaldate nella ripartizione delle spese ammissibili?

Potrebbe sembrare una domanda banale ma non lo è affatto. Per tanti motivi tra i quali il requisito principale per ammettere le spese a detrazione: la pre-esistenza di un impianto di riscaldamento e, quindi, di una superficie riscaldata.

Cappotto termico: spese ammissibili

Le agevolazioni per il risparmio energetico partono proprio dal concetto che il sistema edilizio deve servire per ridurre un consumo. Non fa eccezione la detrazione del 110% per l'isolamento isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate.

In questo caso, il Decreto Rilancio ha previsto che intervenendo su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio e soddisfatti i requisiti stabiliti (materiali isolanti che rispettino i CAM di cui al DM 11 ottobre 2017 e doppio salto di classe energetica anche congiuntamente ad altri interventi trainanti o trainati), è possibile portare in detrazione al 110% tutte le spese per l'isolamento termico delle superfici disperdenti.

Ciò significa che supponendo di posare il cappotto sull'intera facciata dell'edificio, soddisfatti i requisiti citati, nel caso ci siano superfici non riscaldate, le relative spese non potranno essere portate in detrazione da nessuno dei proprietari delle unità immobiliari.

Massimali di spesa, spesa ammissibile e soggetto ammesso alla detrazione

Il Decreto Rilancio, nel caso di edifici plurifamiliari, stabilisce un limite di spesa complessivo pari a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari. Le successive unità oltre le prime 8 sono valorizzate in euro 30.000 cadauna.

Per un condominio composto, ad esempio, da 10 unità immobiliari (a prescindere dalla loro natura), il limite di spesa sarà di euro 380.000 (40.000x8 + 30.000x2). Non bisogna, però, confondere:

limite di spesa;
spesa ammissibile;
soggetto ammesso alla detrazione.

Il limite di spesa indica la spesa massima che è possibile portare a detrazione. Nell'isolamento termico, le spese ammissibili sono unicamente quelle sostenute per isolare superfici disperdenti (ad esclusione dell'isolamento di un tetto freddo le cui spese possono essere portate in detrazione). Negli edifici plurifamiliari occorre anche verificare la "residenzialità" ovvero il rapporto tra la superficie delle unità immobiliari di tipo residenziale e quelle di tipo non residenziale:

se il residenziale è maggiore del non residenziale, allora i proprietari di tutte le unità immobiliari sono ammesse al bonus 110% per la loro quota di spesa ammissibile;
nel caso in cui, invece, il non residenziale sia maggiore del residenziale, le spese ammissibili potranno essere detratte al 110% dai soli proprietari delle unità abitative per la loro quota.

La ripartizione delle spese in condominio

Fatta questa dovuta premessa, sarà compito del tecnico verificare la quota di spesa ammissibile (perché il cappotto è posato su una superficie disperdente o è utile ad eliminare un ponte termico) e quella non ammissibile.

Ma, diversamente da come ipotizzato da chi ha posto la domanda, nel caso di condominio a prevalenza residenziale, tutti i condomini avranno una quota di spese ammissibili e una quota di spese non ammissibili a prescindere dal fatto che l'unità immobiliare sia riscaldata o meno. In condominio, infatti, la ripartizione delle spese per il rifacimento del prospetto viene effettuata sulla base della Tabella A di proprietà.

Ciò significa che a tutti i proprietari (sia di immobili riscaldati che non) spetterà una quota di spese ammissibili (che potranno detrarre o cedere) e una quota di spese non ammissibili.