Superbonus 110% e CILAS: rinvio bluff in Legge di Bilancio 2023

di Gianluca Oreto - 20/12/2022

Come sempre si dovrà attendere la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della nuova Legge di Bilancio per comprendere al meglio le decisioni del Governo e del Parlamento sull'utilizzo del superbonus 110% sulle spese sostenute nel 2023.

Superbonus 110%: le eccezioni per i Condomini

Il tema è caldissimo e, purtroppo, vittima non tanto di ragionamenti tecnici ma di scelte di natura politica che, benché presentate sul solito altare della semplificazione, potrebbero ulteriormente complicare scelte già prese da alcuni dei soggetti beneficiari per avviare gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

Come è ormai noto, con il Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti-quater) il Governo ha scelto di intervenire sul superbonus rimodulando l'aliquota fiscale per i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio:

dai condomini (anche minimi o assimilati tali per la presenza di parti comuni come definite all'art. 1117 del codice civile);
dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Per gli interventi avviati dai suddetti soggetti beneficiari, l'art. 9, comma 1, lettera a) del Decreto Aiuti-quater, modificando il primo periodo del comma 8-bis, art. 119 del Decreto Rilancio, ha stabilito una rimodulazione dell'incentivo sulle spese sostenute nel 2023 che potranno godere di un'aliquota fiscale del 90% anziché 110%. Rimodulazione che attualmente non si applicherebbe, come prevede il comma 2 dell'art. 9 del Decreto Aiuti-quater:

agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti presentata la CILAS e, in caso di interventi su edifici condominiali, all’ulteriore condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022;
agli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali alla medesima data del 25 novembre 2022, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Superbonus 110%: le modifiche in Legge di Bilancio

Considerate le tempistiche per la conversione in legge del Decreto Aiuti-quater (che scade il 17 gennaio 2023), la scelta del Governo è stata quella di anticipare i contenuti del comma 2 con qualche importante modifica.

In sede di conversione in legge del Decreto Aiuti-quater il comma 2 verrebbe approvato, mentre in legge di Bilancio il Governo ha presentato un emendamento che ne disporrebbe l'integrale riscrittura che dispone delle eccezioni differenziate in funzione:

del soggetto beneficiario, ovvero se trattasi di condominio o altro;
della data della delibera di approvazione da parte dell'assemblea condominiale;
dell'intervento, ovvero se trattasi di demolizione e ricostruzione.

Eccezioni che, di fatto, limitano ulteriormente l'applicazione del Superbonus 110%. Ma entriamo nel dettaglio.

Interventi diversi da quelli effettuati dai condomini

Nel caso in cui il soggetto beneficiario sia una persona fisica proprietaria o comproprietaria di un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari autonomamente accatastate, resta l'obbligo di presentazione della CILAS entro il 25 novembre 2022. In questo caso, chiaramente non si parla di delibera assembleare.

Condomini

Nel caso di condomini, anche minimi nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore, viene prevista una doppia verifica da fare in funzione delle seguenti date:

data antecedente alla data di entrata in vigore del Decreto Aiuti-quater che, ricordiamo, è entrato in vigore il 19 novembre 2022;
24 novembre 2022.

Caso 1: se la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente al 19 novembre 2022, allora viene previsto un "mini-rinvio" per la CILAS che potrà essere presentata entro il 31 dicembre 2022.

Caso 2: se la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori risulta adottata tra il 19 novembre e il 24 novembre 2022, resta l'obbligo di presentazione della CILAS entro il 25 novembre 2022.

Altra importante disposizione riguarda proprio la delibera assembleare. La data della stessa dovrà essere attestata con apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà rilasciata ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445:

dall'amministratore del condominio;
ovvero, nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore e i condòminì non vi abbiano provveduto, dal condòmino che ha presieduto l'assemblea.

Demolizione e ricostruzione

Si aprono i tempi per gli interventi di demolizione e ricostruzione. Nell'attuale versione dell'art. 9, comma 2, lettera b) del Decreto Aiuti-quater, infatti, la condizione di accesso al Superbonus 110% è che al 25 novembre 2022 "risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo".

Nel nuovo emendamento in legge di Bilancio, invece, viene previsto che l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo possa essere presentata entro il 31 dicembre 2022.