Superbonus 110% e Condomini: il Fisco sulla verifica residenziale

A distanza di due anni e mezzo dalla nascita del superbonus 110%, benché il quadro normativo di riferimento possa definirsi "liquido" ed in continua evoluzione, esiste un principio consolidato tale per cui questa detrazione si applica agli immobili di natura residenziale.

Superbonus 110% e condomini: la verifica di residenzialità

Da questo principio ne è scaturito a cascata un altro sulla verifica di residenzialità degli immobili in condominio. L'Agenzia delle Entrate, con risposte e circolari, ha ammesso che nel caso in cui la superficie residenziale delle unità immobiliari (fatta esclusione delle pertinenze) che compongono l'edificio sia maggiore del 50%, allora tutte possono utilizzare il superbonus sulle spese sostenute per gli interventi trainanti (sulle parti comuni).

Nel caso, invece, la superficie residenziale abbia un'incidenza inferiore al 50%, solo le unità residenziali potranno detrarre la spesa per le parti comuni. In entrambe i casi, le unità non residenziali non possono utilizzare il superbonus per gli interventi trainati.

Superbonus 110%, condomini e residenzialità: nuova risposta dell'Agenzia delle Entrate

Il principio della residenzialità dell'edificio si arricchisce di un nuovo tassello che anche questa volta arriva dall'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 464/2022. Nel caso oggetto di interpello, il Fisco fornisce alcuni importanti chiarimenti relativi ad un edificio con una unità di categoria catastale F/7, definita come "Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione".

Nel dettaglio, l'edifico risulta essere costituito:

• da una centrale telefonica, facente parte strutturalmente del palazzo anche se dotata di accesso autonomo, composta da una unità categoria D/7 (uffici, magazzini, etc.) e da una unità categoria F/7 (infrastruttura in fibra ottica e banda ultralarga), ubicati al piano seminterrato, piano terra e primo piano;
• da 17 unità abitative (categoria A/2) ed una unità uso ad ufficio (categoria A/1), ubicati ai piani superiori.

Al fine di misurare la superficie prevalente del palazzo utile a stabilire se la società proprietaria della centrale telefonica possa detrarre la propria quota di spese relative agli interventi che saranno realizzati sulle parti comuni, l'Istante chiede se vada conteggiata anche la superficie dell'unità con destinazione F/7.

Gli immobili di categoria F/7

Dopo aver ricostruito la normativa di riferimento, il Fisco ha ricordato anche la sua circolare n. 18/E dell'8 giugno 2017 in cui al paragrafo 3 è stato precisato che:

• "Tenuto conto che l'istituto catastale assolve a funzioni, oltre che di natura fiscale, anche di natura civilistica (identificazione dei beni immobili per il trasferimento o la costituzione di diritti reali) ed inventariale a supporto della gestione del territorio, la nuova previsione normativa, richiamata in premessa, di esclusione delle infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione dal novero delle "unità immobiliari" e dal computo della rendita catastale, non esclude peraltro che tali beni possano comunque formare oggetto di iscrizione in catasto, ancorché senza attribuzione di rendita catastale";
• "In tale contesto, si ritiene necessario integrare il quadro di qualificazione vigente con una nuova categoria catastale, denominata F/7 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nella quale possono essere censite, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, le infrastrutture in argomento, oggetto di dichiarazione in catasto. Pertanto, per gli immobili che costituiscono infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione già censiti al Catasto Edilizio Urbano, gli intestatari catastali possono presentare dichiarazioni ai sensi dell'art. 1 del regolamento approvato con decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura Docfa), finalizzate alla variazione delle scritture catastali, con attribuzione della categoria F/7 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita";
• "Per le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione di nuova realizzazione [intendendosi come tali quelli i cui termini per la dichiarazione in catasto - secondo la previgente disciplina - non siano antecedenti al 1° luglio 2016] non sussiste invece obbligo di iscrizione in catasto, trattandosi di beni che, per effetto delle disposizioni introdotte dall'art. 12, comma 2, del decreto legislativo n. 33 del 2016, non costituiscono più "unità immobiliari" ai sensi dell'art. 2 del decreto ministeriale n. 28 del 1998".

Conclusioni

A seguito di parere della Direzione Centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, l'Agenzia delle Entrate ha concluso che ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell'edificio, occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell'edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7, in quanto costituiscono immobili facenti parte dell'edificio medesimo, la cui destinazione d'uso è ben definita e certamente non residenziale.

In definitiva, al fine di verificare se l'edificio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, si dovrà tener conto anche dell'immobile in categoria F/7. Solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell'edificio, sia superiore al 50% della superficie complessiva dell'edificio stesso, nel rispetto delle condizioni e degli adempimenti previsti dalla normativa di riferimento, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, censiti in catasto con categoria D/7 o F/7, che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni dell'edificio.

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