Superbonus 110%: quali immobili sono ammessi?

di Redazione tecnica - 21/09/2021

Uno degli indubbi vantaggi del Superbonus 110% è l’accesso, tramite “interventi trainanti” agli “interventi trainati”. In pratica, la riqualificazione edilizia e l’efficientamento energetico determinano la possibilità di usufruire per altre importanti agevolazioni, tra i quali gli infissi.

Il Superbonus 110% nel condominio

In che misura un condominio, e di conseguenza i condomini, possono accedere alle detrazioni fiscali? Dipende dalla composizione del condominio stesso e dalla natura delle unità immobiliari presenti. Perché un immobile in categoria A/2 è ben diverso da un F/3 e può cambiare tutto, come spiega bene la risposta n. 609/2021 che l’Agenzia delle Entrate ha fornito a un supercondominio, così composto:

n. 89 unità nella categoria catastale A/2;
n. 26 unità nella categoria catastale F/3;
n. 5 unità nella categoria catastale A/10;
n. 1 unità nella categoria catastale D/1;
n. 222 unità nella categoria C/6 garage e posti auto coperti.

Superbonus 110%: interventi trainati e interventi trainati

Nello specifico, il condominio ha richiesto la quantificazione della spesa massima ammissibile agevolabile, ai sensi degli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) sui seguenti interventi:

miglioramento energetico con nuove macchine in pompa di calore elettriche ad alta efficienza (intervento trainante);
installazione di impianto fotovoltaico (intervento trainato);
installazione di batterie di accumulo (intervento trainato);
installazione di infrastrutture per la predisposizione e l'alimentazione di n. 100 colonnine per la ricarica di veicoli elettrici (intervento trainato).

Inoltre l’istante fa presente che gli interventi:

consentono di perseguire il doppio salto di classe energetica dell'intero condominio;
consentirebbero ai singoli condomini di realizzare sulle singole unità immobiliari gli interventi "trainati" di installazione di schermature solari e infissi per ogni unità immobiliare e se questo possa eventualmente valere sia per le unità immobiliari “finite” che su quelle in categoria F/3.

Superbonus 110%: il calcolo delle unità residenziali

Dopo aver chiarito i riferimenti normativi del Superbonus, in particolare gli artt. 119 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e successive modifiche, che disciplinano gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. Sismabonus), il Fisco ha richiamato la circolare n. 30/E del 2020, dove viene specificato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.

Quindi, nel caso di

edificio “residenziale nel suo complesso”, in cui più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all'imprenditore che nel condominio ha l'ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
edificio "non residenziale nel suo complesso” in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell'edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal Superbonus;
per gli interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi;
per interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili;
per interventi "trainati" finalizzati al risparmio energetico realizzati sulle singole unità immobiliari, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari.

Superbonus 110%: quali edifici sono ammessi

Nell’istanza si fa presente che le unità immobiliari destinate ad abitazione sono oltre il 75% della superficie e che una parte di esse sono in categoria catastale F/3. Questo il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate:

a) Unità immobiliari “finite”

l’agevolazione viene applicata con le condizioni previste per “edifici residenziali oltre il 50 per cento”;
la fruizione del beneficio è ammessa per gli interventi sulle parti comuni (trainanti) anche per il proprietario o il detentore di unità immobiliari non residenziali ultimate e che sostengano le spese per le parti comuni;
l’esecuzione sulle parti comuni dell'edificio in condominio di almeno un intervento "trainante" consente, poi, a ciascun condomino di fruire del Superbonus, effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi "trainati" (al massimo due unità) che rientrano nell'Ecobonus,

b) Unità in categoria F/3

le detrazioni non potranno essere applicate perché si tratta di unità non ultimate e di nuova costruzione;
condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici "esistenti" dotati di impianto di climatizzazione invernale, di natura residenziale (ad esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).