Superbonus 110%: demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria di edifici collabenti

Il Superbonus 110% può essere la soluzione per intervenire su edifici collabenti.  trasformandoli in unità residenziali tramite demolizione, ricostruzione e aumento volumetria? E il beneficio può essere utilizzato da un eventuale acquirente degli immobili realizzati?

Superbonus 110%, demolizione, ricostruzione, aumento di volumetria ed edifici collabenti

L’Agenzia delle Entrate ha dato il suo parere con la risposta n. 593/2021, inerente la possibilità di utilizzare il Superbonus per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001 su da due unità immobiliari di categoria F/2 (c.d. "collabenti"), sprovviste di APE. Nello specifico, l'intervento prevede la demolizione e la ricostruzione, con contestuale incremento volumetrico del fabbricato e realizzazione di due immobili residenziali.

Superbonus 110%: la normativa di riferimento

L'articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. “decreto Rilancio”) disciplina la detrazione, nella misura del 110 per cento, delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 a fronte di:

• interventi finalizzati all'efficienza energetica (ivi inclusa l'installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici), c.d. Ecobonus 110% o SuperEcobonus;
• interventi finalizzati al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, c.d. Sismabonus 110% o SuperSismabonus.

Le disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. Ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. Sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63.

Superbonus: nuove costruzioni e aumento volumetrico

Rispondendo al quesito se il Superbonus si applica a nuove costruzioni e/o ad aumenti volumetrici, l’AdE fa presente che:

• gli interventi edilizi da eseguire devono essere inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia" ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 (TU dell'Edilizia);
• dal titolo abilitativo risulti che non si tratta di un intervento di nuova costruzione;
• "a differenza del 'Supersismabonus' la detrazione fiscale legata al 'Super ecobonus' non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam;
• il contribuente deve mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, di essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Superbonus e cambio di destinazione d’uso

Facendo riferimento alla circolare n. 30/E del 2020 e in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico, (artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013), sono ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi con cambio di destinazione d’uso, a condizione che:

• nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in origine non abitativo;
• sussistano tutte le altre condizioni previste dalla norma;
• siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.

Superbonus senza APE

Nel caso in esame, l’edificio possiede un impianto di riscaldamento (focolaio a legna) ma non l’Attestato di Prestazione Energetica (APE): da qui il dubbio dell’istante nella possibilità di accedere al Superbonus.

Il Fisco ha quindi fatto riferimento al comma 1-quater del Decreto Rilancio, che ha compreso fra gli edifici che accedono al Superbonus anche quelli privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, a condizione che:

• al termine degli interventi, raggiungano una classe energetica in fascia A;
• per gli interventi di efficientamento energetico (ad eccezione dell'installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e dei generatori alimentati a biomassa) si dimostri tramite relazione tecnica che era presente un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti. In tale ipotesi, non sarà necessario produrre l'A.P.E. iniziale.

Superbonus e interventi collegati

Sempre citando la circolare n. 30/E del 2020, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che  il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato.

È compito del tecnico asseveratore indicare le spese connesse agli interventi che godono dei benefici fiscali.

Superbonus: la detrazione riguarda il soggetto

Infine, AdE precisa anche che il beneficio esplica i suoi effetti sul contribuente: va riferito quindi soltanto alla posizione dell'istante e non anche a soggetti terzi eventualmente richiamati come eventuale futuro acquirente, a meno che non sia presente un’apposita procura allegata all’istanza.

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