Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: a chi spetta la qualificazione dell'intervento?

Recentemente, hanno fatto molto discutere il Parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici 11 agosto 2021, n. 7944 e la nota del Ministero della Cultura 21 settembre 2021, prot. 26340, entrambe intervenute sulla definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell'art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

La ristrutturazione edilizia e i bonus fiscali

Tema di assoluto interesse se consideriamo le modifiche arrivate alla definizione di ristrutturazione edilizia dall'art. 10, comma 1, lettera b), del D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), convertito in legge n. 120 del 2020, e dalle disposizioni contenute nel Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per gli interventi di superbonus con demolizione e ricostruzione.

Sostanzialmente, la nuova definizione contenuta nella citata lettera d) afferma che "con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42" ...."gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria".

Definizione che è stata interpretata dal CSLP in modo ampio, ammettendo l'esistenza di due tipologie di vincolo:

• beni culturali (beni mobili e immobili) - Parte II del Codice dei beni culturali;
• beni paesaggistici (beni immobili ed aree ) - Parte III del Codice dei beni culturali;

e che non è possibile riferire un’attività di demolizione e ricostruzione a beni immobili tutelati ai sensi della Parte II del Codice dei beni culturali e del paesaggio (beni culturali), atteso che la tutela include anche la consistenza materiale del bene e che, comunque, qualsiasi intervento concernente tale tipo di beni, anche se parzialmente demolitivo e/o ricostruttivo, si qualifica come “restauro” e non come “ristrutturazione edilizia” e deve sempre essere autorizzato dalla Soprintendenza competente per territorio.

Diverso il parere del Ministero della Cultura per il quale nelle parole "immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice..." si devono ricomprendere sia i beni culturali (parte II del Codice) sia tutti gli immobili ricadenti nelle aree paesaggisticamente tutelate nonché quelle ricomprese e tutelate dai piani paesaggistici.

Differenza di poco conto a seguito della quale il Ministero della Cultura afferma che per i predetti immobili gli interventi di demolizione e ricostruzione potranno essere qualificati come ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetto, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

La conseguenza è che alcune Soprintendenze hanno negato l'autorizzazione paesaggistica per questa tipologia di interventi salvo poi ricredersi. La norma e la nota del Ministero non dicono affatto che di negare l'autorizzazione paesaggistica ma forniscono solo una chiarimento sulla configurabilità dell'intervento.

Veniamo a conoscenza di un'autorizzazione paesaggistica rilasciata per un intervento di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, in cui la Soprintendenza afferma:

• costituisce atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento, e pertanto sarà cura di codesto Comune valutare la compatibilità dell’opera sotto il profilo urbanistico-edilizio;
• ha la validità temporale di anni cinque.

Come correttamente scritto dalla Soprintendenza in questione sarà cura del Comune valutare il titolo legittimante l'intervento, la sua qualificazione e quindi compatibilità sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Il problema per il superbonus

Il problema non risulta chiaramente risolto perché l'art. 119 del Decreto Rilancio ammette al superbonus unicamente gli interventi di demolizione e ricostruzione che si configurano come ristrutturazione edilizia.

Non è compito della Soprintendenza autorizzare o meno l'intervento sulla base della definizione di ristrutturazione edilizia. Tutto rinviato al parere dei singoli Comuni che, come spesso, accade hanno teorie diverse andando da nord a sud e da est a ovest dell'Italia.

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