Superbonus 110%: detrazione abusi edilizi possono convivere?

di Gianluca Oreto - 08/02/2022

Torno a parlare di un argomento su cui abbiamo speso fiumi di righe di codice per chiarire pienamente il rapporto tra superbonus 110% e abusi edilizi.

Superbonus 110%: opera teatrale in attesa di finale

Un tema controverso portato alla ribalta dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) con il quale è stata messa in piedi l'opera teatrale Superbonus 110% dimenticando lo stato di salute del patrimonio immobiliare e qualche disposizione del testo unico edilizia. Un'opera strana, degna del miglior Camilleri, piena di giravolte, colpi di scena eclatanti e un finale che stenta ad arrivare. Ed è questo il male più grande: l'incertezza, perché peggio di un provvedimento che non funziona ce n'è solo uno che funziona ma pieno di ostacoli, imprevisti e modifiche in corso d'opera. Ma questa è un'altra storia.

Superbonus 110% e abusi edilizi: la CILAS

Limitiamoci adesso sul tema "superbonus 110% e abusi edilizi". Come detto, in fase iniziale come peccato originale l'art. 119 del Decreto Rilancio ha fatto a pugni con un patrimonio immobiliare non esente da vizi urbanistico-edilizi. E per questo è arrivato il comma 13-ter, inserito dal D.L. n. 104/2020 e poi completamente modificato dal D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) che ha apportato alcuni correttivi "epocali" che riguardano il regime edilizio e fiscale relativo agli interventi di superbonus 110%. In particolare, da giugno 2021 tutti gli interventi di superbonus 110% che non prevedono la demolizione e ricostruzione dell'edificio sono considerati "manutenzione straordinaria" che necessita di una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILA-Superbonus o CILAS).

Una comunicazione particolare perché l'interessato dai lavori non dovrà dichiarare nulla sullo "stato legittimo" dell'immobile oggetto dell'intervento. Ma non solo, perché in deroga a quanto previsto all'art. 49 del d.P.R. n. 380/2001, il superbonus 110% non decade in presenza di abusi edilizi ma solo se:

non si presenta la CILAS, che diventa conditio sine qua non per avere accesso alla detrazione (quindi in caso di interventi misti occorre sempre presentare la CILAS);
gli interventi vengono realizzati in difformità dalla CILAS;
non si attesta il titolo edilizio che ha legittimato la costruzione dell'edificio;
non corrispondono al vero le attestazioni del rispetto dei requisiti minimi richiesti dalla norma.

Detto questo, è chiaro che sia possibile affermare che superbonus 110% e abusi edilizi possono convivere. Ma occhio a lasciar passare il messaggio che l'abuso edilizio possa essere tollerato.

Abusi edilizi: formali e sostanziali

Il mondo dell'edilizia oggi può contare sul d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) al cui interno le uniche possibilità di sanare un abuso edilizio sono:

la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi o (se non è possibile) la fiscalizzazione dell'abuso (che non sana però l'edificio);
l'accertamento di conformità, ovvero il rilascio del permesso di costruire o SCIA in sanatoria nel caso l'intervento possieda la doppia conformità alla normativa.

L'accertamento di conformità è quello che consente la sanatoria degli abusi di tipo documentale e per questo definiti "abusi formali". In presenza di abusi sostanziali, a meno che l'amministrazione non decida diversamente (fiscalizzazione), l'unica strada è la demolizione.

Le conseguenza della CILAS e lo Stato legittimo

A questo punto è facile comprendere che la semplificazione prevista dal D.L. n. 77/2021 consente l'avvio del cantiere in presenza di abusi formali che possono essere sanati anche successivamente senza problemi civili e penali per l'interessato. Cosa diversa è la presenza di abusi sostanziali, perché in questo caso pur non decadendo il bonus 110%, l'interessato potrebbe trovarsi nella situazione paradossale di fruire di una detrazione per un intervento realizzato su una parte di immobile da demolire. Ma non solo, perché la CILAS non lo protegge dalle sanzioni previste dalla Parte I, TITOLO IV, Capo II del Testo Unico Edilizia.

Lo stato legittimo è definito all'art. 9-bis, comma 1-bis del TUE come:

"Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia".

Volendo semplificare la comprensione di "stato legittimo", basti pensare alla patente di guida. Se la patente scade non significa che non siamo più in grado di guidare ma solo che siamo sempre sottoposti a sanzione. Stessa cosa lo stato legittimo, con l'aggravante che le sanzioni possono essere anche di natura penale.

Il mio consiglio: fate valutare ad un tecnico abilitato ogni intervento edilizio affinché "dopo" i problemi non possano diventare irrimediabili.