Superbonus 110%: dal Fisco i criteri per il raggiungimento del 60% del SAL

Superbonus 110%: come calcolare il 60% dello stato avanzamento lavori (SAL)? Come calcolare l’ammontare di spesa massima complessiva in caso di frazionamento? Parallelamente alla CILAS occorre presentare altro titolo edilizio per le opere di finitura (murature, finizioni, serramenti, impianti etc) non oggetto di miglioramento sismico?

Superbonus 110%: nuova interessante risposta dell’Agenzia delle Entrate

Ha risposto a queste domande l’Agenzia delle Entrate con risposta n. 791 del 24 novembre 2021 che ci consente di approfondire 3 temi molto interessanti che riguardano le detrazioni fiscali del 110% previste dall’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per interventi di riduzione del rischio sismico.

Il caso di specie presenta le seguenti caratteristiche:

• edificio plurifamiliare posseduto in comproprietà da più persone fisiche;
• situazione ante intervento: tre appartamenti di categoria A/4 ed un deposito pertinenziale di categoria C/2;
• situazione post intervento: cinque appartamenti e tre box auto;
• completamento degli interventi, con le opere di finizione ed impiantistiche, entro i termini di validità del permesso di costruire (tre anni) mentre le opere aventi valenza strutturale termineranno entro il 31 dicembre 2022 ed entro giugno 2022 verrà completato il 60% delle stesse.

Le domande:

• ai fini del raggiungimento della percentuale del 60% dei lavori di cui al comma 8-bis dell'articolo 119 del Decreto Rilancio, si deve tener conto solo delle opere aventi valenza strutturale, ovvero di miglioramento sismico?
• il limite di detrazione fiscale è di 96.000,00 euro per le quattro unità immobiliari preesistenti, ovvero 384.000,00 euro?
• in base alla nuova modulistica CILAS è necessario presentare una comunicazione per le opere oggetto di miglioramento sismico (tutte le opere strutturali) e parallelamente il permesso di costruire per tutte le opere non oggetto di detrazioni (murature, finizioni, serramenti, impianti etc)?

Superbonus 110%: i criteri per il raggiungimento del 60% del SAL

In riferimento al primo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che ai sensi dell’art. 119, comma 8-bis, le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni, proprietarie o comproprietarie di edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari possono fruire del Superbonus sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che al 30 giugno di tale anno siano stati effettuati almeno il 60% dell'intervento complessivo.

Intanto (aspetto non chiarito dal Fisco), è bene ricordare che nel calcolo delle 4 unità immobiliari non rientrano le pertinenze. Per cui se l’edificio fosse stato composto da 4 unità residenziali e 4 pertinenze, sarebbe comunque rientrato tra i beneficiari di cui all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio.

Ciò premesso, secondo il Fisco, stante la formulazione della norma, ai fini della verifica della circostanza che al 30 giugno 2022 sia stato realizzato almeno il 60% dell'intervento "complessivo", tale percentuale va commisurata all'intervento complessivamente considerato e non solo ai lavori antisismici.

Superbonus 110%: il calcolo dei limiti di spesa

In riferimento al calcolo dei limiti di spesa, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che ai fini del Superbonus, nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione dell’ammontare massimo di spesa a cui applicare la detrazione fiscale del 110%, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

In questo calcolo si prendono in considerazione (nel caso di edifici con più unità immobiliari) anche le eventuali pertinenze presenti.

Nel caso di specie, atteso che l'edificio all'inizio dei lavori è composto da 4 unità immobiliari, il limite di spesa ammesso al Superbonus, nel rispetto di ogni altra condizione ed adempimento richiesto dalla norma e non oggetto dell'istanza, è pari a 384.000 euro (96.000 x 4).

Superbonus 110%: la CILAS e il titolo edilizio

In riferimento alle procedure edilizie, l’Agenzia delle Entrate ha conferma una prassi ormai consolidata con la quale si è autoesclusa dal rispondere a quesiti di natura tecnica.

Da parte nostra, dopo l’ennesima lettura dell’art. 119, comma 13-ter del Decreto Rilancio siamo sempre più dell’idea (a maggior ragione per gli interventi di sismabonus) che alla Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata per il Superbonus (la CILAS) vada sempre presentato parallelamente il titolo edilizio ordinario. Questo per due motivi principali:

• il primo è sugli stessi contenuti del comma 13-ter nel quale l’unica deroga al d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico edilizia) riguarda l’art. 49 sulla decadenza del beneficio fiscale (per il quale ad oggi il superbonus non decade in presenza di abusi edilizi);
• il secondo riguarda la futura verifica dello stato legittimo dell’immobile che non potrà essere realizzata utilizzando la CILAS, non contemplata all’interno del Testo Unico Edilizia.

Ma questa è solo la nostra interpretazione.

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