Superbonus 110%: niente più verifica sullo stato legittimo?

di Gianluca Oreto - 28/10/2021

Sto valutando la possibilità di intervenire sul mio immobile utilizzando il superbonus 110%. Mi hanno detto che non è più necessaria la valutazione della conformità urbanistica-edilizia. È davvero così? Posso stare tranquillo se ci sono dei piccoli abusi edilizi?

Superbonus 110% e stato legittimo: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Se domande di questa natura ne arrivano quotidianamente, vuol dire che il rapporto tra superbonus 110%, stato legittimo e decadenza del beneficio fiscale non è ancora chiarissimo. Oggi rispondiamo a Gianni R. che ci consente di chiarire (ancora) un argomento su cui ci siamo largamente espressi: il regime edilizio e fiscale per gli interventi di superbonus 110%.

Il D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) ha apportato parecchie modifiche all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Tra queste, quelle che ci interessano per rispondere al nostro lettore, la sostituzione del comma 13-ter e l'inserimento dei commi 13-quater e 13-quienquies.

Superbonus 110%: nella CILA niente stato legittimo

Il nuovo comma 13-ter prevede un regime edilizio e fiscale molto particolare per gli interventi di superbonus che non prevedono demolizione e ricostruzione dell'edificio. In particolare, questi interventi:

rientrano tra quelli di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001), anche se coinvolgono parti strutturali e prospetti;
richiedono una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata in cui occorre solo inserire gli estremi del titolo che ha legittimato l'immobile;
non richiedono l'attestazione dello stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001);
beneficiano di un regime di decadenza fiscale diverso dalle altre detrazioni fiscali.

Come previsto dal comma 13-ter, si potrebbe rispondere al nostro lettore con un "non serve più la verifica dello stato legittimo". Sarebbe, però, una risposta molto ingenua non priva di criticità e responsabilità postume.

Partiamo da un presupposto, il modello di CILA nazionale non ha mai previsto la dichiarazione circa lo stato legittimo. Questa dichiarazione è stata prevista solo da alcune Regioni nel recepimento della modulistica nazionale. E allora dove sta il problema?

Superbonus 110% e stato legittimo: le sanzioni

Molto semplice, o quasi. Dal punto di vista edilizio lo stato legittimo è "quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali".

La Corte di Cassazione ha più volte chiarito che qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l'abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consiste in un intervento di manutenzione ordinaria. A maggior ragione se l'intervento è di manutenzione straordinaria.

Tra le altre cose, il nuovo comma 13-quater aggiunto dal Decreto Semplificazioni all'art. 119 del Decreto Rilancio "Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento".

Ciò significa da una parte che la CILA-Superbonus non sana alcun abuso eventualmente presente nell'immobile e che lo stesso è sempre passibile di intervento sanzionatorio da parte della pubblica amministrazione che ha il potere-dovere di vigilanza. Tale vigilanza può essere esercitata sia autonomamente che per segnalazione di un terzo.

Lo stato legittimo è una condizione dovrebbe sempre possedere. Il mancato stato legittimo è sempre passibile di intervento sanzionatorio che può essere più o meno grave in relazione all'importanza dell'abuso e alla sua qualificazione (formale o sostanziale).

Superbonus 110% e stato legittimo: la risposta di LavoriPubblici.it

Volendo rispondere al nostro lettore, diciamo che benché per gli interventi di superbonus non sia più necessaria la valutazione di conformità urbanistica-edilizia dell'immobile, è sempre bene far ricostruire dal professionista incaricato la storia dell'immobile al fine di verificare lo stato legittimo ed eventualmente intervenire con gli strumenti offerti dalla normativa edilizia (pochi).