Superbonus 110%, orizzonte temporale e limiti di spesa: vale sempre la situazione prima dei lavori

di Gianluca Oreto - 09/11/2021

Due abitazioni derivanti da demolizione e ricostruzione di un fabbricato accatastato C/2 cointestato a madre e figlia come il terreno sul quale dovrebbero essere edificate due abitazioni (che avrebbero un unico cancello carrabile e sarebbero unite dai garage oltre ad avere i servizi di fognatura, elettricità, acquedotto, ecc. in comune) può essere inteso come edificio plurifamiliare? Entro quando posso realizzare i lavori e quali sono i relativi limiti di spesa?

Superbonus 110%, orizzonte temporale e limiti di spesa: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Oggi rispondiamo a Renato Z. che chiede alla posta di LavoriPubblici.it di conoscere l'orizzonte temporale e il calcolo dei limiti di spesa nel caso di demolizione e ricostruzione con frazionamento di un fabbricato accatastato come magazzino.

L'argomento è stato oggetto di numerosi chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate che ha ormai definito un orientamento chiaro e pacifico. Per il calcolo dei limiti di spesa e per la definizione dell'orizzonte temporale di riferimento va valorizzata sempre la situazione prima dei lavori di superbonus.

Superbonus 110%, orizzonte temporale e limiti di spesa: la risposta di LavoriPubblici.it

Nel caso oggetto della domanda, siamo di fronte ad un edificio unifamiliare che sarà demolito e frazionato in due unità immobiliari abitative. L'edificio dovrà essere trattato come unifamiliare:

orizzonte temporale al 30 giugno 2022;
limiti di spesa singoli:
- isolamento termico - 50.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento - 30.000 euro;
- sismabonus - 96.000 euro.

Superbonus 110%: l'orizzonte temporale

Per quanto concerne l'orizzonte temporale di fruizione del superbonus 110%, occorre ricordare che è in discussione in Parlamento la prossima Legge di Bilancio 2022 che, tra le altre cose, modificherà le date di scadenza ed, in alcuni casi, potrebbe prevedere dei vincoli legati alla data di presentazione della CILA o del titolo (SCIA o permesso di costruire) e probabilmente anche all'ISEE.

Ancora solo ipotesi che potranno essere prese in considerazione solo dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2022. Ad oggi, l'orizzonte temporale per tutti i beneficiari è al 30 giugno 2022 con le seguenti eccezioni:

per i condomini al 31 dicembre 2022;
per le persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edificio plurifamiliare da 2 a 4 u.i. autonomamente accatastate, al 30 giugno 2022 con possibilità di arrivare al 31 dicembre 2022, soddisfatto il vincolo del 60% del SAL;
per gli IACP al 30 giugno 2023 con possibilità di arrivare al 31 dicembre 2023, soddisfatto il vincolo del 60% del SAL.

Superbonus 110%: casi pratici di limiti di spesa

Sui limiti di spesa occorre aprire un capitolo a parte. L'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto dei limiti di spesa diversi a seconda se siamo di fronte ad un edificio unifamiliare o plurifamiliare.

Nel caso di edificio unifamiliare, ovvero una sola proprietà, nel calcolo del limite di spesa non si tengono in considerazione le pertinenze. Nel caso di edifici plurifamiliari, ovvero più di una proprietà, anche le pertinenze servono ad aumentare il platfond di spesa massimo disponibile.

Per capire il funzionamento faremo qualche esempio pratico (immaginiamo che gli edifici abbiamo sempre almeno un'unità immobiliare servita da impianto di riscaldamento).

Edificio composto da una unità immobiliare e una pertinenza

In questo caso siamo davanti ad un edificio unifamiliare per cui:

scadenza superbonus 30/06/2022;
limiti di spesa:
- isolamento termico - 50.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento - 30.000 euro;
- sismabonus - 96.000 euro.

Edificio composto da una unità immobiliare e un magazzino C/2 non pertinenziale ma con uguale proprietà

In questo caso siamo davanti ad un edificio plurifamiliare in cui occorre preventivamente verificare la "residenzialità dell'edificio". Per farlo va fatto il rilievo di tutte le superfici calpestabili:

se la superficie complessiva dell'edificio è composta da più del 50% di unità immobiliari residenziali, il superbonus 110% potrà essere utilizzato da tutti i proprietari per gli interventi sulle parti comuni (trainanti);
se la superficie complessiva dell'edificio è composta da meno del 50% di unità immobiliari residenziali, il superbonus 110% potrà essere utilizzato solo dalle unità abitative.

In entrambe i casi:

scadenza superbonus 30/06/2022 con possibilità di arrivare al 31/12/2022 (soddisfatto il vincolo del 60% del SAL)
limiti di spesa:
- isolamento termico - 40.000 euro x 2 = 80.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento - 20.000 euro x 2 = 40.000 euro
- sismabonus - 96.000 euro x 2 = 192.000 euro

Edificio composto da due unità immobiliare con diverse proprietà e un magazzino pertinenziale

In questo caso siamo davanti ad un edificio plurifamiliare con diverse proprietà che, come per il caso precedente, può essere trattato come condominio. A differenza dal primo caso, essendo di fronte ad un edificio plurifamiliare anche le pertinenze serviranno ad aumentare i limiti di spesa. Quindi:

scadenza superbonus al 31/12/2022;
limiti di spesa:
- isolamento termico - 40.000 euro x 3 = 120.000 euro
- sostituzione impianto di riscaldamento - 20.000 euro x 3 = 60.000 euro
- sismabonus - 96.000 euro x 3 = 288.000 euro

Superbonus 110%: occhio alle spese ammissibili

A completamento della trattazione occorre ricordare alcuni requisiti affinché le spese possano essere portate in detrazione al 110%.

Per quanto riguarda l'isolamento termico, è possibile portare in detrazione le spese che riguardano superfici disperdenti e le porzioni necessarie per eliminare i ponti termici.

Per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento è chiaro che l'impianto dovrà essere presente all'interno dell'unità immobiliare.

Per quanto concerne, infine, il sismabonus, ricordiamo che per gli edifici plurifamiliari lo stesso si applica sulle parti comuni.