Superbonus 110% e residenziale: come si calcola la superficie catastale?

Benché la normativa non sia stata sufficientemente chiara, l'Agenzia delle Entrate ha più volte confermato che l'accesso al superbonus 110% è consentito ad edifici di natura residenziale.

Il superbonus 110% e la residenzialità

Nel caso di edifici composti da unità immobiliari di natura residenziale e commerciale, è ormai prassi verificare la complessiva "residenzialità" a seguito della quale:

• l'edificio a prevalenza residenziale consentirà l'accesso al superbonus:
  • per gli interventi trainanti a tutte le unità immobiliari;
  • per quelli trainati alle sole unità residenziali;
• l'edificio a prevalenza non residenziale consentirà l'accesso al superbonus alle sole unità residenziali (trainanti e trainati).

Risulta, dunque, chiaro quanto sia importante verificare la residenzialità dell'edificio che, come chiarisce la stessa Agenzia delle Entrate, va effettuata considerando la "superficie catastale" di tutte le unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato "Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria".

Le unità immobiliari ordinarie

Il calcolo della superficie catastale è diverso in funzione della tipologia di unità immobiliare, classificata nei seguenti gruppi.

Gruppo R - Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari

• R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui.
• R/2 - Abitazioni in villino e in villa.
• R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi.
• R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli.

Gruppo P - Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo

• P/1 - Unità immobiliari per residenze collettive e simili.
• P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie.
• P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative.
• P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili.
• P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili.

Gruppo T - Unità immobiliari a destinazione terziaria

• T/1 - Negozi e locali assimilabili.
• T/2 - Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali.
• T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi.
• T/4 - Pensioni.
• T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico.
• T/6 - Stalle, scuderie e simili.
• T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali.

Il calcolo della superficie catastale

Il citato Allegato C al Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 definisce:

• dei criteri generali;
• i criteri per il calcolo della superficie catastale delle u.i. appartenenti:
  • ai gruppi "R" e "P";
  • al gruppo "T".

Criteri generali

Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Criteri per i gruppi "R" e "P"

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura:

• del 50%, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
• del 25% qualora non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura:

• del 30%, fino a metri quadrati 25, e del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
• del 15%, fino a metri quadrati 25, e del 5% per la quota eccedente qualora non comunicanti.

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10%;

d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10%, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2% per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.

La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50%.

Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

Criteri per il gruppo "T"

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T, la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;

b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura:

• del 50%, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);
• del 25% se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10%;

d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10%, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20%.

Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) precedente, è computata nella misura del 50%.

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