Superbonus 110%: la scadenza per unifamiliari e unità immobiliari

Le modifiche più significative apportate dalla Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) riguardano senza dubbio le proroghe agli orizzonti temporali di riferimento per utilizzare le detrazioni fiscali del 110% (superbonus).

Superbonus 110%: la nuova formulazione del comma 8-bis

Entrando nel dettaglio, ecco di seguito la versione vigente dell'art. 119, comma 8-bis del Decreto Rilancio:

Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025. Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.

Un comma che prevede tre eccezioni alla scadenza del 30 giugno 2022 per i soggetti beneficiari di cui all'art. 119, comma 9, lettere:

• a) e d-bis), compresi quelli effettuati:
  • dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio;
  • su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;
• b), per interventi su unità immobiliari;
• c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui alla lettera d).

I soggetti beneficiari

Per comprendere meglio, di seguito l'elenco dei soggetti beneficiari individuati al comma 9:

• lettera a) condomini e persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• lettera b) persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, su un massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio;
• lettera c) istituti autonomi case popolari (IACP) per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
• lettera d) cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
• lettera d-bis) organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;
• lettera e) associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

La scadenza per le unifamiliari

Dalla formulazione del comma 8-bis non v'è dubbio che gli interventi realizzati da persone fisiche su edifici unifamiliari abbiano scadenza al 31 dicembre 2022 ma solo a condizione che al 30 giugno 2022 sia stato completato e asseverato da un tecnico il completamento di almeno il 30% dell'intervento complessivo.

Su questo abbiamo già chiarito che dalla formulazione della norma, il 30% non riguarda solo gli interventi ammessi a beneficio fiscale del 110% ma tutte le opere ricomprese nel cantiere che potrebbero beneficiare di altre detrazioni o nessuna.

La scadenza per le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti

E le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti? Il Decreto Rilancio consente, infatti, al proprietario di unità immobiliari in edifici plurifamiliari di accedere direttamente al superbonus. Ma solo a condizione che siano provviste di accesso autonomo e siano dotate di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• gli impianti per l'approvvigionamento idrico;
• gli impianti per il gas;
• gli impianti per l'energia elettrica;
• l'impianto di climatizzazione invernale.

Dalla lettura della norma "sembrerebbe" che tali unità siano ricomprese all'interno della formulazione del primo periodo del richiamato comma 8-bis quando parlando di scadenze per condomini ed edifici plurifamiliari inserisce nelle scadenze anche gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio. Considerato che le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti sono "singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio" e che la norma non lega gli interventi trainanti a quelli trainati, si può desumere che per questa tipologia di immobile la scadenza è:

• 31 dicembre 2023 con aliquota al 110%;
• 1 gennaio - 31 dicembre 2024 con aliquota al 70%;
• 1 gennaio - 31 dicembre 2025 con aliquota al 65%.

Ipotesi molto interessante e suggestiva, su cui ci auguriamo possa intervenire l'Agenzia delle Entrate con un chiarimento ufficiale, perché spalancherebbe le porte alle unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti presenti, ad esempio, in aggregati a schiera, bifamiliari ed, in generale, in tutti quegli edifici plurifamiliari che presentano parti comuni tali da dimostrare una "condominialità".

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