Superbonus 110%: una falla nella CILAS esclude gli edifici plurifamiliari non condominiali?

di Cristian Angeli - 07/06/2022

Sono unico proprietario di due distinti condominii. Il primo è composto da 6 unità immobiliari abitative (categoria cat. A/4) e il secondo da quattro unità immobiliari (accatastate una come A/2 e le altre, ad essa pertinenziali, come C2). Vorrei sapere quali bonus fiscali e quali percentuali di detrazione mi spettano per eseguire lavori di efficientamento sismico dei due edifici.

L’esperto risponde: la CILAS esclude gli edifici plurifamiliari non condominiali

Il quesito posto dal gentile lettore, per come formulato, presenta un errore di inquadramento che potrebbe portare fuori strada. Vengono descritti “due distinti condominii” composti da varie unità immobiliari di un'unica persona fisica, dimenticando che tale fattispecie non configura in nessuno dei due casi un condominio, poiché risulta mancante l’indispensabile requisito civilistico della pluralità dei proprietari, che devono essere almeno due, come da prassi consolidata.

Il condominio negli edifici, disciplinato dagli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, costituisce infatti una particolare forma di comunione in cui coesiste una proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc..), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Il limite delle quattro unità abitative

Lo sbarramento per gli edifici plurifamiliari composti da più di quattro unità abitative di proprietà di un unico soggetto, è stato introdotto per la prima volta con riferimento alla possibilità di accesso alle detrazioni fiscali connesse al Superbonus, dal comma 9 lettera a dell’art. 119 del decreto Rilancio, ove viene precisato che “i commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”.

Questo comma, per come formulato, estende le previsioni agevolative previste per i condomìni alla categoria degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari di proprietà di un’unica persona fisica.

Si tratta di uno schematico “raggruppamento” di due tipologie accomunate dal fatto di avere, entrambe, “parti comuni”.

Ma non devono essere confuse tra loro, infatti gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari, se di proprietà di una sola persona fisica, non sono “condomìni” in quanto manca il requisito della pluralità dei proprietari.

Il fisco però ammette la possibilità di individuare, in questa particolare branca di plurifamiliari, “parti comuni a più unità immobiliari”, che poi sono le stesse definite per i condomini all’art. 1117 C.C.

Ciò risulta chiaro dalla lettura della Circolare n. 7/E del 2018, a pag. 219, che afferma “La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori”.

Di conseguenza spettano agli edifici composti da più unità immobiliari (con un massimo di 4 nel caso del Superbonus), anche se detenuti da un unico possessore, le detrazioni per le spese relative agli interventi realizzati sulle parti comuni. Ciò trova conferma sempre a pag. pag. 219, della Circ. n. 7/E del 2018, ove si legge: “Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni”.

In pratica, al di fuori del 110%, per i lavori effettuati su edifici composti da -enne unità immobiliari (con -enne da due a infinito), anche se di proprietà di un unico soggetto, è possibile beneficiare delle detrazioni fiscali sui costi delle opere eseguite sulle parti comuni. Nel caso del Sismabonus il plafond sarà pari a 96.000*enne; cifra importante, interamente detraibile (o cedibile a terzi) dall’unico proprietario del palazzo, in assenza di qualunque presupposto di condominialità.

Attenzione però, le unità immobiliari di cui si parla devono essere “funzionalmente autonome”, ovvero non contano le pertinenze. Per comprendere tale concetto si può fare riferimento alla risoluzione n. 167 del 12/07/2007, dove si legge “il concetto di "parti comuni" non richiede l'esistenza di una pluralità di proprietari, si deve ritenere tuttavia che tale concetto presupponga la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome”.

Le parti comuni degli edifici

Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’art. 1117 del codice civile e alla prassi fiscale.

Ad esempio sono parti comuni:

il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Bonus spettanti per un edificio di unico proprietario composto da meno di quattro unità immobiliari

Che il limite di 96.000 euro vada riferito all'unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate ormai è un concetto che abbiamo chiaro in mente.

Una conferma, per chi vuole, si può ritrovare nella Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 2, che afferma: “Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità”.

Altra conferma, per i più scettici, si può trovare in un altro passaggio della stessa risoluzione n. 167 del 12/07/2007 “Poiché nel caso in esame l'edificio è costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come "parti comuni" e pertanto non è praticabile un autonomo limite di spesa ad esse riferibile”.

Nel caso sottoposto del gentile lettore l’unità funzionalmente autonoma è soltanto una (l’abitazione in categoria A/2), essendo le altre tre pertinenze della prima, pur facendo parte del medesimo edificio. Ne deriva che il massimale sarà pari a complessivi 96.000euro iva compresa, spendibili indifferentemente per la parte abitativa o per le pertinenze, con una percentuale di detrazione pari al 110% per i pagamenti effettuati sino al 31/12/2022.

Bonus spettanti per un edificio composto da più di quattro unità immobiliari abitative

Se l’edificio plurifamiliare sul quale si eseguono i lavori è di proprietà di un’unica persona fisica ed è composto da più di quattro unità abitative distintamente accatastate, le relative spese non potranno essere detratte al 110% poiché si sconfina dal perimetro dettato dal comma 9 lettera a dell’art. 119 del decreto Rilancio, che offre tale possibilità per gli interventi effettuati “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate”.

Non al 110% dunque, ma le spese sostenute per i lavori di efficientamento sismico potranno però essere detratte con le percentuali relative al Sismabonus ordinario, in misura pari al 70 o all’ 80%, a seconda che venga conseguito un salto di una o di due classi di rischio sismico.

Attenzione. La percentuale applicabile è quella tipica degli edifici unifamiliari, poiché le maggiori detrazioni del 75 e del 85% sono concesse solo per gli interventi condominiali, come desumibile anche dalla guida dell’Agenzia delle Entrate sul Sismabonus, edizione luglio 2019.

Bisogna ricordare tuttavia che il plafond relativo alle “parti comuni” è un “di più”, rispetto a quello sulle parti di proprietà esclusiva (i singoli appartamenti) che non è mai messo in discussione e che si aggiunge ad esso.

Se poi vi è stretta correlazione tra le opere antisismiche eseguite sulle parti comuni e i lavori di ristrutturazione eseguiti sulle parti private la percentuale di detrazione sarà unica (70 oppure 80%), altrimenti le opere sulle parti private andranno al 50%.

Riepilogando, nel caso del quesito, l’edificio disporrà di un massimale per opere su parti comuni pari ad euro 96.000*6, oltre a 96.000euro per ciascuna unità immobiliare.

Una falla nella modulistica CILAS esclude gli edifici plurifamiliari non condominiali

Abbiamo visto che gli edifici composti da più unità immobiliari di proprietà di un unico soggetto sono diversi dai condomini e, anche dal punto di vista fiscale, possiedono una loro descrizione e loro specifiche caratteristiche, incentrate sulla presenza delle “parti comuni”.

La modulistica scaricabile dal sito del Governo per presentare la CILAS (e, analogamente, la SCIA) prevede “che le opere oggetto della comunicazione di inizio lavori”:

b.1, non riguardano parti comuni;
b.2, riguardano le parti comuni di un fabbricato condominiale;
b.3, riguardano sia parti comuni di un fabbricato condominiale sia parti dell’immobile di proprietà di singoli condomini;
b.4, riguardano parti comuni di un fabbricato con più proprietà, non costituito in condominio;
b.5, riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni...

È evidente quindi che viene fatto riferimento solo a due tipologie di lavori:

quelli che non riguardano “parti comuni” (p.to b.1);
quelli che riguardano parti comuni e che, in un modo o nell’altro, sono riferiti a condomini (tutti gli altri punti).

Non è in alcun modo previsto il caso degli edifici che presentano “parti comuni” e che sono di proprietà di un unico soggetto. Per questa tipologia ci si chiede come sia possibile presentare correttamente una pratica edilizia che prevede l’accesso ai bonus fiscali (in versione Super o in versione ordinaria), se non è data la possibilità di configurare nel modo corretto il fabbricato nella documentazione allegata al titolo edilizio, che è alla base di tutto.

Del resto sarebbe un errore barrare una delle caselle riferite ai condomini se l’edificio tale non è, poiché potrebbero essere fraintese (e non rilevate in fase di apposizione del visto di conformità) le percentuali di detrazione applicabili (70-80% e non 75-85%) e la tipologia dei bonus fiscali spettanti (in alcuni casi ordinari e non super).

A questo proposito ricordiamo sempre che tra le “poche” cause certe di decadenza dal Superbonus vi è quella relativa agli “interventi realizzati in difformità dalla CILA”, come potrebbe essere interpretata, in caso di futuri controlli, l’errata definizione della tipologia di edificio e dei lavori da realizzare su di esso.

Sul punto occorre certamente un chiarimento da parte del Legislatore.

A cura di Cristian Angeli
Ingegnere strutturista,
esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it