Superbonus e abusi edilizi: l’errore del Notariato sullo stato legittimo

di Gianluca Oreto - 12/07/2024

Parlare di bonus edilizi non è assolutamente semplice ma se la detrazione si chiama superbonus, l’affare si complica esponenzialmente soprattutto a causa di una normativa fuori controllo che in quattro anni è stata modificata direttamente o indirettamente 38 volte.

Proprio per questo motivo, benché la lettura e l’analisi della normativa dovrebbero essere sempre la guida per eccellenza, in questi anni è stato molto utile leggere gli interventi e i documenti predisposti dagli enti preposti al controllo (Agenzia delle Entrate ed Enea), dai diversi soggetti interessati (architetti, ingegneri, geometri, commercialisti, avvocati e notai), oltre che (naturalmente) quelli della giustizia amministrativa.

Superbonus: la prima edizione della guida del Notariato

Tra la documentazione di supporto, una delle più interessanti è stata la guida pratica alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare predisposta dal Notariato. Dal 2021, i Notai hanno pubblicato 6 edizioni di questa guida (2021, 3 nel 2022, 2 nel 2024).

La prima edizione della guida è stata pubblicata successivamente alla pubblicazione del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 (Decreto Semplificazioni-bis), convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108, che tra le altre cose ha previsto una delle più importanti novità per il superbonus.

L’art. 33, comma 1, lettera c) del Decreto Semplificazioni-bis ha, infatti, sostituito il comma 13-ter, art. 119, D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ed inserito il comma 13-quater. Due commi che, ricordiamo, hanno previsto per il superbonus:

la presentazione della famosa o famigerata CILAS per gli interventi non comportanti la demolizione e ricostruzione dell’edificio;
la non attestazione dello stato legittimo all’interno della CILAS;
la deroga all’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), per cui l’abuso edilizio non è più causa di decadenza dall’incentivo;
le nuove cause di decadenza del superbonus (mancata presentazione della CILAS, mancata indicazione del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, interventi in difformità dalla CILAS, mancato rispetto dei requisiti minimi);
la possibilità per la pubblica amministrazione di effettuare ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Nella prima edizione della guida, il Notariato, relativamente alla regolarità urbanistica, affermava che:

la CILAS non richiede l’attestazione dello stato legittimo;
“per la presentazione dei progetti relativi agli interventi che possono beneficiare del Super-Bonus, non è necessario attestare la cd. “doppia conformità”, ossia la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato legittimo del fabbricato ossia la sua legittima costruzione” (concetto ancora poco chiaro);
esistono delle difformità che rientrando nel concetto di tolleranza non costituiscono abuso edilizio;
avendo la norma escluso l’attestazione dello stato legittimo, ha anche reso irrilevanti ai fini del superbonus non solo le tolleranze ma ogni altra difformità edilizia.

Questa parte della guida si conclude affermando:

Ovviamente la irrilevanza degli eventuali abusi commessi sull’edificio è limitata alla fruizione del Super-Bonus. La norma in commento, infatti, precisa che resta comunque impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi. Pertanto, se l’edificio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque essere eseguiti gli interventi ammessi al Super-Bonus (e si potrà fruire del beneficio) ma ciò non comporterà sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative sanzioni amministrative e penali (laddove previste).

L’ultima edizione della guida del Notariato (giugno 2024), relativamente alla sezione sulla regolarità urbanistica ed, in particolare, alla non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del fabbricato, risulta sostanzialmente identica alla prima versione della guida.