Superbonus e bonus ordinari: ecco il quadro completo aggiornato

Con la pubblicazione della Legge n. 197/2022 (Legge di Bilancio 2023) e della Legge n. 6/2013 di conversione del Decreto Legge n. 176/2022 (Decreto Aiuti-quater) si è completato il primo pacchetto di modifiche che riguardano gli articoli 119 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), convertito con modifiche dalla Legge 77/2020 e ss. mm. ed ii., sul superbonus e il meccanismo di cessione del credito.

La rimodulazione dell'incentivo e le eccezioni

In linea generale l’aliquota del 110% per la detrazione delle spese sostenute rimane invariata in presenza di precise discriminanti che, disposte dal legislatore nell’emanare la norma, consentono utilizzare la detrazione maggiorata.

Per poter disaminare il provvedimento è necessario suddividerne le disposizioni in relazione ai due requisiti fondamentali che ne hanno permesso l’utilizzo, quali le caratteristiche soggettive, ovvero i soggetti beneficiari e le caratteristiche oggettive, ovvero gli immobili ammessi all’agevolazione.

Entriamo nel merito degli aspetti elementari.

Edifici unifamiliari ed unità immobiliari funzionalmente indipendenti dotate di accesso autonomo

Utilizzeranno il Superbonus 90% nel solo caso in cui siano presenti le contestuali tre condizioni:

1. l’immobile deve risultare essere l’abitazione principale del beneficiario;
2. il reddito di riferimento deve essere inferiore o pari a 15.000 €;
3. sull’immobile si deve godere di un diritto reale di godimento.

Relativamente alla nozione “abitazione principale” va tenuto conto essa non sempre coincida con la prima casa, ed infatti l’art.1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo della Legge 160/2019 testualmente recita: “l’abitazione principale sia l’immobile censito in catasto come unica unità immobiliare nella quale il possessore ed i componenti il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Diversamente il concetto di “prima casa” lo si deve riferire, più in particolare, al momento in cui si entra in possesso dell’immobile destinato ad abitazione mediante il rogito notarile ai fini dell’accesso alle agevolazioni fiscali.

Per quanto riguarda il reddito di riferimento, come dispone il nuovo comma 8-bis.1 dell’articolo 119, decreto Legge 34/2020, si ottiene dividendo la sommatoria dei redditi complessivi posseduti, nell’anno precedente a quello del sostenimento delle spese dal contribuente e dalle parti componenti il nucleo familiare, coniuge, soggetto legato da unione civile, convivente, familiare, per un coefficiente variabile in funzione dei familiari a carico, come da tabella sottostante:

Ad esemplificazione:

1. famiglia composta dal contribuente con un reddito annuo di € 23.000 ed il coniuge con un reddito annuo di € 14.000

la sommatoria di € 23.000 + € 14.000, pari ad 37.000 deve essere divisa per il quoziente uguale a 2, come corrispondente al contribuente (1) più il coniuge convivente (1), ottenuto il risultato di € 18.500 maggiore del limite minimo di € 15.000, non è ammesso l’accesso all’agevolazione del 90% per l’anno 2023.

2. la stessa famiglia composta dal contribuente con un reddito annuo di € 23.000 ed il coniuge con un reddito annuo di € 14.000, e tre familiari

la sommatoria di € 23.000 + € 14.000, pari ad 37.000 deve essere divisa per il quoziente uguale a 4, come corrispondente corrispondente al contribuente (1) più il coniuge convivente (1), più tre o più familiari (2) ottenuto il risultato di € 9.250 minore del limite minimo di € 15.000, è ammesso l’accesso all’agevolazione del 90% per l’anno 2023.

La terza condizione dispone il soggetto beneficiario debba godere di diritto reale di godimento sull’immobile, disciplinati dal Codice Civile, quali:

• articolo 959: enfiteusi - L’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali. Il diritto dell'enfiteuta si estende alle accessioni;
• articolo 952: diritto di superficie - Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo;
• articolo 981: usufrutto - L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in queste capo;
• articolo 1021: diritto reale d’uso - Chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto;
• articolo 1022: diritto reale di abitazione - Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia;
• articolo 1027: servitù - La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Aspetti non chiari in relazione al reddito di riferimento ed alle unità collabenti

1. Il dubbio sul reddito di riferimento

In merito al reddito di riferimento matura un dubbio fondato, in quanto la normativa dispone si calcoli tenuto conto del provento maturato nell’anno precedente a quello in cui sostenute le spese, nel caso specifico questo coincide con il 2022, ma, in realtà le persone fisiche presentano la dichiarazione dei redditi non certamente nei primi mesi dell’anno, ed infatti l’Agenzia delle Entrate rende disponile per i contribuenti, sul proprio sito internet, la dichiarazione precompilata, modello 730 non prima del mese di aprile con l’invio da effettuarsi entro il successivo 30 settembre.

2. Il dubbio inerente i ruderi

Le introdotte modifiche fanno maturare un’ulteriore incertezza per quanto riguarda i ruderi, ovvero le unità collabenti, che l’art.119 del Decreto Rilancio al comma 1-quater disciplina:

“Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purchè al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

Concretamente, per il solo riferimento agli edifici unifamiliari ed alle unità immobiliari funzionalmente indipendenti, il requisito dell’abitazione principale risulta non poter essere soddisfatto, considerato sia impossibile abitare la tipologia di immobile, ma non è precisato se la medesima possa essere soddisfatta al termine delle opere.

Le eccezioni: edifici unifamiliari ed unità immobiliari funzionalmente indipendenti

Per gli edifici unifamiliari ed unità immobiliari funzionalmente indipendenti dotate di accesso autonomo, è ammesso portare in detrazione o avvalersi delle opzioni alternative, quali lo sconto in fattura e la cessione del credito, fino al 31 marzo 2023, nel solo caso in cui:

• entro la data del 30 settembre 2022 sia stato realizzato almeno il 30% delle opere, così come attestato dal Direttore dei Lavori.

Nel caso specifico va dedotta la differenza tra quanto oggetto di attestazione e quanto, invece, è oggetto di stato d’avanzamento dei lavori, nel primo caso, ovvero dell’attestazione rilasciata entro il 30 settembre 2022, si è trattato di contabilizzare i soli lavori eseguiti, escludendone:

• materiali a piè d’opera;
• IVA;
• Oneri e spese professionali;
• Ulteriori costi correlati.

Diverso è, invece, lo stato d’avanzamento dei lavori, il quale, comprensivo delle opere, effettivamente realizzate, include e congloba quanto sopra escluso.

Condomini ed edifici con presenza di parti comuni

I manufatti edilizi nei quali presenti parti comuni ai sensi dell’art.1117 del Codice Civile, quali:

• condomini fiscalmente costituiti;
• edifici che si compongono da un minimo di due unità immobiliari;
• edifici appartenenti ad un unico proprietario, anche in comproprietà, composti da un minimo di due ad un massimo di quattro u.i., distintamente accatastati ed escluse le pertinenze;

fruiranno dell’agevolazione, con aliquota a scalare nel corso di tre anni, ovvero:

• nell’anno 2023 al 90%;
• nell’anno 2024 al 70%;
• nell’anno 2025 al 65%.

Le eccezioni: condomini ed edifici con presenza di parti comuni

Per i fabbricati nei quali presenti le prima citate parti comuni ai sensi dell’art.1117 del Codice Civile, è necessaria la suddivisione mediante distinguo del requisito oggettivo, quindi:

1. condomini e similari
2. edificio composto da due a quattro u.i. distintamente accatastati, appartenenti ad un unico soggetto, anche in comproprietà

In relazione ad essi l’aliquota del 110% per tutto l’anno 2023 è fruibile tenuto conto di due fattori, quali la data nella quale avvenuta la presentazione della Cilas, nonché quanto concerne la delibera di approvazione degli interventi.

1. condomini e similari: edifici plurifamiliari, condomini regolarmente costituiti, condomini non costituiti e condomini minimi utilizzano la maxi agevolazione se:
   • trasmessa Cilas entro il 25 novembre 2022 e la delibera di approvazione dei lavori ha data compresa tra il 19 ed il 24 novembre 2022;
   • trasmessa Cilas entro il 31 dicembre 2022 e la delibera di approvazione dei lavori ha data entro il 18 novembre 2022.

In entrambi i casi è necessario che l’Amministratore condominiale o il condomino che ha presieduto l’assemblea, laddove ai sensi dell’art. 1129 del Codice Civile non vi sia obbligo di nomina dell’amministratore, attestino le superiori date rendendo Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi dell’art.47 d.P.R. 445/2000.

• Edifici composti da due a quattro u.i. distintamente accatastati, appartenenti ad un unico soggetto, anche in comproprietà, utilizzano la maxi agevolazione se:
  • la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022

Interventi di demolizione e ricostruzione

In relazione agli interventi di demolizione e ricostruzione è stato previsto essi utilizzino la detrazione del 110% nel caso in cui l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo edilizio presentata entro il 31/12/2022.

I bonus diversi dal Superbonus

Per utilizzare il sismabonus ordinario, fruibile sia dagli edifici residenziali e/o adibiti ad attività produttive, esso è ammesso fino a tutto l’anno 2024 con massimale non modificato pari, per singola unità immobiliare, ad € 96.000, ma nel caso in cui si tratti di interventi che interessano le parti comuni dell’edificio se contestuali sono le opere di riqualificazione energetica, lo stesso importo viene maggiorato ad € 136.000.

Le aliquote ordinarie per l’utilizzo dell’agevolazione andranno distinte sia in relazione alla tipologia dell’intervento e del manufatto edilizio da esso interessato, che al miglioramento della classe di rischio sismico, ovvero:

In alternativa sia alle condizioni, certamente più vincolanti, del Superbonus, il contribuente potrà utilizzare altre diverse agevolazioni con aliquote inferiori, ed abbiamo appena visto nel paragrafo precedente quanto riguarda il sismabonus ordinario.

Per tutto l’anno 2024 è vigente l’ecobonus mediante il quale si realizzano interventi di riqualificazione energetica con aliquote del 50% e del 65%.

Per quanto concerne l’installazione degli impianti fotovoltaici, laddove non effettuata quale intervento trainato dal Superbonus, è fruibile l’agevolazione del 50% sul limite di spesa di € 96.000

È, invece, l’abbattimento e/o il superamento delle barriere architettoniche che consente di avvalersi, distintamente, di due diverse normative:

• Il comma 365 della Legge di Bilancio 2023 intervenendo nei contenuti dell’articolo 119-ter del Decreto Rilancio proroga al 31 dicembre 2025 le opere che abbiano il fine di abbattere le barriere architettoniche con una agevolazione del 75%. I medesimi interventi, laddove riguardino edifici condominiali, ovvero parti comuni, dovranno essere approvati, in sede assembleare con voto favorevole di una maggioranza che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio;
• I commi 2 e 4 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, rimasti immutati, invece ammettono, realizzare le opere, aventi lo stesso fine, contestualmente ad un intervento “trainante” di efficientamento energetico, comma 1, o al sismabonus, comma 4. In questo caso quanto riguarda le barriere architettoniche viene assimilato ad cd. “intervento trainato”, con agevolazione del 110% o del 90%, differenziata per vigenza e tipologia oggettiva, secondo i casi trattati nel presente ed all’interno del massimale corrispondente l’opera “trainante”. Chiaramente se utilizzato il massimale dell’efficientamento energetico, non sarà possibile fruire, contestualmente, di quello relativo al sismabonus.

Detrazioni IRPEF in dieci quote annuali sono previste per il Bonus mobili al 50% fruibile se realizzati interventi di ristrutturazione o di manutenzione straordinaria per l’acquisto di mobili e grandi e piccoli elettrodomestici in classe energetica A. La medesima detrazione non è consentita negli interventi aventi ad oggetto il Superbonus, oltremodo la spesa sostenuta da € 8.000 per l’anno 2023 si riduce ad € 5.000 per l’anno 2024.

Annoveriamo anche il bonus verde che per una spesa massima di € 5.000 è detraibile dall’IRPEF sempre in dieci quote annue e per una aliquota del 36% per tutto l’anno 2024.

La Legge di Bilancio 2023 ammette ulteriori due agevolazioni, quali:

• il bonus prima casa a favore dei soggetti che acquistano la prima casa, se questi hanno età inferiore a 36 anni ed il loro Reddito ISEE non è superiore ad € 40.000.
• detrazione dell’imposta lorda ai fini Irpef fino al 50%, per l’acquisto di abitazioni in classe energetica “A” e “B” se l’atto di compravendita è stipulato entro il 31 dicembre 2023 direttamente dalle imprese costruttrici.

Tabella riassuntiva delle agevolazioni fiscali

© Riproduzione riservata