Superbonus in condominio: no a interventi negli appartamenti senza il consenso dei proprietari

di Redazione tecnica - 09/04/2024

È illegittima la delibera condominiale che autorizza lavori Superbonus anche all’interno degli appartamenti dei condòmini senza l'esplicito consenso dei proprietari.

Superbonus in condominio: no a interventi non autorizzati negli appartamenti

Lo ha ribadito il Tribunale di Teramo con la sentenza del 19 marzo 2024, n. 311, dando ragione ai proprietari di alcune unità immobiliari site in un condominio nel quale erano stati deliberati dei lavori di riqualificazione energetica, ma alcuni dei condomini, a differenza di quanto disposto nel contratto di appalto con l’impresa, non avevano mai dato consenso all’esecuzione delle opere sulle loro proprietà esclusive.

Sulla questione, il giudice ha richiamato la normativa prescritta dal Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020, convertito in legge n. 77/2020), che, all’art. 119, comma 9 bis ha previsto dei quorum deliberativi ridotti, per cui gli interventi in tema di Superbonus richiedono la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Questa normativa, tuttavia, va contemperata con la normativa codicistica relativa ai poteri, o meglio alle attribuzioni, dell’assemblea, regolati dall’art. 1135 c.c. e riguardanti esclusivamente le parti comuni. L’assemblea condominiale non può quindi perseguire finalità extra-condominiali e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, in quanto qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

Quindi, nel caso specifico, gli interventi sulle parti degli edifici di proprietà privata dei singoli condomini avrebbero richiesto l’approvazione dei singoli proprietari esclusivi e le delibere assembleari lesive della proprietà privata sono viziate per “eccesso di potere”, in quanto in contrasto con l’art. 1135 c.c., interferendo con la proprietà delle singole unità immobiliari.

Sul punto, la stessa giurisprudenza di legittimità ha stabilito che: “in tema di condominio di edifici, i poteri dell'assemblea, i quali sono fissati tassativamente dal codice (art. 1135 c.c.), non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive”.

Ne discende che per deliberare lavori che prevedono interventi nelle proprietà private dei singoli condomini è necessario il consenso degli interessati e che la delibera adottata in contrasto con la volontà di alcuni proprietari, che al contempo preveda lavori nella loro proprietà lesivi della stessa, è quindi da considerarsi radicalmente nulla e può essere impugnata anche dopo il decorso del termine di 30 giorni.