Superbonus in condominio: occhio al decoro architettonico

di Cristian Angeli - 06/09/2024

Sono stato nominato perito di parte dal proprietario di un edificio condominiale (composto da 10 unità immobiliari) che è stato oggetto di lavori agevolati con Superbonus. Il motivo del contendere è legato al fatto che i lavori hanno previsto la realizzazione del cappotto con totale variazione del colore esterno dell'edificio, da bianco a giallo. In assemblea, il mio cliente (insieme ad altri 5 condomini, totale 6) si è opposto a tale intervento, votando contrariamente, mentre gli altri quattro proprietari hanno espresso voto positivo, e così i lavori sono stati eseguiti, purtroppo male.

Ora il mio incarico consiste nel trovare elementi per contestare l'operato del condominio, in particolare la realizzazione di simili interventi, per permettere di avanzare una richiesta danni. Vorrei conoscere l’autorevole parere dell’ing. Angeli, in merito alla regolarità del cambio di colore della palazzina effettuato con una maggioranza pari a quella minima prevista dal Decreto Rilancio.

A mio avviso sarebbe servita l'unanimità, ma non trovo elementi utili per prendere una posizione con sufficiente tranquillità.

L’Esperto risponde

Quando si delibera l’esecuzione di interventi edilizi nell’ambito delle assemblee condominiali, è normale che la compagine si divida. D’altronde, è difficile – se non impossibile – essere tutti d’accordo. Quando ci sono in gioco i bonus edilizi, soprattutto il Superbonus, la questione si fa ancor più delicata, considerando che in condominio l’esecuzione di interventi edilizi è lecita solo se la volontà collettiva condominiale è stata espressa in una deliberazione valida secondo le maggioranze di legge.

Ed è proprio per questo motivo che il legislatore ha previsto una maggioranza “alleggerita” per deliberare i lavori agevolabili con la maxi-detrazione, in modo tale da snellire eccezionalmente il processo di deliberazione in condominio e velocizzare gli step.

Tale disciplina, però, incontra un limite importante, che potrebbe ricorrere nel caso descritto dal gentile lettore, relativo cioè al decoro architettonico. Infatti, l’art. 1120 c.c., ultimo comma, vieta esplicitamente qualsiasi intervento che alteri il decoro architettonico del fabbricato se ciò reca pregiudizio “anche a un solo condomino”.

Non è possibile, nel caso specifico, stabilire se variare il colore della facciata esterna rappresenti automaticamente un’alterazione di detto decoro, ma ripercorrere l’orientamento della giurisprudenza può aiutare il perito a reperire elementi utili per contestare i lavori realizzati. Ciò proprio sulla base di tale limite civilistico alla libertà decisionale “a maggioranza” dell’assemblea condominiale.