Superbonus 110%, demolizione e ricostruzione: quando si applica il sismabonus?

di Gianluca Oreto - 08/11/2021

Ho una casa di campagna che intendo riqualificare utilizzando i benefici del Superbonus 110%. Considerato che la struttura in muratura risale agli anni '50, vorrei valutare un intervento di demolizione e ricostruzione. Quali detrazioni fiscali posso utilizzare?

Superbonus 110% e Demoricostruzione: la domanda alla posta di LavoriPubblici.it

Tra le tante domande che arrivano in redazione oggi proverò a rispondere a Marco P. sulla possibilità di utilizzare il superbonus 110% per un intervento di demolizione e ricostruzione. Per farlo, mi riferirò alla normativa che in questo caso coinvolge l'art. 119 del decreto Rilancio, commi 1-quater, 3 e 4, e a qualche chiarimento fornito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e dall’Agenzia delle Entrate.

Cominciamo prima dall’analisi normativa dei 3 commi citati:

1-quater. Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.
3. Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e di-spongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo.
4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decre-to-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione. Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo . Per gli interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista nell’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003.

Sismabonus: per quali interventi

Adesso facciamo un ragionamento partendo dal comma 4 che eleva al 110% la detrazione di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del D.L. n. 63/2023, ovvero (riassumendo):

1-bis. Per le spese sostenute per gli interventi di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR (quelli di riduzione del rischio sismico) su edifici in zona sismica 1 e 2;
1-ter. Estende la detrazione agli edifici in zona sismica 3;
1-quater. Prevede un sistema premiale per il salto di classe;
1-quinquies. Prede un ulteriore sistema premiale per gli interventi realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali;
1-sexies. Inserisce tra le spese detraibili anche quelle per la classificazione e verifica sismica degli immobili.
1-sexies.1. Estende le detrazioni agli Istituti autonomi per le case popolari;
1-septies. Prevede la possibilità di sismabonus anche nel caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, se eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

Dalla lettura dei suddetti commi "sembrerebbe" che l'intervento di demolizione e ricostruzione sia ammissibile solo se realizzato dalle imprese di costruzione e il bonus lo fruisce l'acquirente della casa antisismica (sismabonus acquisti).

La demolizione e ricostruzione con il Superbonus

I commi 1-quater e 3, art. 119 del Decreto Rilancio, invece, prevedono (riassumendo):

1-quater. La possibilità di utilizzare tutte le detrazioni di cui all'art. 119 (eco, sisma, trainanti e trainate) in caso di demolizione e ricostruzione di edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi (tra cui aree di fabbricato demolito, immobili diruti e unità collabenti);
3. La possibilità di fruire della detrazione del 110% limitatamente agli interventi di cui ai commi 1 e 2 (ecobonus 110%) nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione classificati come ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico Edilizia).

Anche in questo caso, la demolizione e ricostruzione beneficia del superbonus nelle sue due anime (eco e sisma) solo se realizzato su una unità F/4 (collabente). Mentre beneficia del solo ecobonus se l'intervento di demolizione e ricostruzione si configura come ristrutturazione edilizia.

Superbonus 110% e Demoricostruzione: cosa dicono Commissione consultiva, CSLP e l’Agenzia delle Entrate

Dunque, niente sismabonus nel caso di demolizione e ricostruzione ad opera dello stesso proprietario? La storia non termina qui e occorre citare l'intervento della Commissione consultiva per il monitoraggio del Sismabonus, del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e dell'Agenzia delle Entrate

Con la Risposta n. 1 di ottobre 2020 la Commissione consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del Sismabonus ha chiarito alcuni concetti relativi ad un intervento di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico. In particolare, senza citare alcun riferimento normativo preciso e senza far riferimento alla condizione di collabenza dell'edificio, la Commissione ha affermato che "le spese relative all'incremento di volume, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione ed ai fini del solo “Super sismabonus”, sono ammesse alla detrazione fiscale ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020 solo a partire dal 17.07.2020, data in cui il D.L. 76/2020 ha inserito l’aumento volumetrico, connesso agli interventi di cui sopra, non legato a “innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica” all’interno della definizione della “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/2001, richiedendo, se necessario e possibile, all’ente territoriale competente la modifica del titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla ristrutturazione edilizia, visto che il provvedimento normativo emanato non prevede nessuna specifica retroattività".

Il CSLP ha, quindi, ammesso la possibilità di fruire del Sismabonus anche nel caso in cui un contribuente decida di demolire e ricostruire un edificio non classificato come unità collabente (F/2).

Prima ancora, l’Agenzia delle Entrate con la risposta 27 aprile 2018, n. 34/E, richiamando il precedente parere del CSLP n. 27/2018, ha precisato che rientrano tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia) quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio (a quei tempi solo con stessa volumetria, oggi non più a seguito delle modifiche apportata dal D.L. n. 76/2020 alla definizione di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia).

Con il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici si è ritenuto che gli interventi di demolizione e ricostruzione rappresentino una efficace strategia di riduzione del rischio sismico su una costruzione non adeguata alle norme tecniche medesime e, pertanto, “dal punto di vista tecnico, detti interventi possono certamente rientrare fra quelli di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del TUIR, relativi all’adozione di misure antisismiche”.

E proprio per questo, AdE e Commissione consultiva hanno confermato che gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive possono essere ammessi al sismabonus ordinario (e quindi di riflesso anche a quello potenziato al 110%), nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa, sempre che concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione.

Superbonus 110% e Demoricostruzione: la risposta di LavoriPubblici.it

Volendo rispondere al nostro lettore, riportando i surichiamati pareri e risposte, si può dire che potrà godere dell’ecobonus 110% perché previsto all’art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio. E potrà godere anche del sismabonus ordinario innalzato al 110% perché CSLP e AdE hanno ammesso che l’intervento di demolizione e ricostruzione rientra tra quelli di riduzione del rischio sismico.

Mi chiedo solo il motivo che ha portato il legislatore ad estendere il superbonus alla demolizione e ricostruzione:

di aree di fabbricato demolito, immobili diruti e unità collabenti, indicando esattamente che vale sia per ecobonus 110% che per sismabonus 110% (1-quater, art. 119);
di edifici classificata come ristrutturazione edilizia, per il solo ecobonus 110% (comma 3, art. 119).

Considerato che a me piace avere sempre come unico riferimento la norma che va letta, riletta, letta nuovamente, compresa, condivisa e confrontata, mi chiedo se non sia il caso che all’art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio il legislatore non scriva in modo esplicito che in caso di demolizione e ricostruzione configurata come ristrutturazione edilizia si applica il superbonus nelle sue due anime (eco e sisma). Non sarebbe neanche male una modifica ai commi da 1-bis a 1-septies, art. 16 del D.L. n. 63/2013. È vero che il CSLP ha giustificato dal punto di vista tecnico l’ammissione della demolizione e ricostruzione al sismabonus, e che AdE ha seguito il ragionamento, ma avere una legge che lo preveda espressamente non sarebbe male.

Occhio ai vincoli di cui al D.Lgs. 42/2004

E se vogliamo essere pignoli occorrerebbe definire quali vincoli di cui al Codice dei beni culturali escludono l'intervento dalla definizione di ristrutturazione edilizia in caso di demolizione e ricostruzione con modifica delle caratteristiche tipologiche dell'edificio.

Per fornire una risposta ancora più completa ricordiamo, infatti, al nostro lettore che è indispensabile sapere se l'edificio si trova in zona sottoposta a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. Nel caso di presenza di vincoli occorre fare molta attenzione all'intervento di demolizione e ricostruzione che dovrà riproporre fedelmente l'edificio pre-esistente, perché nel caso di modifica di sagoma, sedime o volumetria, l'intervento non rientrerebbe tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia e non potrebbe, dunque, godere dei benefici del superbonus.

Nel caso, invece, la ricostruzione riproponga fedelmente tutte le caratteristiche dell'edificio pre-esistente, si potrà utilizzare il superbonus 110%.

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