Superbonus e difformità edilizie: si possono regolarizzare a fine lavori?

di Gianluca Oreto - 16/10/2024

Appartamento in condominio, superbonus 110% terminato. Per beneficiare del bonus non c’è stato bisogno di attestare lo stato legittimo dell’edificio e delle singole unità immobiliari. Adesso, finito l’intervento collegato al bonus 110%, è possibile sanare le difformità interne agli appartamenti (parliamo di tramezzi) oppure si rischia di perdere l’agevolazione fiscale avuta?

L’esperto risponde: superbonus e abusi edilizi

Cogliamo l’occasione della domanda arrivata all’esperto risponde, per provare a chiarire alcuni aspetti legati alle cause di decadenza del superbonus. Prima della pubblicazione del D.L. n. 77/2024 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con modificazioni dalla Legge n. 108/2021, la più grande preoccupazione per l’avvio degli interventi era rappresentata dall’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Stiamo parlando di uno degli unici tre articoli del Testo Unico Edilizia (TUE) che contiene disposizioni di natura fiscale e che, in particolare, vieta l’utilizzo di agevolazioni fiscali per gli “interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato”.

Da ricordare che la Corte di Cassazione ha più volte ribadito che qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) effettuato su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio. Ciò significa che il presupposto per avviare un intervento edilizio sia la piena conformità dell’edificio o dell’unità immobiliare alla normativa edilizia e urbanistica (lo “stato legittimo”, art. 9-bis, comma 1-bis, TUE).

Dopo il D.L. n. 77/2021, il legislatore ha deciso di sostituire completamente il comma 13-ter, art. 119, del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio), prevedendo alcuni importanti disposizioni specifiche per avviare gli interventi di superbonus che non prevedono la demolizione e ricostruzione integrale dell’edificio. Tali importanti disposizioni possono essere così riassunte:

per avviare l’intervento occorre presentare la CILAS che è una particolare comunicazione di inizio lavori asseverata per il superbonus che non prevede l’attestazione dello stato legittimo ma solo l’indicazione degli estremi che hanno legittimato l’edificio;
nel superbonus (fatta esclusione per la demo-ricostruzione integrale) è espressamente derogato l’art. 49 del TUE, con la conseguenza che (almeno in teoria) l’eventuale presenza di abusi edilizi non pregiudica l’utilizzo della detrazione;
sono state previste 4 cause specifiche di decadenza dal bonus (a cui recentemente se n’è aggiunta una quinta con il nuovo obbligo di comunicazione di cui al DPCM 17 settembre 2024):
- mancata presentazione della CILAS;
- interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
- assenza dell'attestazione degli estremi che hanno legittimato l’immobile;
- non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi.