Superbonus e donazione: si paga la plusvalenza in caso di vendita?

di Luciano Ficarelli - 22/11/2024

Nel 2017 ho ricevuto in donazione la nuda proprietà di una casa dai miei genitori, che veniva affittata. Dopo il 2022 dopo la morte di mio padre, seguita a quella di mia madre, ho fatto il ricongiungimento dell'usufrutto. Nel 2023 ho deciso di usufruire del superbonus 90 e del bonus 50% per ristrutturare la casa con l'obiettivo di venderla. Preciso che la casa era stata costruita a cavallo tra gli anni '70 ed '80 su un terreno che i miei genitori avevano acquistato e sul quale avevano costruito la casa stessa lavorando anche in prima persona. Per questo motivo mi è molto difficile ricostruire le spese di costruzione. Al momento della donazione era stato dichiarato un valore di 400.000 euro. Devo pagare la tassa sul capital gain anche se la casa è stata donata? Come si deve calcolare il valore di acquisto in assenza di una compravendita se non quella del terreno?

L’esperto risponde: il Superbonus e la plusvalenza

In tema di superbonus di cui all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), ci sono stati diversi interventi che non solo hanno modificato le regole in corso, ma che influiranno sui comportamenti presenti e futuri dei contribuenti che hanno aderito all’agevolazione.

Una fra tutte è l’introduzione della plusvalenza sulla cessione degli immobili su cui sono stati realizzati interventi edilizi agevolati con contributi statali. In particolare, l'art. 1, comma 64, lettere a) e b) della L. 30 dicembre 2023, n. 213, ha modificato sia l’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, introducendo, tra l’altro, la lettera b-bis), sia l’articolo 68 del TUIR.

In base a queste modifiche, chi ha fruito del superbonus deve fare molta attenzione prima di cedere l’immobile poiché il ricavato può essere in parte oggetto di tassazione.

In pratica, per questi soggetti il limite ordinario dei cinque anni previsto dal comma 1, lettera b) dell’art. 67 del TUIR, si estende a dieci anni. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Di conseguenza, ad esclusione degli immobili esenti, se si vuole vendere un appartamento su cui sono stati realizzati degli interventi ai sensi dell’art. 119 del D.L. 34/2020 convertito con modificazioni in L. 77/2020, devono trascorrere dieci anni dalla data di fine lavori indicata nella comunicazione fatta al Comune per non cadere nell’imposizione fiscale.