Superbonus e irregolarità edilizie: occhio alle tolleranze costruttive

di Cristian Angeli - 09/05/2024

In tema di Superbonus, tanto è stato detto e scritto sulla possibilità o meno di avvalersene in caso di presenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto dei lavori. Le opinioni sono varie e contrastanti, ma la giurisprudenza sta formando un orientamento rigido, con il quale bisogna fare i conti.

In generale, però, non è dato sapere come nel concreto verranno effettuati i controlli e, soprattutto, come vengano interpretati i margini di tolleranza. Ciò vale tanto in relazione al “dilemma” del rapporto tra Superbonus e irregolarità edilizie, quanto in relazione alla definizione stessa di abuso edilizio. Il tema è infatti ampio e altamente specialistico, e in questo contesto si pone un’importante sentenza, la n. 2952 emanata lo scorso 28 marzo dal Consiglio di Stato, organo giurisdizionale di massimo grado in ambito amministrativo.

Infatti, è probabile che molti casi pratici finiscano proprio sotto l’attenzione del Consiglio di Stato, il cui orientamento, come emerge dalla recente sentenza, sembra essere decisamente rigido in tema di “tolleranze costruttive”. Tema che, tra l’altro, ha rilevanza anche in termini di eventuale decadenza dal Superbonus.

Le tolleranze costruttive

A stabilire quali siano le tolleranze costruttive nel rispetto delle quali non si configura alcuna irregolarità è il Testo Unico dell’Edilizia, vale a dire il d.P.R. n. 380/2001, al suo art. 34-bis. Tale articolo, nel dettaglio, è stato aggiunto al Testo Unico tramite il Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), convertito con la Legge 120/2020.

L’art. 34-bis, in particolare, dispone che “il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”. Le tolleranze costruttive rappresentano insomma una sorta di “franchigia”, fissata nel 2%, tra le misure previste nel titolo abilitativo e quelle effettivamente realizzate.

Come calcolare, in casi pratici, dette tolleranze non è però del tutto pacifico. Una scuola di pensiero ritiene che queste siano da rapportare alla superficie o alle dimensioni dell’intero edificio, mentre un’altra, più legata al tenore letterale della norma richiamata, le riferisce alle singole unità immobiliari.

È proprio quest’ultima interpretazione ad essere stata confermata dal Consiglio di Stato.