Tabelle millesimali: definizione, tipologie, funzionamento e modifiche

di Redazione tecnica - 24/03/2025

Nel contesto condominiale italiano, segnato da norme spesso generali e da casi sempre più complessi, le tabelle millesimali rappresentano lo strumento tecnico-giuridico cardine per la gestione equa delle spese comuni. Tuttavia, la loro redazione, validità e possibilità di modifica sono oggetto di costante evoluzione normativa e giurisprudenziale. Ancora più interessante è osservare la declinazione operativa, basata su prassi tecniche consolidate.

Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali servono a determinare il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio, espresso in millesimi su base 1000. Sono lo strumento tecnico utilizzato per:

ripartire le spese condominiali comuni;
definire il diritto di voto in assemblea, secondo l’art. 1136 c.c.;
misurare l'interesse economico dei singoli condomini rispetto alle parti comuni.

La base normativa è contenuta negli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, così come modificati dalla riforma del condominio introdotta con la Legge 220/2012.

L’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce i criteri per la determinazione del valore delle unità immobiliari:

«Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, espresso in millesimi, è determinato in base all’estensione, alla destinazione e alla situazione delle unità immobiliari, nonché al piano in cui si trovano».

L’art. 69 disp. att. c.c. consente invece la revisione o modifica delle tabelle nei seguenti casi:

errore (anche materiale o tecnico) nella redazione originaria;
modificazioni oggettive delle condizioni di fatto dell’edificio (es. ampliamento, frazionamento, cambio di destinazione d’uso).

In entrambi i casi, la modifica può avvenire a maggioranza, salvo che le tabelle abbiano natura contrattuale, nel qual caso è richiesta l’unanimità.

Le tipologie di tabelle millesimali

Esistono diverse tipologie di tabelle millesimali:

la Tabella A – Proprietà generale
la Tabella B – Scale
la Tabella C – Ascensore
la Tabella D – Riscaldamento centralizzato

Nelle sezioni seguenti esamineremo dei casi pratici per le 4 tabelle.