Terzo condono edilizio: dalla Cassazione termini e requisiti per la sanatoria straordinaria

Quali sono i termini ed i requisiti da rispettare per ottenere il permesso di costruire in sanatoria a seguito di presentazione di istanza di condono ai sensi del Decreto Legge n. 269/2003 (terzo condono edilizio)? Come si configura l'ordine di demolizione emesso dopo la presentazione dell'istanza di condono?

Terzo condono edilizio: nuova sentenza della Cassazione

Per rispondere a queste domanda si potrebbe pensare di leggere molto semplicemente l'articolo 32 del D.L. n. 269/2003 che al comma 25 richiama le disposizioni di cui ai Capi IV e V della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 (primo condono edilizio). Purtroppo, quando si parla di abusi edilizi, demolizione e sanatoria (speciale oppure ordinaria) l'ultima parola l'hanno sempre i tribunali ed in particolare la Suprema Corte di Cassazione.

È il caso della sentenza della Corte di Cassazione 25 gennaio 2022, n. 2840 che ci consente di approfondire termini e requisiti per accedere al terzo condono edilizio. Nel caso di specie, a presentare ricorso è il proprietario di un edificio cielo-terra composto da 2 unità immobiliari a piano terra e due a primo piano di proprietà di due coniugi, sottoposto a ordine di demolizione nonostante sia pendente una istanza di condono edilizio.

Termini e requisiti del terzo condono edilizio

Richiamando i contenuti del citato comma 25, gli ermellini hanno ricordato che le disposizioni di condono sono applicabili:

• alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003
• alle opere che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Tali condizioni trovano applicazione alle opere abusive realizzate nel termine entro il 31 marzo 2003 relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi. E su questi 750 mq la giurisprudenza è dovuta intervenire parecchie volte.

Il condono di nuove costruzioni

Rispetto ai precedenti condoni, col terzo il legislatore ha ristretto il campo di operatività della sanatoria straordinaria. Per quanto concerne le nuove costruzioni, il condono è stato consentito a condizione che:

• si tratti edificio avente destinazione residenziale;
• ciascuna richiesta di titolo abilitativo in sanatoria non ecceda i 750 mc.;
• il nuovo manufatto non superi complessivamente 3.000 mc.

Ala luce delle suddette disposizioni, una giurisprudenza consolidata ha chiarito che per le nuove costruzioni il D.L. 269/2003 ha voluto circoscrivere l'area di applicabilità della sanatoria straordinaria ai soli piccoli abusi finalizzati a soddisfare le esigenze abitative sempre che, nel caso di plurimi soggetti legittimati ad ottenere la sanatoria, ciascuno titolato a sanare una unità residenziale, l'edificio complessivamente realizzato non sia di cubatura esorbitante (vale a dire non ecceda comunque i tremila metri cubi complessivi).

In sede penale si è ripetutamente affermata l'illegittimità della artificiosa parcellizzazione del manufatto in plurime istanze di sanatoria, ciascuna non superiore a 750 metri cubi, al fine di sanare edifici di volumetria maggiore, riconducibili allo stesso soggetto.

Ogni edificio va, dunque, inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.

Qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile. È proprio in relazione a tale ultima ipotesi che si spiega la diversa formulazione contenuta nell'art. 32, comma 25, d.l. 269/2003: mentre in precedenza la legittima pluralità di istanze di sanatoria presentate da soggetti legittimati, ciascuna avente ad oggetto singole unità non superiori a 750 metri cubi, non prevedeva alcun tetto massimo di volumetria, il legislatore del terzo condono edilizio ha ritenuto di fissarlo nella misura di 3.000 metri cubi.

La Cassazione ha, dunque, respinto la tesi ricorrente secondo cui tale disposizione andrebbe interpretata come legittimante la descritta "parcellizzazione" dell'unico manufatto abusivo, riconducibile al medesimo centro di interessi, in unità ciascuna non superiore a 750 metri cubi purché l'edificio non sia nel complesso superiore a tremila metri cubi. Questa lettura si pone infatti in insanabile contrasto con la chiara ratio che ha sempre connotato le previsioni limitative in discorso e con l'interpretazione che di esse è sempre stata data.

Il caso di specie

Nel caso di specie, siamo di fronte ad una nuova costruzione abusiva del volume complessivo di circa 2.200 mc., che si sviluppa su due piani e si compone di due unità immobiliari al piano terra, destinate a deposito, e di due unità al primo piano, destinate ad abitazione. In relazione all'edificio, realizzato dall'odierno ricorrente - che è proprietario del suolo ed intestatario dell'intero immobile - sono state presentate due istanze di condono: una relativa ad uno dei locali deposito a piano terra (della volumetria di 643,78 mc.); l'altra, del coniuge del precedente, con riguardo al sovrastante appartamento (avente volumetria di 468,50 mc.). Per le altre due, analoghe, unità soprapposte non sono invece state presentate istanze di condono.

L'ordine di demolizione

L'ordinanza di demolizione ha concluso che la presentazione di plurime istanze di condono era nella specie elusiva del limite di 750 mc., perché relativa al medesimo immobile, di maggior cubatura, abusivamente costruito dall'unico soggetto che ne è proprietario e ha inoltre osservato che le istanze si riferivano solo ad una parte del manufatto abusivo, mirando ad illegittimamente conseguirne la soltanto parziale sanatoria. Reputando, pertanto, che le domande di condono - non ancora definite dall'autorità amministrativa - non avrebbero potuto trovare accoglimento, ha respinto l'istanza di revoca dell'ordine di demolizione impartito con la sentenza di condanna.

Reputando, che le domande di condono - non ancora definite dall'autorità amministrativa - non avrebbero potuto trovare accoglimento, il giudice ha respinto l'istanza di revoca dell'ordine di demolizione impartito con la sentenza di condanna.

La sospensione/revoca dell'ordine di demolizione

I giudici di Cassazione hanno confermato più volte che la revoca (o la sospensione) dell'ordine di demolizione delle opere abusive, in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, presuppone l'accertamento da parte del giudice dell'esecuzione della sussistenza di elementi che facciano ritenere plausibilmente prossima la adozione da parte della autorità amministrativa competente del provvedimento di accoglimento, non potendo la tutela del territorio essere rinviata indefinitamente.

Ritenendo l'irrilevanza delle due domande di condono presentate, l'ordinanza impugnata ha fatto buon governo della disciplina sul condono più sopra delineata e ha dato ad essa una corretta lettura in continuità al consolidato orientamento interpretativo della Cassazione.

Conclusioni

Anche a tacer del fatto che la destinazione a deposito dell'intero primo piano fuori terra non potrebbe consentire la sanatoria del manufatto, per l'assenza della destinazione residenziale, nel caso di specie non risulta la legittimazione dei presentatori delle due separate istanze ad ottenere il condono delle due unità.

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