Testo Unico Edilizia 2022: guida normativa, interventi e titoli

Parlare di normativa edilizia non è assolutamente semplice. Benché il d.P.R. n. 380/2001 si fregi del nome "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", la realtà è notevolmente diversa e si presenta come un intreccio di provvedimenti che di unico non hanno nulla.

La normativa

Le norme che intervengono nel settore delle costruzioni sono varie e possono essere classificate in 3 tipologie:

• edilizie-urbanistiche;
• strutturali;
• energetiche.

In questo approfondimento cercherò di fornire una guida relativa alla parte edilizia-urbanistica partendo da quello che è il quadro normativo di riferimento che è composto dalle seguenti disposizioni:

• il Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 recante "Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 765 del 1967";
• il Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 recante "Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137";
• il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 recante "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", cosiddetto Testo Unico Edilizia (TUE);
• il Decreto Legislativo 30 giugno 2016, n. 126 recante "Attuazione della delega in materia di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), a norma dell'articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124";
• il Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222 recante "Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124";
• il Decreto Presidente Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31 recante "Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata";
• il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018 recante "Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222".

A cui si aggiungono le norme regionali disciplinano vari aspetti (come ad esempio le tolleranze costruttive e le variazioni essenziali) oltre che i regolamenti edilizi e i piani regolatori generali comunali.

In tutto questo occorre sempre fare molta attenzione alle date. Purtroppo, nel corso di questo ventennio di applicazione del d.P.R. n. 380/2001, le modifiche normative intervenute non si contano più. E in edilizia, conoscere la data in cui è stato realizzato un intervento assume un aspetto di fondamentale importanza per la verifica della rispondenza alla normativa vigente.

Potete scaricare l'ultima versione vigente del Testo Unico Edilizia o, meglio ancora, utilizzare il portale dello Stato Normattiva che vi consentirà di visualizzare il d.P.R. n. 380/2001 in vigore alla data a cui vi serve.

La struttura del d.P.R. n. 380/2001

Il Testo Unico Edilizia è composto da 138 articoli suddivisi in parti, titoli, capi e sezioni, ognuno dei quali si riferisce a determinati macro-argomenti:

PARTE I – Attività edilizia

• TITOLO I - Disposizioni generali
  • Capo I - Attività edilizia
• TITOLO II - Titoli abilitativi
  • Capo I – Disposizioni generali
  • Capo II – Permesso di costruire
    • Sezione I - Nozione e caratteristiche
    • Sezione II - Contributo di costruzione
    • Sezione III - Procedimento
  • Capo III - Segnalazione certificata di inizio attività
• TITOLO III - Agibilità degli edifici
  • Capo I - Certificato di agibilità
• TITOLO IV - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni
  • Capo I - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e responsabilità
  • Capo II - Sanzioni
  • Capo III – Disposizioni fiscali

PARTE II – Normativa tecnica per l’edilizia

• Capo I - Disposizioni di carattere generale
• Capo II – Disciplina delle opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso e a struttura metallica
  • Sezione I - Adempimenti
  • Sezione II - Vigilanza
  • Sezione III – Norme penali
• Capo III - Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, pubblici e privati aperti al pubblico
  • Sezione I - Eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati
  • Sezione II - Eliminazione o superamento delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati aperti al pubblico
• Capo IV – Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche
  • Sezione I – Norme per le costruzioni in zone sismiche
  • Sezione II - Vigilanza sulle costruzioni in zone sismiche
  • Sezione III - Repressione delle violazioni
  • Sezione IV - Disposizioni finali
• Capo V - Norme per la sicurezza degli impianti
• Capo VI - Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici

PARTE III – Disposizioni finali

• Capo I – Disposizioni finali

Gli interventi edilizi previsti nel d.P.R. n. 380/2001

La prima cosa da comprendere quando si parla di interventi edilizi, è la loro definizione dettagliatamente prevista all'interno del Testo Unico Edilizia ed, in particolare, all'art. 3 che distingue:

• gli interventi di manutenzione ordinaria, ovvero quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• gli interventi di manutenzione straordinaria, che sono quelli che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Sono interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia, la cui definizione è stata recentemente modificata e ampliata dal D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), convertito dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120, che sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Da luglio 2020 sono ricompresi tra questa categoria anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza;
• gli interventi di nuova costruzione, ovvero quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti;
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

I titoli edilizi previsti nel d.P.R. n. 380/2001

Per quanto riguarda i titoli edilizi necessari in funzione dell'intervento, il discorso si complica un poco. Soprattutto con la pubblicazione del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che, dopo le modifiche apportate dal D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108, che ha previsto un particolare regime edilizio per gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus) senza demolizione e ricostruzione. Questi interventi vengono sempre classificati come manutenzione straordinaria e necessitano di una particolare comunicazione di inizio lavori (la CILA Superbonus o CILAS).

All'interno del testo unico edilizia, gli interventi possono essere realizzati:

• liberamente e senza alcun titolo o comunicazione, se rientranti tra quelli indicati nell'art. 6 del Testo Unico Edilizia e più specificatamente dettagliati nel glossario dell'edilizia libera allegato al citato DM 2 marzo 2018, che contiene un elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera;
• a seguito di presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILA) prevista all'art. 6-bis del Testo Unico Edilizia;
• a seguito di presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (la SCIA) di cui all'art. 22 del Testo Unico Edilizia;
• a seguito di presentazione della segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire di cui all'art. 23 del Testo Unico Edilizia;
• a seguito di ottenimento del permesso di costruire di cui all'art. 10 del Testo Unico Edilizia.

Da questo elenco è facilmente comprensibile l'intento del legislatore nel dare maggiore spazio agli interventi edilizi che non necessitano di previa approvazione da parte della pubblica amministrazione a cui residuano solo i casi di permesso di costruire.

Le attività di edilizia libera

Nel 2016 il Governo ha attuato una serie di semplificazioni volte a chiarire la tipologia di titolo edilizio necessario in funzione dell'intervento. In particolare sono stati pubblicati i seguenti provvedimenti:

• il D.Lgs. n. 222/2016, all'interno del quale è riportata una tabella che effettua una ricognizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi. Per le attività soggette a PdC, SCIA, CILA o edilizia libera vengono individuati i casi in cui è necessario acquisire altri titoli di legittimazione o atti di assenso comunque denominati;
• il DM 2 marzo 2018 con il quale viene approvato il glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera (glossario edilizia libera). Il Glossario individua le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio). Il Glossario riporta:
  • il regime giuridico dell’attività edilizia libera;
  • l’elenco delle categorie di intervento che il TUE ascrive all’edilizia libera;
  • l’elenco, non esaustivo, delle principali opere che possono essere realizzate per ciascun elemento edilizio come richiesto;
  • l’elenco, non esaustivo, dei principali elementi oggetto di intervento, individuati per facilitare la lettura della tabella da cittadini, imprese e PA.

A titolo d'esempio, il Glossario riporta tra le opere di edilizia libera quelle:

• di manutenzione ordinaria;
• di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
• di eliminazione delle barriere architettoniche;
• di pavimentazione di aree pertinenziali;
• di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
• di installazione, riparazione e rimozione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
• di installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, tra le quali:
  • gazebo;
  • servizi igienici mobili;
  • tensostrutture, pressostrutture e assimilabili;
  • elementi espositivi vari;
  • aree di parcheggio provvisorio, nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente.

Dalla Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016 è possibile estrarre l'elenco degli interventi edilizi suddivisi per edilizia libera o titolo abilitativo.

L'attività libera nella Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016

• Aree ludiche e elementi di arredo - Are ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
• Barriere architettoniche - Interventi per eliminare le barriere architettoniche che non comportano la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterano la sagoma dell’edificio.
• Manufatti leggeri in strutture ricettive - Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno di turisti autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e paesaggistico.
• Manutenzione ordinaria - Interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
• Movimenti terra - Movimenti di terra strettamente necessari all’attività agricola e alle pratiche silvo-pastorali, compresi gli interventi sugli impianti idraulici agrari.
• Opere temporanee - Opere realizzate per soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee da rimuovere con il cessare della necessità, comunque entro 90 giorni.
• Pannelli fotovoltaici - Pannelli solari e fotovoltaici al servizio degli edifici da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del ministro per i lavori pubblici 1444/1968.
• Pavimentazione esterne - Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni pertinenziali, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombali
• Pompe di calore - Installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.
• Ricerca nel sottosuolo - Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, eseguite in aree esterne al centro edificato.
• Serre mobili stagionali - Serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura, per lo svolgimento di attività agricole.

La comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA)

Nel caso l'intervento non sia riconducibile a nessuna delle previsioni previste per l'edilizia libera, per il permesso di costruire e per la SCIA (ordinaria o alternativa), è possibile realizzarlo previo invio di comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico che attesta sotto la sua responsabilità il rispetto alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nel caso in cui la CILA non sia stata presentata prima dell'inizio dei lavoro NON si può parlare di abuso edilizio perché è sempre possibile presentare la cosiddetta CILA tardiva pagando una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Interventi soggetti a CILA nella Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016

• Barriere architettoniche (interventi pesanti) - Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche, con la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti e di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
• Manutenzione straordinaria leggera - Opere necessarie a rimuovere e sostituire parti degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico­sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria complessiva degli edifici e mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso. Vi rientrano anche il frazionamento e l’accorpamento delle unità, l’apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, se non riguardano le parti strutturali dell’edificio.
• Movimenti terra - Movimenti terra non inerenti all’attività agricola e alle pratiche agro-silvo­pastorali.
• Pertinenze minori – Realizzazione di pertinenze minori che gli strumenti urbanistici non qualificano, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, come interventi di nuova costruzione, oppure che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale.
• Restauro e risanamento conservativo leggero - Interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità e che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Sono compresi il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
• Ricerca nel sottosuolo - Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo in aree interne al centro edificato che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di quelle per la ricerca di idrocarburi.
• Serre mobili stagionali - Serre mobili stagionali con struttura in muratura per lo svolgimento di attività agricole.
• Interventi residuali - Sono realizzabili mediante cila gli interventi non riconducibili  all’elenco di cui all’articolo 6, 10 e 22 del dpr 380/2001, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente,  e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizionicontenute nel decreto legislativo 42/2004.

La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

La SCIA è disciplinata agli artt. 22 e 23 del TUE che disciplinano rispettivamente:

• gli interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività;
• gli interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività in alternativa al permesso di costruire.

Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività, in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

• gli interventi di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli che richiedono il permesso di costruire.

Sono realizzabili mediante SCIA le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d'inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

• gli interventi di ristrutturazione;
• gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
• gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Gli interventi soggetti a SCIA nella Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016

• Manutenzione straordinaria pesante - Interventi di manutenzione relativi a opere interne che riguardino le parti strutturali dell’edificio.
• Restauro e risanamento conservativo pesante - Interventi edilizi sulle parti strutturali dell’edificio rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità e che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Sono compresi il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
• Ristrutturazione leggera - Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad edificio del tutto o in parte diverso dal precedente. Comprendono il ripristino o sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e di impianti; la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, con le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica; ricostruzione di edifici, o loro parti, eventualmente crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. la demolizione e ricostruzione con scia degli immobili vincolati ex dlgs 42/2004 è possibile se non cambia la sagoma dell’edificio. Varianti in corso d’opera a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistiche sulle volumetrie, che non comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso, che non modificano la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio (se sottoposto a vincolo ex dlgs 42/2004) e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
• Varianti non essenziali – Nelle varianti in corso d’opera a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, purché conformi alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Gli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire nella Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016

Nuova costruzione prevista da piano attuativo - Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati, compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale al momento della loro approvazione o di ricognizione di quelli vigenti.

Il permesso di costruire (PdC)

Sono subordinati a permesso di costruire:

• gli interventi di nuova costruzione;
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Il permesso di costruire:

• è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo e non comporta limitazione dei diritti dei terzi;
• è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente;
• è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso;
• al suo interno indica i termini di inizio e di ultimazione dei lavori; il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari;
• è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico edilizia nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici;
• decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio;
• per il rilascio è necessaria la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.

Può essere accordata una proroga dei termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori, qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

In generale, come precisa il Tar Campania nella sentenza n. 2766/2021, il pacifico mancato inizio dei lavori entro l’anno dalla formazione tacita del titolo abilitativo, costituisce una causa espressa di decadenza del permesso di costruire.

La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:

• all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;
• alle caratteristiche geografiche dei comuni;
• alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
• ai limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi;
• alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia, anziché quelli di nuova costruzione;
• alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga.

Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi:

• strade residenziali;
• spazi di sosta o di parcheggio;
• fognature;
• rete idrica;
• rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas;
• pubblica illuminazione;
• spazi di verde attrezzato;
• infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative;
• cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni.

Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi:

• asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo;
• mercati di quartiere;
• delegazioni comunali;
• chiese e altri edifici religiosi;
• impianti sportivi di quartiere;
• aree verdi di quartiere;
• centri sociali;
• attrezzature culturali e sanitarie (opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate).

Gli interventi soggetti a permesso di Costruire nella Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016

• Ampliamento fuori sagoma - Ampliamento di manufatti edilizi esistenti, fuori terra o interrati, all’esterno della sagoma esistente fermo restando, per gli interventi pertinenziali quanto previsto alla lettera e.6) dell’articolo 3, comma 1 del dpr 380/2001.
• Cambio destinazione d’uso con rilevanza urbanistica - Salva diversa previsione delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unita immobiliare diversa da quella originaria, anche se effettuata senza l’esecuzione di opere, checomporti la sua classificazione ad una diversa categoria funzionale tra: residenziale; turistico­ricettiva; produttivaedirezionale; commerciale; rurale.
• Depositi e impianti all’aperto - Realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per l’attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori da cui consegua la trasformazione permanente del suolo in edificato.
• Infrastrutture e impianti - Realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo in edificato.
• Manufatti leggeri per abitazioni, luoghi di lavoro e magazzini - Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi. genere, quali roulotte, camper, casemobili, imbarcazioni, utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze temporanee.
• Nuova costruzione - Costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati.
• Nuova costruzione (clausolaresiduale) - Interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere a), b), c) ed) dell’articolo 3 comma 1 del dpr 380/2001.
• Pertinenze - Interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, oppure che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.
• Ristrutturazione pesante - Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverse dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva dell’edificio o dei prospetti, oppure, per gli immobili compresi nelle zone omogenee. a, comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.
• Ristrutturazione urbanistica - Interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico­ edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degliisolati e della rete stradale.
• Torri e tralicci - Installazione di torri e tralicci per impianti radioricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione.
• Urbanizzazione - Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune.
• Varianti che toccano la sagoma - Varianti a permessi di costruire comportanti modifica della sagoma negli ambiti del centro storico individuati con delibera del consiglio comunale.
• Varianti essenziali - Varianti in corso d’opera e permessi di costruire che presentano i caratteri delle variazioni essenziali.

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